LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que les époux X... ont, selon acte reçu le 26 mars 2004 par M. Y..., notaire, vendu à M. Z... un appartement dont la surface s'est révélée moindre que celle mentionnée dans l'acte ; que M. Z... les ayant assignés en réduction du prix de vente, les époux X... ont appelé en cause M. Y... et la société notariale à laquelle il appartient aux fins de condamnation à paiement de dommages-intérêts pour manquement au devoir de conseil ;
Sur le premier moyen tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :
Attendu, que le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d'une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues ; que la cour d'appel, qui a relevé qu'il n'était pas contesté que les époux vendeurs avaient déclaré une surface à partir d'un plan non communiqué au notaire et s'étaient réservé la possibilité de faire vérifier la surface ainsi déclarée par " tout homme de l'art de leur choix ", ce que cependant ils n'avaient pas fait, que la promesse de vente comme l'acte authentique comportaient les dispositions légales, visées et explicitées et que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997 avait été remis, sous leur signature, aux époux vendeurs le jour de la vente, a pu décider, sans dénaturation, que le notaire avait satisfait à son obligation de conseil ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner les époux X... à payer différentes sommes et les débouter de leurs demandes tendant notamment à obtenir une expertise judiciaire la cour d'appel retient que le mesurage réalisé par un géomètre expert à la demande de l'acquéreur n'était pas contesté par les vendeurs quant à la surface de l'appartement et que leur demande d'expertise tendant à pouvoir distinguer la surface de la cave est sans pertinence dès lors que les lots de cave ne sont pas soumis au mesurage de la loi Carrez ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux vendeurs qui faisaient valoir le moyen selon lequel le résultat du mesurage litigieux de l'acquéreur ne pouvait être retenu comme fiable dès lors que ce dernier lui-même, à l'occasion de la revente de l'appartement, avait retenu, dans une petite annonce versée aux débats, un chiffrage plus important, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer certaines sommes à M. Z... et rejeté leur demande en prescription d'une expertise, l'arrêt rendu le 16 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Berringer et Gerec et de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les époux X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR condamné les époux X... à payer différentes sommes, débouté de leurs demandes tendant notamment à engager la responsabilité pour faute de Monsieur Pierre Y... et de la SCP Y... et A... pour violation de leur devoir de conseil ;
AUX MOTIFS QUE « en l'espèce, d'une part il n'est pas contesté que les vendeurs ont déclaré une surface à partir d'un plan non communiqué au notaire et qu'il s'étaient réservé, ce qui figure en page 4 de la promesse, la possibilité de faire vérifier la surface déclarée par " tout homme de l'art de leur choix ", ce qui démontre qu'ils étaient informés de l'importance d'un mesurage exact mais ils ont ensuite décidé de ne pas recourir à un géomètre ; Considérant d'autre part que le seul fait que le plan soit ancien et antérieur à la loi Carrez est sans influence dès lors qu'il n'a pas été remis au notaire, lequel ne s'y est pas référé et que ce document ne pouvait donner lieu à délivrance d'un conseil à cet égard ; Considérant que c'est donc à juste titre que le notaire conteste avoir commis une faute, dès lors que son obligation en la matière consiste à alerter les parties à l'acte de vente des dispositions légales et en particulier des conséquences d'un mesurage inexact, mais sans lui faire obligation ni de vérifier la superficie du bien vendu ni celle de contraindre les vendeurs à faire effectuer un mesurage par un géomètre expert ; qu'il est fondé à rappeler qu'il a pleinement rempli son devoir de conseil dès lors que les actes établis, tant la promesse de vente que l'acte authentique, comportent les dispositions légales visées et explicitées et que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997, a été remis, sous leur signature, aux époux X... le jour de la vente ; Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions retenant la responsabilité du notaire » (arrêt p. 3 et 4),
1) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les pièces versées aux débats ; qu'en l'espèce, il résulte tant de la promesse de vente notariée du 26 mars 2004 que de l'acte authentique de vente du 7 juillet 2004 (actes notariés p. 3, paragraphes précédents la mention concernant la loi CARREZ) que le notaire s'est directement référé au plan litigieux annexé au règlement de copropriété, dont s'étaient prévalus les époux X... pour chiffrer la surface du bien immobilier ; qu'en affirmant que le plan n'a pas été communiqué au notaire et que ce dernier ne s'y était pas référé dans les actes qu'il a établis (arrêt p. 3, alinéa 8), la cour d'appel a violé le principe sus-énoncé et l'article 1 134 du Code civil ;
