LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation et sans se prononcer par un motif hypothétique, appréciant souverainement les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, que les époux X... ne pouvaient se prétendre propriétaires, par titre, de la zone d'emprise nécessaire à l'élargissement de la rue Blériot au droit de leur lot n° 3, et retenu, sans inverser la charge de la preuve, que leur titre ne permettant pas de considérer qu'en soi cet acte serait de nature à leur en transférer la propriété, les époux X... ne pouvaient se prétendre titulaires d'un juste titre leur permettant de bénéficier du délai de prescription abrégée, la cour d'appel, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal ;
Déclare non admis le pourvoi incident ;
Condamne les époux X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la commune de Buc la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour les époux X....
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leurs demandes relatives à la propriété de la parcelle litigieuse située sur le territoire de la Commune de BUC (Yvelines) lieudit "La Gravinière", cadastrée section AB n° 176 et à la nullité de l'acte de vente du 14 avril 2003 de ladite parcelle par Mademoiselle Julienne Y... à la Commune de BUC et de les avoirs condamnés en conséquence à la remise en état par suppression des clôtures et plantations établies sur ladite parcelle ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame X... ont acquis leur immeuble issu d'une opération de lotissement d'un terrain ayant appartenu aux consorts Y..., anciennement cadastré section E. n° 130 et 131. La convention signée par les consorts Y... avec la société de fait LEROY Z... le 12 juin 1975 précise que ce terrain a une superficie de 63 a 16 ca sur laquelle il existe une emprise devant profiter au département et à la commune de 777 m² de telle sorte que la surface totale utilisable est réduite à 55 a 39 ca. Elle stipule la mise à disposition de cet ensemble immobilier aux fins de diviser ce terrain en cinq lots ainsi définis : "4 lots d'une superficie de 4.000 m² plus l'emprise au prorata de ladite surface constitueront les lots destinés à la vente, le cinquième lot étant réservé par les vendeurs." Ainsi cette convention, mettant de côté une parcelle dont les vendeurs se réservaient la propriété prévoyait bien la création de 4 lots, distincts de la superficie de l'emprise. Le certificat d'urbanisme délivré le 1er octobre 1975 pour ces parcelles précisait les règles applicables à savoir une superficie minimale de 1.000 m² avec inscription d'un rectangle de 20m x 30 m, un emplacement réservé pour l'élargissement de la rue Blériot prévue à 16 mètres et de la rue de la Boulinière prévue à 10 m, et l'obligation de céder gratuitement le terrain nécessaire à l'élargissement de ces voies. L'arrêté préfectoral de lotissement du 6 novembre 1975 vise un précédent avis concernant le détachement à partir d'une propriété de 5.641 m² appartenant aux consorts Y..., d'un terrain de 4.000 m² et la demande d'un géomètre afin d'obtenir l'autorisation de lotir en 4 parcelles le terrain de 4.000 m² résultant de ce détachement et repris au cadastre section E n° 130 et 131. Le lotissement est approuvé dans les conditions fixées au projet annexé à l'arrêté, sous réserve que les terrains nécessaires à l'élargissement à 16 m de la rue Louis Blériot (CD) et de la rue Jules de la Boulinière (CV) seront cédés gratuitement aux collectivités intéressées en application de l'article 332-15 du Code de l'Urbanisme. Le plant joint à la demande de lotissement, auquel fait référence en le retenant en annexe, ne comporte aucune référence cadastrale précise pour chacun des lots créés ; mais il fait très clairement ressortir les 4 lots d'une superficie de 1.000 m² chacun, tous alignés en façade le long de la rue Blériot mais très distinctement séparés de celle-ci par une autre parcelle autonome et unique sur toute la longueur de la façade des 4 lots ; le document d'arpentage ayant pour n° d'ordre 316, daté du 15 juin 1976, quelles que soient les critiques dont il peut faire l'objet en ce qui concerne sa signature par Mademoiselle Y..., n'est que la reprise, dans la configuration