LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 4 décembre 2008) que des locaux, faisant partie d'un immeuble en copropriété, édifié en bordure de trois voies, ayant pour syndic la société Loiselet-Daigremont, et appartenant à la société Saint-Cloud immobilier (la société), assurée auprès de la société Mutuelle du Mans assurances ( MMA), ont été loués à la société Omega productions, assurée par l'UAP aux droits de laquelle vient la société Axa France IARD (Axa) ; qu'un incendie s'est déclaré, le 15 janvier 1998, dans les locaux sous loués par la société Omega productions à la société de courtage Bertrand et d'Alincourt (la société de courtage), assurée auprès de la société Winterthur aux droits de laquelle se trouve la société MMA ;que l'incendie a été à l'origine d'un dégâts des eaux survenu le 24 janvier 1998 ; que la société a, le 14 janvier 2000, assigné en indemnisation de ses préjudices la société Omega productions et son assureur, la société Axa, le syndic et son assureur la société MMA, et sollicité leur condamnation in solidum à lui payer une certaine somme et une indemnité mensuelle au titre d'un préjudice de jouissance et d'une perte de loyer ; que le 4 octobre 2002, la société Axa a appelé en garantie la société de courtage sous-locataire et son assureur la société MMA ; que les procédures ont été jointes ;
Sur le 1er moyen du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe :
Attendu que la société MMA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société la somme de 229 132 euros, indexée selon la variation constatée de l'indice du coût de la construction tel qu'il est publié trimestriellement par l'INSEE, entre le 1er avril 1998 et le plus récent indice publié au jour du règlement et une indemnité mensuelle de 2 000 euros au titre de la perte de loyer calculée à compter du 1er février 1998 jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité de remise en état et de la débouter de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que l'immeuble du 48 avenue Bernard Palissy n'était pas assuré auprès d'elle ;
Mais attendu que l'arrêt retient que le 30 janvier 1997 a été signée entre la société Winterthur et le syndicat des copropriétaires "rue Viris-quai Marcel Dassault" une police d'assurance qui précise la situation du risque 2 rue Viris 67-quai Marcel Dassault, 92210 Saint-Cloud ; qu'il résulte des explications des parties que l'immeuble assuré consiste en une parcelle qui dispose de trois façades donnant respectivement quai Marcel Dassault, rue des Viris et rue Bernard Palissy, sur laquelle sont édifiées deux constructions, l'une comprenant un rez-de-chaussée et cinq étages et l'autre un rez-de chaussée et deux étages ; que la circonstance que la construction, plus ancienne, de trois niveaux donne sur la rue Bernard Palissy et que la désignation de la situation du risque ne le mentionne pas, n'a pas pour effet de la séparer juridiquement de l'ensemble de la copropriété ; qu'à cet égard, les conditions générales de la police d'assurance Winterthur, désignées "conventions spéciales 3-IMM", indiquent que les biens assurés sont les constructions immobilières avec leurs annexes et dépendances et précisent que, s'il s'agit d'un immeuble en copropriété, la garantie s'applique aux parties communes de l'immeuble et aux parties privatives de chaque copropriétaire ;
Que de ces constatations et énonciations, dont il résulte que l'ensemble des bâtiments constitue une copropriété unique suffisamment désignée par sa situation 2 rue Viris 67-quai M. Dassault à Saint-Cloud, la cour d'appel interprétant souverainement les termes de la police, a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que l'immeuble du 48 rue Bernard Palissy était assuré auprès de la société MMA, qui devait sa garantie pour la totalité des préjudices résultant de l'incendie et du dégât des eaux litigieux ;
D'où il suit que le moyen, inopérant en ses deux premières branches, critiquant un motif surabondant en sa dernière branche, est mal fondé pour le surplus ;
Sur le 2ème moyen du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe ;
Attendu que la société MMA fait grief à l'arrêt de la débouter de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Omega productions et de son assureur la société Axa ;
Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'interprétation du contrat de bail souscrit par la société Omega productions, que la cour d'appel a, sans en dénaturer les clauses, retenu que l'incendie était imprévisible, irrésistible et insurmontable eu égard aux dispositions de sécurité qui avaient été mises en oeuvre, et que la société locataire avait pris toutes les précautions nécessaires pour assurer la protection des lieux loués, ce dont il résultait que la société Omega productions était fondée à décliner toute responsabilité dans le sinistre en application de l'article 1733 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le 3ème moyen du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe :
Attendu que la société MMA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société une indemnité mensuelle de 2 000 euros au titre de la perte de loyer calculée à compter du 1er février 1998 jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité de remise en état ;
Mais attendu que le juge du fond a souverainement apprécié le montant de l'indemnisation au titre de la perte de loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, tel que reproduit en annexe :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Omega productions et de son assureur, la société Axa ;
Mais attendu que la cour d'appel, interprétant souverainement les clauses du bail souscrit par la société Omega productions, a, sans en méconnaître les stipulations, pu considérer que cette dernière avait seulement renoncé à tout recours contre son bailleur en cas d'incendie, sans être privée du moyen de défense tiré de la force majeure que constituait l'incendie criminel à l'origine du sinistre, dans les conditions prévues par l'article 1733 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne la société Mutuelle du Mans assurances IARD venant aux droits de la société Winterthur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mutuelle du Mans assurances IARD venant aux droits de la société Winterthur à payer à la société Saint-Cloud immobilier la somme de 2 500 euros et la même somme à la société Axa France IARD ; rejette toutes les autres demandes présentées de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle du Mans assurances IARD, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société MMA à payer à la société Saint-Cloud Immobilier la somme de 229.132 €, indexée selon la variation constatée de l'indice du coût de la construction tel qu'il est publié trimestriellement par l'INSEE, entre le 1er avril 1998 et le plus récent indice publié au jour du règlement et une indemnité mensuelle de 2.000 € au titre de la perte de loyer calculée à compter du 1er février 1998 jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité de remise en état et d'AVOIR ainsi débouté la société MMA de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que l'immeuble du 48 avenue Bernard Palissy n'était pas assuré auprès d'elle ;
AUX MOTIFS QUE le 30 janvier 1997 a été signée entre la compagnie Winterthur et le syndicat des copropriétaires «rue Viris – quai Marcel Dassault» une police d'assurance qui précise : «situation du risque 2 rue Viris 67 quai Marcel Dassault 92210 Saint-Cloud» ; qu'une propriété immobilière est constituée du terrain et de toutes les constructions qui s'y trouvent édifiées ; qu'il résulte des explications des parties que l'immeuble assuré consiste en une parcelle qui dispose de trois façades donnant respectivement quai Marcel Dassault, rue Viris et avenue Bernard Palissy, sur lequel sont édifiées deux constructions, l'une comprenant un rez-de-chaussée et cinq étages et l'autre un rez-de-chaussée et deux étages ; que la circonstance que la construction, plus ancienne, de trois niveaux donne sur l'avenue Bernard Palissy et que la désignation de la situation du risque ne le mentionne pas, n'a pas pour effet de la séparer, juridiquement, de l'ensemble de la copropriété ; qu'à cet égard, les conditions générales de la police d'assurance Winterthur, désignées «conventions spéciales 3-IMM», indiquent que les biens assurés sont les constructions immobilières avec leurs annexes et dépendances et précisent que, s'il s'agit d'un immeuble en copropriété, la garantie s'applique aux parties communes de l'immeuble et aux parties privatives de chaque copropriétaire ; qu'il appartient à la société MMA d'apporter la preuve de son affirmation selon laquelle cette plus petite construction aurait été contractuellement exclue du champ d'application de la police souscrite pour garantir la copropriété dans son ensemble ; que les arguments développés et les éléments produits par la société MMA manquent à cet égard de force probante ; que la police indique que la surface développée de l'immeuble est de 3.074 m² ; que la société MMA se borne à critiquer le calcul sommaire effectué par les premiers juges sans apporter aucun élément de nature à établir que cette superficie de 3.074 m² correspondrait à la seule construction de six niveaux ; que, de surcroît, l'intercalaire LD 10993, qui constitue un élément contractuel de la police, stipule que l'assureur a reconnu avoir une connaissance suffisante du risque et a renoncé à se prévaloir de toute inexactitude dans les déclarations du souscripteur concernant, notamment, la superficie déclarée ; que la société MMA ne peut tirer aucune conséquence probante des mètres carrés mentionnés ; qu'elle se prévaut aussi d'une fiche descriptive qu'aurait fait parvenir la société Loiselet et Daigremont à la société Saint-Cloud Immobilier, le 29 avril 1998 ; que cependant, ce document n'est ni daté, ni signé ; que l'identité de son auteur n'est pas indiquée ; que son caractère contractuel n'est pas établi ; que la société MMA explique que ce document aurait été adressé, selon un courrier du 29 avril 1998, à la société Saint-Cloud Immobilier par la société Loiselet et Daigremont, syndic de la copropriété ; qu'elle soutient que cet envoi constitue un aveu ; que pourtant, elle se prévaut aussi d'une lettre du cabinet EPCA, expert, datée du 27 janvier 1998 qui expose que la société Loiselet et Daigremont a déclaré qu'elle ne gérait pas l'immeuble ; que la qualité de mandataire de la société Loiselet et Daigremont, à la date du 29 avril 1998, se trouve donc contredite par les pièces produites par la société MMA ; que la compagnie Winterthur a déclaré avoir une connaissance suffisante du risque garanti et a renoncé à se prévaloir de toute inexactitude ou imprécision dans les déclarations du souscripteur ; que la seule consultation du règlement de copropriété qui, en raison de la publicité qui en est faite, est connu des tiers et qu'il appartenait à l'assureur de se faire communiquer, indique sans aucune ambiguïté que la copropriété inclut la construction de trois niveaux laquelle correspond aux lots n° 1 à 7 de l'état de division ; que la société MMA ne peut utilement se prévaloir des déclarations faites par la société Loiselet et Daigremont, syndic de la copropriété, à la société Saint-Cloud Immobilier selon lesquelles seul le bâtiment de six niveaux aurait été garanti alors que ce même syndic a procédé à une répartition des charges d'assurances en en imputant une partie aux lots n° 1 à 7 qu'il en est justifié pour la période du 1er octobre 2002 au 30 septembre 2003 ; que la société MMA invoque les dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles feront partie des choses communes «les primes de l'assurance incendie du bâtiment, de l'assurance accidents, de celle de la responsabilité civile et des dégâts des eaux et plus généralement de toutes assurances contractées en commun (…) à l'exception des primes d'assurances concernant les bâtiments compris dans le lot n° 1, lesquelles seront supportées par le propriétaire de ce lot» ; que cette règle ne concerne, toutefois, que le paiement des primes et leur répartition entre les copropriétaires et n'a pas pour portée de définir une quelconque obligation du propriétaire du lot n° 1 de souscrire une assurance distincte de celle garantissant la copropriété dans son ensemble ; que de surcroît le lot n° 1 correspond seulement, selon état descriptif de division du règlement de copropriété, à «un appartement comprenant trois pièces principales cuisine, salle de bains avec WC» situé au premier étage de l'immeuble donnant 48 avenue Bernard Palissy ; que les autres lots n° 2 à 7 de cette construction de trois niveaux ne sont pas concernés par cette règle de répartition des charges d'assurance ; que la preuve de l'exclusion du bâtiment de trois niveaux donnant avenue Bernard Palissy n'étant pas rapportée, la société MMA doit à la société Saint-Cloud Immobilier, copropriétaire des lots n° 1 à 7, sa garantie dans les termes de l a police souscrite le 30 janvier 1997 pour la totalité des préjudices résultant de l'incendie survenu le 15 janvier 1998 et le dégât des eaux qui s'en est suivi le 25 du même mois ;
1°/ ALORS QU' il appartient à l'assuré qui réclame la garantie de l'assureur de prouver l'existence de celle-ci ; qu'en jugeant que la société MMA n'apportait pas la preuve qui lui incombait que le bâtiment du 48 avenue Bernard Palissy était exclu du champ d'application de la police souscrite pour garantir la copropriété, tandis qu'il appartenait à la société Saint-Cloud Immobilier d'établir que cet immeuble entrait dans le champ de la garantie dont le risque était situé «2 rue Viris-67 quai M. Dassault 92210 Saint-Cloud», la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
