LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Domaine de Fragan et à la société civile professionnelle (SCP) Laureau-Jeannerot, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de cette société, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gan assurances IARD ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu qu'il ressortait des indications de la société Domaine de Fragan elle-même, comme des divers constats opérés, qu'après la tempête de décembre 1999, les lieux avaient été totalement dévastés et qu'ils étaient demeurés exploitables pour un tiers seulement de leur superficie, que si la situation de cette société avait néanmoins permis l'adoption d'un plan de redressement, c'était en raison, d'une part, de ce que postérieurement à la tempête, elle avait développé une activité accessoire de manifestation en extérieur et de location de matériel ne correspondant pas à la destination contractuelle des lieux loués et, d'autre part, grâce à une reprise partielle de son activité normale sur place, mais uniquement après avoir procédé elle-même à des travaux de remise en état, la cour d'appel a pu en déduire qu'il était suffisamment établi que la tempête avait eu pour conséquence directe de rendre les lieux loués impropres à leur destination, telle que stipulée au bail, à concurrence des deux tiers ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les travaux de réparations rendus nécessaires à la suite du sinistre s'élevaient à la somme de 275 778,72 euros, que deux expertises réalisées à la suite d'une procédure ayant opposé le bailleur au preneur, avaient fixé la valeur de l'immeuble loué entre 228 673,53 euros et 381 122,55 euros, mais que l'une de ces expertises remontait à 1996 dans le contexte d'un marché immobilier évolutif à la hausse, qu'à la date du sinistre, le loyer était de 27 440,83 euros par an avec indexation depuis la signature du bail initial en décembre 1991, et que le montant des réparations nécessaires correspondait ainsi à neuf années de loyers, la cour d'appel a pu déduire de ses constatations que, compte tenu de l'importance du coût des réparations par rapport à la valeur de l'immeuble et aux revenus générés par la location, la tempête de décembre 1999 avait entraîné la perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil et que la société Domaine de Fragan devait en conséquence être déboutée de l'ensemble de ses prétentions au titre des travaux de réparation, préjudice commercial et trouble de jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société Domaine de Fragan et la SCP Laureau-Jeannerot, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine de Fragan et de la SCP Laureau-Jeannerot ; les condamne à payer, ensemble, à M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de M. Y..., la somme de 2 500 euros et à la société Aviva assurances la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux conseils pour la société Domaine de Fragan et la société Laureau-Jeannerot, ès qualités,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL Domaine de Fragan, preneuse à bail d'un local endommagé par une tempête, de ses demandes en réparation dirigées à l'encontre de Maître X... ès qualités de liquidateur de Monsieur Y..., bailleur desdits locaux ;
AUX MOTIFS QUE : « il ressort des indications de la SARL DOMAINE DE FRAGAN elle-même, comme des divers constats opérés, qu'après la tempête de décembre 1999, les lieux ont été totalement dévastés, et exploitables pour 1/3 seulement de leur superficie, le bâtiment central étant très dégradé et le bâtiment en bordure de la RN12 inexploitable pour ¾. Si la situation de la SARL DOMAINE DE FRAGAN a néanmoins permis l'adoption d'un plan de redressement par jugement du 14 novembre 2004, c'est d'une part en raison de ce que postérieurement à la tempête, cette société a développé une activité accessoire d'organisation de manifestations en extérieur et de location de matériel, ne correspondant pas à l'activité de « exploitation de salons de thé restaurant, organisation de séminaires banquet de mariage et toutes autres réceptions, expositions en tous genres avec possibilité de sous-location de salles pour exposition-vente » dans les immeubles loués, à laquelle ils étaient contractuellement destinés ; et d'autre part grâce à une reprise partielle de son activité normale sur place, mais uniquement après avoir procédé elle-même à des travaux de remise en état, dont elle demande aujourd'hui indemnisation. Il est donc ainsi suffisamment établi que la tempête a eu pour conséquence directe de rendre les lieux loués impropres à leur destination telle que stipulée au bail, à concurrence des deux tiers. Il ressort du rapport d'expertise que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux dans un état conforme à sa destination, et à son usage antérieur au sinistre, correspondant :