des parcelles distinguant la zone d'emprise des autres lots, du plan annexé à l'arrêté de lotissement, seules y étant ajoutées les nouvelles désignations cadastrales de chacun des lots et de la zone d'emprise et les mesurages précis de leurs limites ; le procès-verbal de délimitation définitive distingue bien les 4 lots créés tels que vendus, cadastrés section E numéros 309, 310, 311, 312, chacun d'une superficie de 10 ares, le lot conservé par Mademoiselle Y... cadastré section E 313 pour une superficie de 16 a 41 ca, et de façon parfaitement séparée, une parcelle E 314 intitulée "Emprise CD 938 et rue Jules de la Boulinière d'une contenance de 7a 77 ca" ; l'acte authentique daté du 20 septembre 1976 de vente par les consorts Y... à Monsieur et Madame Z... fait référence à ce document d'arpentage daté du 16 juin 1976 faisant ressortir que les parcelles E 310 et E 311 ont été supprimées pour être remplacées par les parcelles n° E 309, 310, 311, 312, chacune pour 10 a, E n° 313 pour 16 a 41 ca et n° 314 pour 7 a 77 ca. Il stipule que les biens vendus sont les parcelles cadastrées E. 309, 310, 311, 312, les parcelles E 313 et 314 restant appartenir aux vendeurs ; le fait que le titre ait été publié postérieurement au titre de Monsieur et Madame X... est indifférent dès lors qu'il n'existe pas de conflit entre ces deux titres ; par ailleurs Monsieur et Madame X... ne peuvent soutenir que cet acte leur serait inopposable pour certaines de ses mentions et non pour d'autres alors qu'ils ne contestent pas avoir acquis le lot n° 3 cadastré E 311 des époux Z... qui en étaient bien propriétaires en vertu de l'acte du 20 septembre 1976 dont il était fait rappel dans leur propre titre ; l'ensemble de ces documents suffit à faire établir que dès l'origine dans les opérations de division et de lotissement, les quatre lots destinés à être vendus ont été constitués pour une superficie de 1.000 m² chacun, l'emprise nécessaire à l'élargissement des voies étant constitué en parcelle clairement séparée qui a reçu une désignation cadastrale E 314 en même temps que le lot ultérieurement acquis par Monsieur et Madame X... avait reçu la désignation cadastrale E 311 ; par acte authentique du 21 septembre 1976, Monsieur et Madame X... ont acquis un bien immobilier défini comme un terrain à bâtir situé n° ... alors cadastré E n° 311 et aujourd'hui AB 153 pour une contenance de 10 ares, formant le lot n° 3 du lotissement ; l'acte précise que le propriétaire devra à première demande de l'autorité compétente céder gratuitement la parcelle de terrain nécessaire à l'élargissement de la rue Louis Blériot et rappelle la condition fixée par l'arrêté autorisant le lotissement ; cette mention qui, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame X... ne constitue que le rappel d'une charge incombant à l'acquéreur et non une clause résolutoire, est en réalité inutile dès lors qu'elle ne tient pas compte du fait que le lotissement a été réalisé dès l'origine en distinguant l'emprise nécessaire à l'élargissement de la rue des quatre lots créés pour être vendus ; l'acte ne contient aucune indication d'une quelconque parcelle de quelque contenance que ce soit venant s'ajouter à la superficie de 1000 m² correspondant au lot n° 3 et la seule mention ci-dessus rappelée ne permet nullement à Monsieur et Madame X... de prétendre qu'ils auraient acquis en sus du lot n° 3 d'une superficie de 1.000 m² une autre partie de parcelle correspondant à l'emprise d'élargissement de la voie à charge pour eux de la céder gratuitement ; par ailleurs le plan annexé à leur titre permettait d'avoir parfaitement connaissance de la consistance et de la situation exacte du seul lot désigné dans leur titre, dont la limite en façade ne se trouvait pas directement en bordure de la rue Louis Blériot, mais en retrait de celle-ci dont elle était séparée sur une parcelle distincte se prolongeant sans rupture devant les autres lots ; Monsieur et Madame X... ne peuvent en conséquence se prétendre propriétaires par titre de la zone d'emprise nécessaire à l'élargissement de la rue Blériot se trouvant au droit de leur lot n° 3 ; ils ne sont pas davantage fondés à prétendre que la COMMUNE DE BUC aurait acquis la parcelle E 314 