2°/ ALORS QU' aux termes des conditions particulières, il a été souscrit un contrat d'assurance multirisques immeuble auprès de la compagnie Winterthur, aux droits de laquelle est venue la société MMA, pour un risque se situant «2 rue Viris 67 quai M. Dassault 92210 Saint-Cloud» ; qu'en jugeant que ce contrat garantissait un autre bâtiment tandis que celui-ci se situait au 48 avenue Bernard Palissy, qui n'était pas le lieu du risque garanti, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des conditions particulières du contrat d'assurance, a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, un immeuble en copropriété qui comprend plusieurs bâtiments peut faire l'objet d'un contrat d'assurance multirisques qui ne couvre pas tous les bâtiments de cette copropriété ; qu'en jugeant que la police d'assurance multirisques souscrite par le syndicat des copropriétaires de la résidence des Viris garantissait le risque d'incendie survenu dans le bâtiment situé 48 avenue Bernard Palissy aux motifs inopérants que ce bâtiment faisait partie de l'immeuble en copropriété et que la compagnie d'assurance indiquait avoir une connaissance suffisante du risque garanti, ce qui supposait qu'elle connaissait l'existence de ce bâtiment pourtant distinct de celui désigné dans la situation du risque, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à justifier sa décision, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, en jugeant que la clause du règlement de copropriété excluant des charges communes les primes d'assurance concernant les bâtiments compris dans le lot n° 1, «lesquelles seront supportées par le propriétaire de ce lot», ne définissait pas une obligation pour ce propriétaire de souscrire une autre assurance, tandis que les primes distinctes supposaient une assurance distincte, ce qui excluait que la société MMA garantisse ce lot, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause du règlement de copropriété, a violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ ALORS QUE, ENCORE SUBSIDIAIREMENT, en jugeant que, en tout état de cause, le lot n° 1 ne correspondait qu 'à un appartement dans le bâtiment du 48 avenue Bernard Palissy et que les autres lots de cet immeuble n'étaient pas concernés par cette règle, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 13, § 3), si le lot qui importait n'était pas précisément ce lot n° 1 puisque l'incendie avait pris naissance dans les locaux correspondant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
6°/ ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, en se fondant sur le fait que les charges d'assurance étaient imputées aux lots n° 1 à 7 de la copropriété correspondant au bâtiment du 48 avenue Bernard Palissy pour considérer que la police d'assurance multirisques souscrite garantissait également ce bâtiment, tandis que la répartition de ces charges qu'elle a constatée portait sur la période du 1er octobre 2002 au 30 septembre 2003, soit postérieurement à la survenance de l'incendie et du dégât des eaux, les 15 et 24 janvier 1998, la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision, qu'elle a ainsi privé de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société MMA de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Omega Productions et de son assureur Axa France IARD ;
AUX MOTIFS QU'aux termes d'un bail en date du 29 avril 1988 puis de trois avenants des 10 juin 1988, 25 mars 1993 et 13 avril 1995, la société Omega Productions d'abord occupante d'une partie, était devenue la locataire unique de la totalité de cette construction ; que le bail mettait à la charge du preneur l'obligation d'assurer ses risques locatifs et ses meubles et objets mobiliers, matériels ou marchandises ; qu'il comportait, à la fin de l'énumération des conditions générales de jouissance, deux paragraphes ainsi libellés : «D'une manière générale, le preneur devra faire son affaire personnelle de tous cas fortuits et imprévus sauf son recours contre qui de droit, en dehors du bailleur. Pour plus de sécurité, le preneur devra contracter toutes assurances nécessaires, de façon que la responsabilité du bailleur soit entièrement dégagée» ; que la société bailleresse tire de cette stipulation la conclusion que la société Omega Productions ne peut échapper à sa responsabilité ; qu'elle approuve les premiers juges qui ont retenu que, par cette clause, le locataire devait répondre de l'incendie survenu dans les lieux loués ; que cette dernière et son assureur soutiennent au contraire que cette clause ne constitue qu'une renonciation à recours qui ne la prive pas de se prévaloir, eu égard au caractère fortuit et résultant de la force majeure de l'incendie, de l'exonération prévue par l'article 1733 du code civil ; qu'aux termes des articles 1158, 1159, 1161 et 1162 du code civil les termes d'une convention susceptibles de deux sens doivent être pris dans celui qui convient le mieux au contrat et qui est d'usage, que ce qui est ambigu doit s'interpréter par rapport aux autres clauses et que, dans le doute, la convention s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, s'agissant d'un bail de locaux commerciaux et de bureaux, s'il peut être d'usage de répercuter au locataire la charge financière de la prime d'assurance de l'immeuble, il ne l'est pas de lui demander de souscrire une assurance à la place du propriétaire pour garantir les biens