LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 2 mars 2009), que la SCI Coubertin n'ayant pas accepté l'offre d'indemnisation que lui a faite l'Etablissement public foncier de Lorraine (EPFL) pour l'expropriation de trois parcelles lui appartenant, a saisi le juge d'une demande de fixation de cette indemnité ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les parcelles expropriées ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir mais devaient être indemnisées en fonction de leur nature de terrains en herbe, plantées d'arbres et comportant pour la parcelle n° 80 une voie privée macadamisée et des places de stationnement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé les indemnités dues à l'exproprié en choisissant comme terme de comparaison la vente d'un bien qui lui est apparue la mieux appropriée et dont elle a majoré la valeur pour tenir compte des conditions restrictives qui l'affectaient ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu les articles L. 13-13 et L. 13-14 du code de l'expropriation ;
Attendu que pour fixer l'indemnité principale due à la SCI Coubertin, l'arrêt retient, s'agissant de la station de pompage située sur l'une des trois parcelles expropriées, qu'il est établi que l'usage de cette station était rattaché à une activité classée qui a cessé, suite à une liquidation judiciaire de sorte que celle ci ne peut se prévaloir d'une indemnité à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété il s'agissait d'une station exploitable conférant une plus value à la parcelle expropriée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant à la SCI Coubertin à la somme de 143 810,50 euros,
l'arrêt rendu le 2 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, chambre des expropriations ;
Condamne l'Etablissement public foncier de Lorraine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Etablissement public foncier de Lorraine à payer à la société Coubertin la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'Etablissement public foncier de Lorraine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Coubertin
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant de l'indemnité principale d'expropriation due à la SCI Coubertin à la somme de 102.555 euros ;
AUX MOTIFS QUE Les dispositions de l'article L.13-15 du code de l'expropriation prévoient que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.11-1 ou dans le cas visé à l'article L.11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, quelle que soit leur utilisation, sont notamment situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'il résulte des éléments de l'espèce que l'expropriation porte sur trois parcelles sises à Thaon-les-Vosges au lieu-dit « Les Aviots » et cadastrées section AE n°30 pour 17 ares et 52 centiares, section AE n°80 pour 2 hectar es 34 ares et 66 centiares et section AE n°136 pour 89 ares et 67 ce ntiares ; qu'il est établi que ces parcelles sont situées à la périphérie d'un ensemble industriel aujourd'hui désaffecté, à l'embranchement de plusieurs voies d'accès et à proximité du centre culturel « La Rotonde » dont la ville de Thaon-les-Vosges souhaite assurer le développement ; que lesdits terrains sont classés en zone IND du plan d'occupation des sols de la commune de Thaon les Vosges qui correspond à une zone naturelle non équipée et non destinée à l'être dans laquelle ne sont autorisés que des aménagements limités, tels que les transformations ou modifications destinées à apporter des améliorations et commodités nouvelles aux bâtiments existants ; qu'il en résulte donc que les parcelles concernées par l'expropriation ne peuvent recevoir, comme l'a relevé le premier juge, la qualification de terrain à bâtir mais doivent être indemnisées en fonction de leur nature de terrains en herbe, plantées d'arbres et comportant pour la parcelle n°80 une voie privée macadamisée et des places de stationnement ; que le premier juge a très logiquement considéré que les termes de référence proposés par la SCI Coubertin ne pouvaient être retenus d'une part parce qu'ils remontaient à plus de 15 ans et d'autre part parce qu'ils concernaient des ventes ayant porté sur des terrains alors classés en zone constructible ; il a en revanche considéré que la vente intervenue, le 8 juin 2005, et portant sur la parcelle cadastrée section AE n°66 et directement contiguë aux parcelles expropriées était de nature comparable et pouvait être retenue, sous certaines réserves, comme terme de référence pertinent ; qu'il a en effet relevé que l'acte de vente comportait une clause particulière selon laquelle l'acquéreur prenait l'engagement irrévocable d'interdire sur le terrain objet de la vente tout fait ou tout acte, notamment tout aménagement ou toute affectation de nature à occasionner une quelconque gêne, de quelque nature que ce soit, pour l'activité du vendeur, la société Viskase ou ses ayants-droit ; qu'il en a déduit que ladite clause était de nature à réduire légèrement l'usage, et donc la valeur des terrains acquis, étant précisé que la valeur du mètre carré avait été fixée à 2 euros ; qu'il a en conséquence estimé qu'il était nécessaire de tenir compte de cet élément pour apprécier la valeur des parcelles à exproprier et de prendre également en considération l'évolution du marché de l'immobilier depuis 2005, de sorte qu'il a fixé la valeur du mètre carré à la somme de 3 euros ; que le premier juge s'est livré à une appréciation exacte de la valeur desdites parcelles en fonction de leur usage effectif et des termes de comparaison proposés et il convient en conséquence de confirmer le jugement le jugement déféré sur ce point ;
ET AUX MOTIFS QUE s'agissant de la station de pompage et d'un éventuel droit d'eau invoqués par la SCI Coubertin, il est établi qu'il existe bien sur la parcelle n°80 une petite construction a britant une station de pompage qui n'est plus en service aujourd'hui ; qu'il est d'autre part établi que son usage était rattaché à une activité classée qui a cessé, suite à une liquidation judiciaire et d'autre part que la SCI Coubertin ne justifie pas bénéficier d'un éventuel droit d'eau de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que cette dernière ne pouvait se prévaloir d'une indemnité à ce titre ; qu'il convient en conséquence de confirmer également le jugement déféré sur ce point ;
1°) ALORS QUE , d'une part, si le terrain exproprié ne peut être qualifié de terrain à bâtir, la proximité d'équipements publics est de nature à lui conférer une plus-value du fait de sa situation privilégiée ; que pour retenir que les parcelles concernées par l'expropriation devaient être indemnisées en fonction de leur nature de terrains en herbe plantés d'arbres, la cour d'appel s'est fondée sur le classement de ces parcelles en zone IND du plan d'occupation des sols correspondant à une zone naturelle non équipée et non destinée à l'être dans laquelle ne sont autorisés que des aménagements limités ; qu'en statuant ainsi, quand elle avait précédemment constaté que ces terrains étaient situés à l'embranchement de plusieurs voies d'accès et à proximité d'un centre culturel en voie d'expansion, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L.13-15-II du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE , d'autre part, la SCI Coubertin avait, dans ses conclusions récapitulatives d'appel (du 10 novembre 2008, p.6 §15 et 16, p.7 § 1 à 3), expressément fait valoir et justifié que la vente conclue le 8 juin 2005 entre la société Viskase et la commune de Thaon Les Vosges, prise comme élément de comparaison par le premier juge, ne constituait pas un terme de comparaison pertinent dès lors que son prix avait été sous-évalué, ce qu'avait confirmé la société Viskase dans un courrier du 14 mars 2008 versé aux débats ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE , enfin, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que pour refuser à l'expropriée une indemnité au titre de la plus value conférée au terrain par l'existence d'une station de pompage, la cour d'appel a retenu que cette station n'était plus exploitée aujourd'hui et que son usage était rattaché à une activité classée qui avait cessé à la suite d'une liquidation judiciaire ;
qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si, à la date de référence, la station était exploitée ou, à défaut si, à la date du transfert de propriété elle était exploitable par son propriétaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-13 et L.13-14 du code de l'expropriation ;
