LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société AGF Iart, la société Immobar et contre M. Y..., ès qualités de liquidateur de la société Bretagne conservation Patrimoine ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le cabinet Alizé, représenté par M. C..., avait précisé que la présence de champignons basidiomycètes et les dégradations des bois dues à ceux-ci résultaient " d'une humidité anormale contre laquelle il conviendra de lutter a priori ", que des travaux avaient été réalisés par la société BCP 29, que le vendeur et son notaire avaient demandé oralement une visite de contrôle, après travaux, par le cabinet Alizé le jour de la signature de l'acte authentique, que ce cabinet avait rédigé le 25 avril 2003 un complément de dossier indiquant que les plinthes avaient été remplacées et les bois traités et qu'à défaut d'écrit et d'explication du vendeur qui n'avait pas été attrait à la procédure, la portée du contrôle demandé à M. C... ne pouvait s'apprécier qu'à partir des mentions portées dans l'acte de vente où il n'était fait état que des travaux de traitement fongicide, la cour d'appel qui, procédant aux recherches demandées et sans se contredire, a pu retenir que la responsabilité de M. C... n'était pas établie, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. C... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre de Monsieur C... ;
AUX MOTIFS QUE, tout en imputant la responsabilité des désordres à la société BCP 29, Monsieur Z... a estimé que Monsieur C... aurait fait preuve d'imprudence en acceptant de mener un contrôle de ces travaux, sortant ainsi de sa mission de diagnostiqueur et n'émettant pas de « réserves sur l'étendue et la nature des travaux de traitement réalisés par cette entreprise », son contrôle s'avérant de fait incomplet ; Que les époux X... font par suite grief à Monsieur C... d'avoir failli à son devoir de conseil envers Monsieur A..., ce qui les aurait conduits à régulariser la vente en la forme authentique et serait source de responsabilité dans la réalisation de leur préjudice consistant dans les travaux nécessaires à traiter l'humidité affectant l'immeuble ; Que Monsieur C... a délivré le 6 mars 2003, un état parasitaire constatant : des dégradations du bois de type « pourriture cubique », due à un champignon « basiomycète », de type « petite mérule », au premier niveau, dans la chambre Sud-Ouest, sur les plinthes : gros cubes brun-faible résistance au poinçonhumidité du bois supérieure à 20 % ; de type « coniophore » : au rez-de-chaussée, dans la pièce de vie (Sud Ouest), sur les plinthes côté rotonde (Sud Ouest)- petit brunshumidité du bois supérieure à 30 % ; au premier niveau, dans la chambre Sud, sur les plinthes en contact avec la maçonnerie côté Sud-petits cubes bruns-faible résistance au poinçon ; la présence d'éléments fongiques de champignon « basidiomycète », de type « mérule », au premier niveau dans la chambre Sud-Ouest, derrière les plinthes sur les plâtres, de type « coniophore », au premier niveau, dans la chambre Sud, derrière les plinthes et sur les plâtres ; la présence de trous de sortie d'insectes xylophages de type « petites vrillettes », au rez-de-chaussée, dans les dégagements sous escalier, sur le dessus du limon ; Que le cabinet ALIZE a noté la présence d'humidité au niveau des châssis de fenêtres en PVC, associée à des murs en moellons, devant conduire à la plus grande prudence en raison du risque de pourrissement des dormants du bois sous le PVC, en cas de dégradation des joints, même si au jour du contrôle aucun mycélium n'a été trouvé dans cette zone ; Qu'il a de même signalé une humidité anormale dans les pièces de vie, en partie basse des maçonneries, due à des remontées par capillarité, avec des moisissures visibles sur les papiers peints et une faible résistance au poinçon des extrémités des lames de plancher accessibles (sous le parquet de Noël), en contact avec la maçonnerie côté Ouest ; Qu'il a également noté des infiltrations au niveau de la véranda, de même qu'une humidité anormale des plinthes et de la maçonnerie dans la chambre Nord-Ouest ; Que le cabinet ALIZE a fait des réserves sur les parties non visitées et notamment pour le parquet noël (humidité supérieure à 20 %) reposant sur un plancher bois qui n'a pas été vérifié ainsi que le solivage s'y trouvant (pas d'accès au vide sanitaire), ainsi que pour les espaces compris entre les sous faces des planchers du premier niveau et les plafonds du rez-de-chaussée, tous endroits où une expertise destructrice, non prévue dans le mandat, permettrait de vérifier l'état des planchers et du solivage, en particulier côté Sud et côté Ouest ; Que le cabinet ALIZE a précisé à titre d'information générale que « la présence de champignons basidiomycètes et dégradations des bois dues à ceux-ci, résulte toujours d'une humidité anormale contre laquelle il conviendra de lutter à priori, principalement lorsque les murs sont constitués de moellons comportant des éléments organiques au niveau des joints » ; Que Monsieur A... a fait réaliser des travaux, confiés à la société BCP 29, cette entreprise faisant partie d'une liste de trois, fournie par l'agent immobilier ; Qu'un devis a été établi le 13 mars 2003 et la facture a été réglée pour un montant de 2. 