devenue AB 176 a non-domino dès lors que lors de la vente consentie aux époux Z... le 20 septembre 1976, Mademoiselle Y... s'en était réservée la propriété ; leur titre ne comportant aucune indication quant à l'existence et la définition d'une zone d'emprise qui aurait pu s'ajouter au lot n° 3 de 1.000 m², permettant de considérer qu'en soi cet acte serait de nature à leur en transférer la propriété, Monsieur et Madame X... ne peuvent prétendre être titulaires d'un juste titre au sens de l'article 2265 du Code civil leur permettant de bénéficier du délai de prescription abrégé à 10 années ; Par ailleurs, compte tenu de la définition du bien acquis tel que figurant dans leur acte et du plan annexé en définissant parfaitement la configuration et la situation, ils ne caractérisent pas l'existence de leur bonne foi dans la possession de la partie d'emprise se trouvant au droit de leur propriété entre celle-ci et la rue, leur permettant de prescrire suivant quelque délai que ce soit, étant par ailleurs observé que le plan annexé à leur demande de permis de construire fait également figurer distinctement, longeant la rue Louis Blériot, et séparant leur terrain de celle-ci, une parcelle unique se prolongeant sans séparation devant les lots voisins n° 2 et 4 »
ALORS QUE 1°) l'acte de vente du 21 septembre 1976 par lequel les consorts Z... ont vendu une parcelle de terrain aux époux X... stipulait expressément au titre de la désignation : « un terrain à bâtir sis à BUC (Yvelines) rue Louis Blériot, n° 37 bis, cadastré Section E numéro 311 pour dix ares. Tel que ledit terrain forme le lot numéro trois du Lotissement dont il sera ci-après question. Ainsi que ladite parcelle de terrain existe, s'étend et se poursuit et comporte avec toutes ses aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve. Il est précisé ici que le propriétaire de ce lot devra, à première demande de l'autorité compétente, céder gratuitement la parcelle de terrain nécessaire à l'élargissement de la rue Louis Blériot » ; que cette stipulation était suivie de l'exposé de l'arrêté préfectoral du 6 novembre 1975 n° 75-1613, dont la teneur était littéralement retranscrite et mentionnant encore « 4°) les terrains nécessaires à l'élargissement à 16 mètres de la rue Louis Blériot (C.D. 938) (…) seront cédés gratuitement aux collectivités intéressées en application de l'article 332-15 du Code de l'Urbanisme. » ; qu'en considérant cependant qu'il ne résultait pas desdites stipulations que la bande de terrain litigieuse, poursuivant la parcelle de terrain appartenant sans conteste aux époux X..., et qui seule permettait l'accès par ceux-ci à la voie publique, appartenait aux dits époux, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par refus d'application du contrat
ALORS QUE 2°) les consorts Z..., auteurs des époux X..., avaient remis à ceux-ci l'acte sous seing privé du 12 juin 1975 par lequel ils avaient acquis des consorts Y... la propriété des quatre lots dont la parcelle vendue par la suite aux époux X... ; que cet acte stipulait expressément « après mesurage, le terrain aurait une surface totale de 63 ares 16 centiares, sur laquelle il existe une emprise devant profiter au Département et à la Commune, ce qui représente 11,99% de la surface cadastrée et 12,30% de la surface mesurée… » et encore que « Les consorts Y... mettent à disposition de la Société de fait « LEROY-CHAOUCH » cet ensemble immobilier aux fins de diviser ce terrain en cinq lots. Quatre lots d'une surface de 4.000 m² plus l'emprise au prorata de ladite surface constitueront les lots destinés à la vente, le cinquième lot étant réservé par le vendeur. » ; qu'il en ressortait nécessairement que les consorts Z... étaient propriétaires de ladite emprise ; que l'acte authentique du 20 septembre 1976 Y...
Z... réitérant cette vente et modifiant ladite stipulation n'est pas opposable aux époux X..., dès lors que, signé un jour avant leur propre achat, il n'a été publié que postérieurement à cet achat ; qu'en disant cependant cet acte opposable aux époux X..., la Cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil
ALORS QUE 3°) les époux X... se prévalaient de l'inopposabilité à leur encontre de l'acte authentique de vente Y...