immobiliers donnés en location ; que le bail prévoit un article spécifique déterminant les obligations du preneur en matière d'assurance qui se limitent aux risques locatifs et ne font aucune mention de l'obligation d'assurer l'immeuble ; que les clauses et conditions du bail relatives à l'assurance n'ont pas été modifiées depuis sa signature le 29 avril 1988 ; qu'antérieurement à l'avenant du 25 mars 1993, la société Omega Productions n'était locataire que des locaux situés au rez-de-chaussée ; que, dans ces circonstances, au jour où le bail a été signé et l'engagement pris, la clause litigieuse ne pouvait être comprise comme obligeant la société Omega Productions à souscrire une assurance garantissant la totalité de la construction, laquelle comporte aussi deux étages développant chacun 77 m² qui, initialement étaient en dehors du périmètre du bail ; que la clause litigieuse obligeait la société Omega Productions, en faveur de laquelle elle doit être interprétée, à faire son affaire personnelle de tous cas fortuits sans recours contre le bailleur et à contracter toutes assurances nécessaires pour dégager la responsabilité du bailleur ; que lorsque le lot d'un copropriétaire est victime d'un incendie ce n'est pas la responsabilité de ce propriétaire qui est mise en cause au regard du préjudice immobilier qu'il subit ; que cette responsabilité ne peut porter que sur les préjudices causés à des tiers, voisins ou locataires ; que la disposition litigieuse n'a de sens que si elle constitue une clause de renonciation du locataire à l'encontre du bailleur ainsi qu'il est d'usage d'en souscrire notamment dans la circonstance où plusieurs locataires occupent un même immeuble, comme tel était le cas en l'espèce au jour où le bail a été signé ; qu'en renonçant à tous recours contre son bailleur, la société Omega Productions n'a pas pris l'engagement de souscrire une assurance pour l'immeuble à la place du propriétaire bailleur ; qu'il n'est pas discuté que l'incendie et le dégât des eaux qui s'en est suivi, résultent d'une action criminelle ainsi qu'en font foi les procès-verbaux dressés par la police ; que dans ces circonstances, la société Omega Productions est fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 1733 du code civil qui exonère le locataire de responsabilité pour le cas d'un incendie qui est arrivé par cas fortuit ou force majeure, dès lors qu'il est établi qu'elle avait pris toutes les précautions nécessaires pour assurer la protection de ses locaux par la mise en place de systèmes de fermetures, de surveillance et d'alarme ; qu'il a été ci-avant jugé que la clause portée au bail conclu entre la société Saint-Cloud Immobilier et la société Omega Productions avait seulement pour portée de constituer une renonciation du locataire à tout recours contre son bailleur et que la société Omega Productions était parfaitement fondée à invoquer les dispositions de l'article 1733 du code civil qui exonère le locataire de responsabilité lorsqu'il est établi que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ; que la société Omega Productions est bien fondée à décliner toute responsabilité dans le sinistre ; qu'il suit de là que l'appel en garantie articulé par la société MMA à l'encontre de la société Omega Productions et de son assureur Axa ne peut prospérer ;
1°/ ALORS QUE les parties au contrat de bail peuvent librement accroître leurs responsabilités respectives ; qu'en jugeant que la société Omega Productions, preneur, pouvait décliner sa responsabilité du fait de l'incendie survenu dans les locaux loués car il résultait d'une force majeure, tandis qu'aux termes clairs et précis du contrat de bail qu'elle avait conclu avec la société Saint-Cloud Immobilier, bailleur, il était stipulé que «d'une manière générale le preneur devra faire son affaire personnelle de tous cas fortuits et imprévus (…) (et) devra contracter toutes assurances nécessaires», la cour d'appel, qui a procédé à une interprétation inutile de cette clause claire et précise, l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, le bailleur ne doit aucun dédommagement au preneur si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite par cas fortuit ; qu'en considérant que la clause du contrat de bail par laquelle la société Omega Productions, preneur, déclarait faire son affaire personnelle de tous cas fortuits constituait une renonciation à recours contre le bailleur, tandis qu'en cas de destruction de la chose, le bailleur ne doit aucun dédommagement de sorte qu'une telle renonciation du preneur est inutile, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1722 du même code ;