2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties, d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, doit informer, conseiller et mettre en garde le vendeur sur les modalités spécifiques et contraignantes de mesurage de la surface privative d'un lot en copropriété et, lorsque celui-ci déclare se fonder sur un plan antérieur à cette loi ou établi par ses soins, l'inviter à faire vérifier sa conformité à la loi du 18 décembre 1996 ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constate que le notaire mentionnait aux actes que le mesurage avait été effectué par les vendeurs et que leur plan était ancien et antérieur à la loi CARREZ, sans relever que ce professionnel justifiait avoir sollicité sa communication, invité les vendeurs à le faire vérifier par un professionnel, les avoir avertis des spécificités de mesurage et ne l'avait pas lui-même vérifié, la cour d'appel ne pouvait juger que le notaire avait pleinement rempli son obligation de conseil à l'égard des vendeurs, au prétexte que sa seule obligation consiste à alerter les parties à l'acte de vente des dispositions légales et des conséquences d'un mesurage inexact et qu'il suffit, comme en l'espèce, que les actes établis comportent les dispositions légales et un certificat conforme au décret du 23 mai 1997 remis aux vendeurs le jour de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3) ALORS, SUBSIDIAIREMENT AUSSI, QUE dès lors que l'officier ministériel mentionnant lui-même que le mesurage avait été effectué par les consorts X..., la cour d'appel ne pouvait juger que le notaire avait pleinement rempli son obligation de conseil en se bornant à énoncer que les actes notariés visaient et explicitaient les dispositions légales et qu'un certificat, conforme au décret du 23 mai 1997, avait été remis aux vendeurs, sans rechercher ni constater que cet officier ministériel avait demandé communication du plan, dûment alerté et informé ses clients sur les modalités légales spécifiques de mesurage et sur la nécessité de faire vérifier sa conformité à la loi ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR condamné les époux X... à payer à Monsieur Z... différentes sommes et de les AVOIR débouté leurs demandes et notamment de celle tendant à obtenir une expertise judiciaire,
AUX MOTIFS QUE « le mesurage effectué par les soins de l'acquéreur n'est pas contesté par les vendeurs quant à la surface de l'appartement, soit 53, 13 m2 ; Considérant que la demande d'expertise formée en appel par ces derniers, tendant à pouvoir distinguer la surface de la cave, prétention recevable dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, lequel déjà avait exactement rejeté cette argumentation, est sans aucune pertinence dès lors que les lots de caves ne sont pas soumis au mesurage prévu par la loi Carrez ; Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont accueilli les demandes de M Z... » (arrêt p. 4),
1) ALORS QU'en l'espèce, les époux X... contestaient fermement le mesurage effectué à la demande de Monsieur Z... par la société DIAGAMTER (conclusions p. 3 et 4), en leur absence, sans qu'ils puissent vérifier si la surface de deux placards kazed avait été exclue, et alors surtout qu'ils justifiaient de ce que Monsieur Z... lui-même se prévalait en janvier 2008 d'une superficie de 56 m2 dans une annonce immobilière destinée à la vente de l'appartement, de sorte qu'ils sollicitaient une expertise judiciaire afin de déterminer avec exactitude la surface réelle de la totalité du bien vendu ; qu'en affirmant que le mesurage effectué par la société DIAGMANTER n'était pas contesté par les époux X... quant à la surface de l'appartement et que la demande d'expertise ne tendait qu'à distinguer la surface de la cave, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 12 du code de procédure civile ;
2) ALORS AUSSI QUE chaque partie a droit à un procès équitable ; qu'en l'espèce, les époux X... sollicitaient une expertise judiciaire en raison de l'incertitude sur la superficie réelle du bien vendu, puisque Monsieur Z..., qui contestait le chiffrage de 68, 5 m2, laissait planer le doute en se prévalant lui-même de deux mesures incompatibles, de 53, 13 m2 dans le cadre du procès et de 56 m2 dans une annonce immobilière (conclusions X..., p. 4 et production n° 14) ; qu'en rejetant leur demande, privant les vendeurs de la possibilité de vérifier et de faire établir objectivement et contradictoirement que la surface retenue était inexacte, la cour d'appel n'a pas respecté le droit à un procès équitable et notamment le principe du contradictoire prévus aux articles 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme prévus et 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS ENFIN QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que Monsieur Z..., après avoir soutenu que la superficie de l'appartement vendu ne mesurait, selon la loi CARREZ, que 53, 13 m2 avait lui-même remis en vente celui-ci en janvier 2008 pour une surface déclarée de 56 m2 (conclusions p. 3 et 4), de sorte qu'une expertise judiciaire s'imposait pour vérifier avec exactitude et objectivité selon les critères légaux, la réalité de cette surface avant que la cour d'appel ne se prononce sur la diminution du prix de vente sollicitée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