- pour 120.495,07€ aux premiers travaux d'ores et déjà réalisés par la SARL DOMAINE DE FRAGAN, certains en urgence pour assurer l'accès aux bâtiments et leur couverture provisoire destinée à les protéger à éviter l'aggravation des dommages, les autres après que la sommation ait été signifiée à Maître Cosme X... d'effectuer les travaux, ainsi qu'au temps consacré à ceux-ci par son gérant ;
- pour 23.031,72€, aux travaux de réfection d'enseignes extérieures, lampadaires extérieurs et stores de terrasse, restant à effectuer ;
- pour 14.781,15€, à des travaux de moquette restant à effectuer ;
- pour 3.491,60€, à des travaux de réparation d'une grille en fer forgé, restant à effectuer ;
- pour 108.238€, à la réfection définitive des toitures et travaux intérieurs, restant à effectuer ;
Les travaux de réparation rendus nécessaires par la tempête s'élèvent à la somme totale de 474.516,17€ ; en faisant abstraction des travaux de remise en état du parc au motif que celui-ci ne fait pas partie des lieux loués, encore qu'il contribue fortement à la valorisation des bâtiments dans lesquels est exploité le fonds de commerce, ils s'élèvent à la somme de 275.778,72€. Dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur Z... dit Franck Y..., la propriété a été vendue pour le prix principal de 420.000€ ; cette vente incluait également le parc, d'une superficie totale de 28.700 M² et est intervenue le 17 mai 2006, soit 6 ans après la date du sinistre, dans le contexte d'un marché immobilier évolutif à la hausse ; les bâtiments n'étaient pas dans leur état antérieur au sinistre, mais demeuraient dégradés, n'ayant fait l'objet que des réparations partielles effectuées par la SARL DOMAINE DE FRAGAN. Dans la procédure opposant Maître Cosme X... ès qualités à la SARL DOMAINE DE FRAGAN sur l'action paulienne engagée contre un avenant ayant réduit le montant du loyer, le tribunal par jugement du 8 janvier 1999 assorti de l'exécution provisoire, puis la cour d'appel par arrêt du 7 février 2002, pour apprécier la valeur locative des biens loués, ont retenu deux expertise fixant la valeur des deux immeubles loués entre 1.500.000F (228.673,53€) et 2.500.000F (381.122,55€) ; l'une de ces expertises remonte à 1996, soit 3 ans avant la date du sinistre, dans le contexte d'un marché immobilier évolutif à la hausse. A la date du sinistre, le loyer était de 180.000F (27.440,83€) par an, avec indexation depuis la signature du bail initial en décembre 1991 ; le montant des réparations nécessaires, strictement limitées aux bâtiments loués, à l'exclusion du parc correspond ainsi à neuf années de loyers. Compte tenu de l'importance du coût des réparations par rapport à la valeur des immeubles et aux revenus générés par leur location, il convient de retenir que la tempête de décembre 1999 a entraîné la perte, partielle, de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil » ;
ALORS 1/ QUE : ayant constaté, d'une part, que les locaux étaient exploitables pour un tiers et que la société avait pu reprendre, au moins partiellement, une activité normale sur place et développer une activité accessoire d'organisation de manifestations en extérieur et, d'autre part, que l'activité prévue au bail était l'exploitation de salons de thé restaurant, organisation de séminaires banquet de mariage et toutes autres réceptions, expositions en tous genres avec possibilité de sous-location de salles pour exposition-vente, la cour d'appel, en considérant néanmoins que la tempête avait eu pour conséquence de rendre les lieux impropres à leur destination, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1722 du code civil ;
ALORS 2/ QUE : ayant constaté que deux expertises, dont l'une était antérieure au sinistre dans le contexte d'un marché immobilier évolutif à la hausse, avait fixé la valeur de l'immeuble entre 228.673, 53 € et 381.122,55 €, la cour d'appel, en considérant néanmoins que le coût des travaux évalué à la somme de 275.778, 72 € était disproportionné par rapport à la valeur vénale de l'immeuble, pour juger que la tempête avait entraîner la perte partielle de l'immeuble, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1722 du code civil.
