LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 12 décembre 2008) rendu sur renvoi après cassation (3° Civ. 13 septembre 2005 Pourvoi n° 04-70.155), qu'aucun accord n'étant intervenu sur le montant des indemnités devant revenir aux consorts X... à la suite de l'expropriation au profit de la Société d'équipement du Maine-et-Loire (SODEMEL) de parcelles leur appartenant, cette société a demandé la fixation judiciaire de ces indemnités ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 311-7, premier alinéa, du code de l'urbanisme, dans sa version résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000, applicable à l'espèce, ensemble les articles L. 213-6 et L. 213-4 du même code ;
Attendu que la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que les plans d'aménagement de zone approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 sont, à compter de cette date, soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme qui résulte du chapitre III du titre II du livre 1er, tel qu'il résulte de ladite loi ;
Attendu que pour fixer à un certain montant les indemnités revenant aux consorts X..., l'arrêt retient que la date de référence doit être fixée au 27 novembre 1979 ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'un plan d'aménagement de zone (PAZ) concernant les parcelles expropriées avait été approuvé et publié le 4 août 2000 avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 et antérieurement au prononcé, le 13 novembre 2001, de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, chambre des expropriations ;
Condamne la Société d'équipement du département de Maine-et-Loire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'équipement du département de Maine-et-Loire à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société d'équipement du département de Maine-et-Loire ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la date de référence au 27 novembre 1979 et d'avoir fixé les indemnités devant revenir aux consorts X... à la somme de 173.826,12 euros dont 135.429,29 euros au titre de l'indemnité principale, 14.292,93 euros au titre de l'indemnité de remploi ; et 24.103,90 euros au titre des indemnités accessoires ;
Aux motifs que la date de référence doit être fixée selon les modalités définies par les articles L 13-15 du Code de l'expropriation, L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme soit en zone de DPU à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est située le bien ; que la date de référence doit en outre être appréciée en fonction des règles d'urbanisme applicables au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété soit le 13 novembre 2001 ; qu'à cette date était applicable la loi SRU du 13 décembre 2000, laquelle aux termes de son article 7-1 devenu l'article 311-7 du Code de l'urbanisme a disposé que « les plans d'aménagement de zone approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 sont, à compter de cette date, soumis au régime des PLU… » ; que toutefois les dispositions nouvelles de l'article L 311-7 issues de la loi du 2 juillet 2003 qui disposent désormais que « les PAZ sont soumis au régime juridique des PLU » n'étaient pas applicables au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que c'est ainsi qu'aux termes d'un arrêt du 22 juin 2005 statuant sur appel d'un jugement en date du 17 septembre 2002, soit comme en l'espèce intervenu avant la dernière modification de l'article L 311-7 du Code de l'urbanisme issue de la loi urbanisme et habitat du 12 juillet 2003, la Cour de cassation a considéré que la date de publication de l'acte portant aménagement d'un plan d'aménagement de zone ne faisait pas partie des dates limitativement énoncées dans l'article L 213-4 du Code de l'urbanisme ; qu'il en résulte que la date de référence applicable en l'espèce est celle du 27 novembre 1979 soit la date à laquelle le plus récent des actes rendant public ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est devenu opposable aux tiers ; qu'en se plaçant à cette date de référence du 27 novembre 1979, les parcelles en cause ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir ;
Alors d'une part, que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l'article L 13-15 du Code de l'expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que selon les dispositions de l'article L 311-7 du Code de l'urbanisme tant dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, applicable à la date de l'ordonnance d'expropriation et du jugement de première instance, que dans sa rédaction postérieure issue de la loi du 2 juillet 2003, les plans d'aménagement de zone approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 soit avant le 1er avril 2001, sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme ; que dès lors, en refusant de retenir comme date de référence celle de la publication du plan d'aménagement de zone approuvé le 22 juin 2000 soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 et qui était soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme, la Cour d'appel a violé les articles L 13-15 du Code de l'expropriation, L 213-6, L 213-4 et L 311-7 du Code de l'urbanisme ;
Alors d'autre part et en tout état de cause, que les dispositions du plan d'occupation des sols ont cessé d'être applicables à compter du plan d'aménagement de zone publié le 4 août 2000, de sorte que la date de référence ne pouvait en tout état de cause, être fixée à la date de l'approbation de ce plan d'occupation des sols ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles L 13-15 du Code de l'expropriation et L 123-6 dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 1er avril 2001, L 213-6 et L 213-4 a) du Code de l'urbanisme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités devant revenir aux consorts X... à la somme de 173.826,12 euros dont 135.429,29 euros au titre de l'indemnité principale, 14.292,93 euros au titre de l'indemnité de remploi ; et 24.103,90 euros au titre des indemnités accessoires ;
Aux motifs qu'à la date de référence les terrains ne répondent pas à la qualification de terrain à bâtir et doivent être évalués en fonction de leur usage effectif de terrains potentiellement urbanisables ; qu'il peut être retenu à titre de comparaison, deux ventes intervenues en 1998 et 1999 dans la périmètre de la DUP au profit de la commune en vue de la présente opération pour les prix de 1,68 euros et 1,83 euros le mètre carré ; qu'est également intéressante bien qu'ancienne et ne pouvant servir de terme de comparaison s'agissant non d'une vente mais d'une promesse de vente, la promesse unilatérale de vente intervenue le 1er septembre 1995 entre les consorts X... et la société Francelot portant sur la parcelle ZH 80 dont sont issues les parcelles expropriées réalisée sur la base de 1,92 euros le mètre carré ; peuvent également être retenues les ventes Beziau/Pinon et Beziau/Ursely des 11 juillet et 17 octobre 2000, concernant des parcelles situées en zone ND du POS de la commune de Sainte Gemmes sur Loire intervenues sur la base de 7,62 euros le mètre carré ;
Alors d'une part, que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se déterminant ainsi sur le fondement d'éléments de comparaison largement antérieurs à la date de la décision de première instance rendue le 3 avril 2002, et sans qu'il résulte de ses constatations, qu'elle se plaçait à cette date, la Cour d'appel a violé les articles L 13-15 I du Code de l'expropriation et 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ;
Alors d'autre part, qu'en ne s'expliquant pas ainsi qu'elle y était invitée, sur la plus value pouvant résulter de la situation privilégiée des parcelles litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-15 du Code de l'expropriation et 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.