745, 66 € TTC ; Qu'à la demande de Monsieur A... et de Maître B..., le cabinet ALIZE est passé réaliser un contrôle parasitaire après travaux dans la maison du ...; Que c'est ainsi que par lettre du 25 avril 2003, Monsieur C... atteste que « visiblement les plinthes de la pièce de vie (Sud-Ouest, Nord-Ouest) du rez-de-chaussée, ainsi que les plinthes des chambres Sud et Sud-Ouest du premier niveau ont été remplacées ; Que ces plinthes étaient précédemment dégradées par la présence de champignons de type « coniophore » et « mérule » ; Que Monsieur A... a présenté une facture de la société BCP 29 qui est intervenue pour effectuer un traitement curatif du bois et des zones alentours consécutivement aux attaques de champignons décelées au rez-de-chaussée et à l'étage ; Que lors du contrôle réalisé ce jour, nous n'avons décelé aucune trace de champignons basidiomycètes de type « mérule » ou « coniophore » ; Que ces documents ont été annexés à l'acte authentique de vente qui a été établi le 25 avril 2003, en l'étude de Maître B..., notaire associé à Brest. Cet acte reprend les mentions de l'état parasitaire réalisé par la cabinet ALIZE le 6 mars 2003 ; Qu'il indique plus avant : « le vendeur a fait réaliser des travaux de traitement fongicide par la société Bretagne Conservation du Patrimoine, 21 rue Emile Zola, Rosporden, dont le descriptif est relaté dans un devis daté du 13 mars 2003. Une copie dudit devis est demeuré ci-annexé après mention » ; Que l'acquéreur déclare avoir vérifié l'exécution des dits travaux ; Que le Cabinet Alizé a réalisé ce jour un contrôle après réalisation des travaux de traitement fongicide par la société BCP 29 ; Que par courrier en date de ce jour, dont une copie est demeurée ci-annexée après mentions, le cabinet ALIZE a constaté ce qui suit littéralement rapporté : « lors du contrôle réalisé ce jour, nous n'avons décelé aucune trace de champignons basidiomycètes de type « mérule » ou « coniophore » ; Que de ces éléments il ressort que le cabinet ALIZE a été mandaté par Monsieur A... pour effectuer un état parasitaire qui a mis en évidence les signes visibles de dégradations des bois dues à des champignons de types « mérule » et « coniophore » ainsi que la présence d'éléments fongiques de champignon « basidiomycète » ; Que ce constat contenait diverses mentions relatives à l'environnement expliquant ces dégradations, outre un avertissement sur l'humidité importante des lieux nécessitant des mesures de prévention, notamment pour celle provenant de remontées capillaires dans les maçonneries, outre les risques générés par les fenêtres en PVC posées sur les dormants en bois susceptibles de pourrissement par suite d'infiltrations par les joints, sans compter l'humidité due aux infiltrations par le plafond de la véranda ; Que ce constat émettait des réserves précises sur la nécessité de sondages destructifs pour apprécier plus avant l'état de certains éléments dont le parquet et les solivages ; Que sur les indications de l'agent immobilier, Monsieur A... a fait réaliser des travaux par l'entreprise BCP 29 ; Que ces travaux consistaient en un traitement curatif des plinthes, un démoussage des pierres de parement de la façade et une réfection des joints ainsi qu'une hydrofugation, outre une révision de l'étanchéité de la terrasse et une reprise par silicone approprié ; Que Monsieur A... et son notaire ont demandé, oralement, une visite de contrôle par le cabinet ALIZE, le jour de la signature de l'acte authentique de vente auquel ont été annexés les constatations du cabinet ALIZE ainsi que le devis des travaux exécutés par la société BCP 29 dont l'acquéreur a indiqué qu'il les avait vérifiés ; Que le cabinet ALIZE a rédigé le 25 avril 2003, un complément au dossier de Monsieur A..., faisant suite à une visite de contrôle parasitaire après travaux, en indiquant que les plinthes précédemment dégradées avaient été visiblement remplacées et qu'une facture attestait d'un traitement curatif des bois et des zones alentours consécutivement aux attaques de champignons décelées au rez-de-chaussée et à l'étage ; Que de ces éléments il ressort que les époux X... ont acquis une maison de construction ancienne, ayant visiblement fait l'objet d'une attaque par le champignon de type « mérule » et « coniophore » et dont il a été justifié, dans l'acte authentique de vente, du traitement fongicide effectué par la société BCP 29 pour le compte du vendeur, selon attestation du cabinet ALIZE rédigée le jour même ; Qu'à défaut d'écrit et d'explication du vendeur qui n'a pas été attrait à la procédure, la portée du contrôle demandé par Monsieur A... et le notaire ne peut s'apprécier qu'à partir des mentions portées dans l'acte de vente où il n'est fait état que des « travaux de traitement fongicide » que le vendeur a fait réaliser par la société BCP 29, selon devis du 13 mars 2003, en précisant que l'acquéreur déclare « avoir vérifié l'exécution des dits travaux » et