3°/ ALORS QUE, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, en se fondant sur les stipulations relatives à l'assurance à souscrire par la société Omega Productions, tandis que les parties au contrat de bail pouvaient aménager les obligations respectives du preneur et du bailleur, à charge pour le preneur de s'assurer en conséquence, sans qu'il soit besoin que le contrat de bail stipule précisément l'obligation pour le preneur d'assurer l'immeuble, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à justifier sa décision ; qu'elle a ainsi privé cette décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société MMA à payer à la société Saint-Cloud Immobilier une indemnité mensuelle de 2.000 € au titre de la perte de loyer calculée à compter du 1er février 1998 jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité de remise en état ;
AUX MOTIFS QUE la société Saint-Cloud Immobilier explique sans être contredite, qu'elle ne disposait pas des financements nécessaires à la remise en état des locaux ; que la résistance de la société MMA à faire face à ses obligations d'assureur a empêché la société Saint-Cloud Immobilier d'y procéder et l'a ainsi privée de toute possibilité de relouer les lieux abandonnés par la société Omega Productions ; qu'au préjudice de destruction de l'immeuble s'est ajoutée une perte de loyer ; que la société MMA ne peut sérieusement écarter la réalité de ce préjudice en se bornant à affirmer qu'il appartenait à la société Saint-Cloud Immobilier de réaliser les travaux afin d'être en mesure de relouer, alors qu'elle s'est refusée à indemniser son assurée des destructions subies ; que la locataire et la sous-locataire n'ont pas réclamé d'indemnisation ; que cette circonstance est indifférente à l'appréciation d'une perte de loyer ; que la destruction totale des locaux emportait résiliation de plein droit, sans indemnité, des baux et sous-baux, en application de l'article 1722 du code civil ; que la société Saint-Cloud Immobilier chiffre à 3.050 € par mois la perte qu'elle estime avoir subie sans produire aux débats aucun élément de nature à justifier cette prétention ; qu'il résulte de l'avenant qu'elle a signé le 13 avril 1995 avec sa locataire, la société Omega Productions, que le loyer était fixé, pour l'ensemble des trois niveaux de la construction, à une somme mensuelle de 11.000 francs à partir du 1er mai 1995, qui devait être conventionnellement portée à 13.000 francs à compter du 1er mai 2000 ; qu'il suit de là que l'indemnisation du préjudice de perte de loyer doit être chiffrée à une somme mensuelle de 2.000 € ; que cette indemnité mensuelle sera due à compter du 1er février 1998, jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité de remise en état ;
ALORS QUE lorsqu'une partie a la charge de la preuve, celle-ci ne peut se déduire du silence de la partie adverse ; que le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en retenant que la société Saint-Cloud Immobilier ne disposait pas du financement nécessaire à la remise en état des lieux qui lui aurait permis de les louer de nouveau, car elle n'était pas contredite dans cette affirmation, sans constater que cette société apportait la preuve de cette impossibilité de remise en état des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de la société Saint-Cloud immobilier, demanderesse au pourvoi incident
La société Saint-Cloud Immobilier fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Omega Productions et de son assureur, Axa France Iard.
AUX MOTIFS QU'aux termes d'un bail en date du 29 avril 1988 puis de trois avenants des 10 juin 1988, 25 mars 1993 et 13 avril 1995, la société Omega Productions d'abord occupante d'une partie, était devenue la locataire unique de la totalité de cette construction ; que le bail mettait à la charge du preneur l'obligation d'assurer ses risques locatifs et ses meubles et objets mobiliers, matériels ou marchandises ; qu'il comportait, à la fin de l'énumération des conditions générales de jouissance, deux paragraphes ainsi libellés : "d'une manière générale, le preneur devra faire son affaire personnelle de tous cas fortuits et imprévus sauf son recours contre qui de droit, en dehors du bailleur. Pour plus de sécurité, le preneur devra contracter toutes assurances nécessaires, de façon que la responsabilité du bailleur soit entièrement dégagée"; que la société bailleresse tire de cette stipulation la conclusion que la société Omega Productions ne peut échapper à sa responsabilité ; qu'elle approuve les premiers juges qui ont retenu que, par cette clause, le locataire devait répondre de l'incendie survenu dans les lieux loués ; que cette dernière et son assureur soutiennent au contraire que cette clause ne constitue qu'une renonciation à recours qui ne la prive pas de se prévaloir, eu égard au caractère fortuit et résultant de la force majeure de l'incendie, de l'exonération prévue par l'article 1733 du code civil ; qu'aux