Z... du 20 septembre 1976, s'appuyant sur l'acte sous seing privé du 12 juin 1975 entre ces mêmes parties qui stipulait expressément « après mesurage, le terrain aurait une surface totale de 63 ares 16 centiares, sur laquelle il existe une emprise devant profiter au Département et à la Commune, ce qui représente 11,99% de la surface cadastrée et 12,30% de la surface mesurée… » et encore que « Les consorts Y... mettent à disposition de la Société de fait « LEROY-CHAOUCH » cet ensemble immobilier aux fins de diviser ce terrain en cinq lots. Quatre lots d'une surface de 4.000 m² plus l'emprise au prorata de ladite surface constitueront les lots destinés à la vente, le cinquième lot étant réservé par le vendeur. » ; qu'en disant les époux X... mal fondés à soutenir l'inopposabilité de l'acte authentique du 20 septembre 1976 dès lors qu'ils s'en prévaudraient pour dire que les consorts Z... étaient bien propriétaires, l'acte authentique des consorts Z... étant rappelé dans leur propre titre, et ce alors que les époux X... se prévalaient non de cet acte mais de uniquement l'acte sous seing privé du 12 juin 1975, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile
ALORS QUE 4°) les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 6 premier point), critiquant les premiers juges d'avoir écarté leur demande de reconnaissance de la propriété de la parcelle litigieuse cadastré AB 176 : « pourquoi, si l'analyse par les premiers juges est la bonne, la Commune de BUC, le 29 mars 1977, considérant que les époux X... sont bien propriétaires de la parcelle d'emprise, leur demande de se mettre en relation avec le Notaire de la commune afin que l'acte de vente de cette parcelle soit dressé ? Cela signifie que pour la Commune de BUC en 1977, les époux X... étaient bien propriétaires de cette parcelle d'emprise, puisqu'elle se proposait de l'acquérir » ; qu'en rejetant cette reconnaissance de propriété au seul motif adopté du jugement que ceci « peut résulter d'une erreur de ses services (de la Mairie) quant à la délimitation des propriétés » (jugement p. 14 1er alinéa), ce qui constitue un motif hypothétique, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile
ALORS QUE 5°) il était fait valoir par les époux X..., s'appuyant sur le jugement entrepris (v. conclusions p. 6 dernier point), que le plan d'arpentage du 13 mai 1976 ne leur était pas opposable, les premiers juges ayant expressément relevé sur ce point que (jugement p. 13, 5e alinéa) « Les propriétaires des lots et parcelles en cause sont fondés à critiquer la valeur probante du document d'arpentage établi par Monsieur A... le 13 mai 1976 et censé avoir été certifié par Monsieur Y... le 15 juin 1976 alors que celui-ci était décédé le 4 mars précédent ; de la sorte, ce document qui, conformément à l'article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la conservation du cadastre, a pour objet de constater un changement de limite de propriété par division ou lotissement, ne suffit pas à établir la délimitation des propriétés considérées. » ; qu'en s'appuyant cependant sur ce plan au motif insuffisant pris que (arrêt d'appel, p. 5, 6e alinéa) « quelles que soient les critiques dont il peut faire l'objet en ce qui concerne sa signature par Mademoiselle Y... (…) », la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile
ALORS QUE 6°) le plan joint à l'acte des époux X... mentionne expressément 4 lots distincts numérotés 1, 2, 3 et 4 ; qu'en disant qu'il faisait apparaître d'une façon distincte (arrêt d'appel, p. 5, 5e alinéa) « une autre parcelle autonome et unique sur toute la longueur de la façade des 4 lots », alors que cette soi disant parcelle n'est pas numérotée et n'apparaît que comme l'emprise des quatre lots clairement établis dès lors que l'acte authentique mentionnait expressément l'obligation pour les époux X... de céder cette emprise, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil
ALORS QUE 7°) celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour d'appel, dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver ; qu'en rejetant la demande d'usucapion des époux X... aux motifs que ceux-ci (arrêt, p. 7 3e alinéa) « ne caractérisent pas l'existence de leur bonne foi dans la possession de la partie d'emprise se trouvant au droit de leur propriété entre celle-ci et la rue, leur permettant de prescrire suivant quelque délai que ce soit », la Cour d'appel, en inversant la charge de la preuve, a violé ensemble les articles 2265 et 2268 (anciens) du Code civil
ALORS QUE 8°) le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'il y a donc juste titre dès lors que considéré en soi, il serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'en l'espèce il est constant que le titre des époux X... leur faisait obligation « de céder gratuitement la parcelle du terrain nécessaire à l'élargissement de la rue Louis Blériot » et que l'arrêté de lotissement repris à l'acte mentionnait également expressément cette obligation ; qu'en disant qu'il n'y avait pas juste titre dès lors que l'acte ne comporterait (arrêt, p. 7 2e alinéa) « aucune indication quant à l'existence et la définition d'une zone d'emprise qui aurait pu s'ajouter au lot n° 3 de 1.000 m² », la Cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 2265 (ancien) du Code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la commune de Buc.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de paiement de dommages-intérêts formulée par la COMMUNE DE BUC ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « la COMMUNE DE BUC ne justifie d'aucun préjudice tiré de la possession par ses contradicteurs d'une bande de terrain dont elle n'a nullement manifesté jusqu'à présent l'intention de faire un usage immédiat, de sorte que sa demande de dommages-intérêts sera rejetée » ;
ALORS QUE : en rejetant la demande de paiement de dommages-intérêts formulée par la COMMUNE DE BUC à l'encontre des époux X..., au prétexte qu'elle n'aurait pas justifié d'un préjudice consécutif à l'occupation de son terrain par ces derniers, sans répondre aux conclusions de l'exposante soutenant que les époux X... avaient engagé leur responsabilité envers elle pour avoir abusé de leur droit d'agir en justice en formulant des demandes dénuées de tout sérieux et dans un but exclusivement dilatoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