que le cabinet ALIZE a réalisé un contrôle « après réalisation des travaux de traitement fongicide par la société BCP » ; Qu'il résulte de ces énonciations que le vendeur a entendu garantir l'exécution des travaux de traitement fongicide de l'immeuble vendu et qu'il a mandaté le cabinet ALIZE pour contrôler l'exécution de ces travaux, confiés à la société BCP 29 ; Que Monsieur C... a constaté que l'entreprise avait visiblement procédé au remplacement des plinthes précédemment repérées comme étant affectées de pourriture cubique et qu'elle avait facturé des travaux de traitement curatif des bois et des zones alentours, sur lesquels il n'a été décelé aucune trace de champignons ; Que cette mission de contrôle vient en complément des constatations précises et circonstanciées développées dans le constat du 6 mars 2003, sur les attaques de champignon lignivore, tout en mettant en garde sur les limites du diagnostic parasitaire, sans sondage (s) destructif (s) et sur le traitement nécessaire de l'humidité anormale repérée en divers endroits de l'immeuble, s'agissant d'un facteur favorisant le développement du parasite ; Que les dommages dont se plaignent les époux X... résultent en fait de l'absence de traitement de l'humidité régnant dans l'immeuble qu'ils ont acquis de Monsieur A..., lequel a entrepris des travaux sur la base des données fournies par Monsieur C..., dans le respect son obligation d'information et dans le cadre du diagnostic parasitaire effectué et contrôlé par ses soins, quant au traitement fongicide de l'immeuble, sans que soit établie une extension de sa mission aux fins de maîtrise d'oeuvre ou de contrôle de l'ensemble des travaux effectués par la société BCP 29, notamment ceux visant à l'étanchéité, désormais présentée comme déterminante de la vente, mais non opposable à Monsieur C... ;
1°) ALORS QUE la Cour de cassation s'est bornée à retenir, pour écarter la responsabilité de Monsieur C..., qu'il avait effectué une visite de contrôle parasitaire après travaux, et indiqué que les plinthes précédemment dégradées avaient été visiblement remplacées, toute trace de champignon ayant disparu, cette mission de contrôle venant en complément des constatations précises et circonstanciées développées dans le constat du 6 mars 2003, sans que soit établie une extension de sa mission aux fins de maîtrise d'oeuvre ou de contrôle de l'ensemble des travaux effectués par la société BCP 29, notamment ceux visant à l'étanchéité, de sorte que n'était pas fautif le fait pour Monsieur C... de n'avoir pas contrôlé la nature et l'étendue des travaux, qu'elle n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des époux X..., et lors même qu'elle constatait que le diagnostic après travaux de Monsieur C... était destiné à être annexé à l'acte authentique de vente, si, l'intention des parties, nécessairement connue de ce dernier, n'avait pas été de lui confier une mission de contrôle, non pas limitée à une vérification portant sur la seule disparition des parasites dont la présence avait été constatée avant travaux, mais portant également sur le point de savoir si les travaux entrepris avaient bien définitivement éradiqué ce problème et mis un terme à la présence de champignons parasites, ce à fortiori en l'état de ses constatations suivant lesquelles Monsieur C... avait, avant travaux, souligné l'humidité anormale des lieux et la présence d'infiltrations, et affirmé que la présence de champignons « basidiocymètes » et les dégradations du bois dues à ceux-ci résultaient toujours d'une humidité anormale contre laquelle il conviendrait de lutter, et en l'état des constatations de l'expert judiciaire, qui relevait à la fois que les travaux confiés à la société BCP 29 étaient insuffisants, et que la société BCP 29, inexpérimentée en la matière, n'avait effectué aucun traitement par injection dans les maçonneries, (rapport p. 26, 27) et n'avait pas suivi les conseils prodigués dans le diagnostic parasitaire de Monsieur C... (rapport, p. 37), dont le contrôle après travaux était incomplet, pour être exempt de réserve sur la nature et l'étendue des travaux réalisés (rapport, p. 44) ; que la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait à la fois relever que Monsieur C... avait, dans le cadre du diagnostic qui lui avait été confié avant travaux fongicides, souligné, l'humidité anormale des lieux et la présence d'infiltrations, et affirmé que la présence de champignons « basidiocymètes » et les dégradations du bois dues à ceux-ci résultaient toujours d'une humidité anormale contre laquelle il conviendrait de lutter, et affimer néanmoins que le diagnostic qui lui était demandé, pour contrôler les travaux entrepris au vu de l'état parasitaire qu'il avait rédigé, pouvait légitimement se limiter à relever la disparition apparente des parasites et le remplacement de certains éléments de boiseries, sans que soit établie que sa mission incluait le contrôle des travaux réalisés par la société BCP 29, notamment ceux visant à l'étanchéité, ou à tout le moins une appréciation de ceux-ci ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