termes des articles 1158, 1159, 1161 et 1162 du code civil les termes d'une convention susceptibles de deux sens doivent être pris dans celui qui convient le mieux au contrat et qui est d'usage, que ce qui est ambigu doit s'interpréter par rapport aux autres clauses et que, dans le doute, la convention s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, s'agissant d'un bail de locaux commerciaux et de bureaux, s'il peut être d'usage de répercuter au locataire la charge financière de la prime d'assurance de l'immeuble il ne l'est pas de lui demander de souscrire une assurance à la place du propriétaire pour garantir les biens immobiliers donnés en location ; que le bail prévoit un article spécifique déterminant les obligations du preneur en matière d'assurance qui se limitent aux risques locatifs et ne font aucune mention de l'obligation d'assurer l'immeuble ; (….) ; que la clause litigieuse obligeait la société Omega Productions, en faveur de laquelle elle doit être interprétée, à faire son affaire personnelle de tous cas fortuits sans recours contre le bailleur et à contracter toutes assurances nécessaires pour dégager la responsabilité du bailleur ; que lorsque le lot d'un copropriétaire est victime d'un incendie ce n'est pas la responsabilité de ce propriétaire qui est mise en cause au regard du préjudice immobilier qu'il subit ; que cette responsabilité ne peut porter que sur les préjudices causés à des tiers, voisins ou locataires ; que la disposition litigieuse n'a de sens que si elle constitue une clause de renonciation du locataire à l'encontre du bailleur ainsi qu'il est d'usage d'en souscrire notamment dans, la circonstance où plusieurs locataires occupent un même immeuble, comme tel était le cas en l'espèce au jour où le bail a été signé ; qu'en renonçant à tout recours contre son bailleur, la société Omega Productions n'a pas pris l'engagement de souscrire une assurance pour l'immeuble à la place du propriétaire bailleur ; qu'il n'est pas discuté que l'incendie et le dégât des eaux qui s'en est suivi, résultent d'une action criminelle ainsi qu'en font foi les procès-verbaux dressés par la police ; que dans ces circonstances, la société Omega Productions est fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 1733 du code civil qui exonère le locataire de responsabilité pour le cas d'un incendie qui est arrivé par cas fortuit ou force majeure, dès lors qu'il est établi qu'elle avait pris toutes les précautions nécessaires pour assurer la protection de ses locaux par la mise en place de systèmes de fermetures, de surveillance et d'alarme ; qu'infirmant le jugement de chef, il convient, en conséquence, de débouter la société Saint-Cloud de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Omega Productions et son assureur, laquelle ne garantissait pas les risque locatifs de son assurée ; (…) qu'il a été ci-avant jugé que la clause portée au bail conclu entre la société Saint-Cloud Immobilier et la société Omega Productions avait seulement pour portée de constituer une renonciation du locataire à tout recours contre son bailleur et que fa société Omega Productions était parfaitement fondée à invoquer les dispositions de l'article 1733 du code civil qui exonère le locataire de responsabilité lorsqu'il est établi que l'incendie est, arrivé par cas fortuit ou force majeure ; que la société MMA Iard ne discute pas que l'incendie criminel (…°) était imprévisible, irrésistible et insurmontable, eu égard aux dispositions de sécurité qui avaient été mises en oeuvre (…) ; que la société Omega Productions est bien fondée à décliner toute responsabilité dans le sinistre ; (…) ;
ALORS QUE les dispositions de l'article 1733 du code civil sont supplétives de volonté ; qu'en énonçant, pour débouter la société Saint-Cloud Immobilier de ses demandes, que le preneur, la société Omega Productions, pouvait décliner sa responsabilité dans le sinistre survenu dès lors que l'incendie était arrivé par cas fortuit, tout en constatant que la clause du contrat de bail l'obligeait à faire son affaire personnelle de tout cas fortuit sans recours contre le bailleur, la cour d'appel a violé, par refus d'application, la convention des parties et, partant, l'article 1134 du code civil.
ALORS QU'en se fondant, pour débouter la société Saint-Cloud Immobilier de ses demandes indemnitaires dirigées contre son locataire, sur la circonstance qu'en renonçant à tous recours contre son bailleur, la société Omega Productions n'avait pas pris l'engagement de souscrire une assurance pour l'immeuble à la place du bailleur propriétaire, circonstance non susceptible d'exclure l'application de la clause du contrat de bail obligeant le preneur à faire son affaire personnelle de tous cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
