LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que si au cadastre figurait un seul numéro de parcelle, le plan cadastral comportait une ligne discontinue qui séparait une partie basse d'une superficie de 620 m² et une partie haute comportant le puits, alors non apparent, qu'au jour de la vente la partie haute était à l'usage de parking et d'aire de stockage pour l'exploitant de l'entreprise locataire, qu'une haie et un bâtiment en limite séparaient ces deux parties, que seule la partie haute était inclue dans le bail consenti par le propriétaire de l'ensemble immobilier à l'entreprise qui y exploitait une activité commerciale et industrielle, que les acquéreurs n'avaient pris possession que de la partie basse au moment de la vente alors que la partie haute était occupée d'une manière évidente, qu'ils avaient attendu dix-huit mois avant de s'inquiéter sur l'étendue de leur acquisition et qu' il n'était pas mentionné à l'acte, qu'était vendu avec l'habitation un garage, ce qui constituait pourtant, pour partie, l'abri en bois édifié sur la parcelle haute, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, par une interprétation exclusive de dénaturation que le rapprochement des actes et les éléments de fait souverainement appréciés, rendait nécessaire, a pu en déduire qu'il existait une discordance manifeste entre la réalité physique de la parcelle cadastrée n° 375 et sa description à l'acte et que la configuration des lieux faisait apparaître deux parties séparées ayant des usages distincts ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne ressort ni des conclusions d'appel ni de l'arrêt que les consorts X... aient soutenu que le moyen tiré de la discordance entre l'acte notarié et la réalité de la superficie vendue ne pouvait être invoqué que dans le cadre d'une action en nullité pour erreur ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et droit ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne ressort ni des conclusions d'appel ni de l'arrêt que les consorts X... aient soutenu que le moyen tiré de ce que l'acte notarié du 16 juillet 2001 n'avait pas pour seul objet de conférer le caractère authentique à une vente constatée par un "compromis" du 10 avril 2001 ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, Mme X... et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme X... et M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que la vente constatée par acte authentique du 16 juillet 2001 a pour objet seulement la « partie basse » de la parcelle cadastrée section BT n° 375, telle que décrite dans les motifs de l'arrêt, pour environ 620 m² », puis « dit que les parties devront faire rectifier en ce sens l'acte par le notaire qui l'a reçu à leurs frais partagés par moitié pour le vendeur et moitié pour les acquéreurs », et enfin « rejeté toutes autres demandes » ;
AUX MOTIFS QUE « l'objet de la vente est ainsi décrit à l'acte : « Une maison d'habitation sise ..., comprenant un rez-de-chaussée composé de quatre pièces, cabinet de toilette, cuisine, dépendances et WC. Jardin avec puits » ; que l'acte indique que la parcelle vendue est cadastrée section BT, n° 375, lieudit avenue de la Repentie, nature sol, contenance 16 a 95 ca ; que si ce fonds porte un numéro unique au cadastre, figure sur celui-ci une ligne discontinue qui sépare la parcelle en deux parties, l'une, dite partie basse, d'environ 620 m², qui borde l'avenue, sur partie de laquelle est édifiée la maison, dite maison du gardien, l'autre, dite partie haute, sur laquelle est édifiée une dépendance qui d'après le cadastre, ouvre sur cette partie haute, cette dernière étant indiquée dépendre de la partie basse ; qu'il est établi par les plans (notamment celui à échelle du 1/500° dressé le 31 décembre 1991 par M. A..., géomètre expert) et procèsverbaux d'huissier de justice produits, qu'au jour de la vente, la partie haute, qui comporte le puits alors non apparent, est à usage de parking et d'aire de stockage pour l'exploitant de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier dont elle est contiguë sur deux côtés ; qu'elle est séparée de la partie basse, d'abord par la dépendance, édifiée sur cette partie haute, figurant sur le cadastre, laquelle est une construction légère en bois constituant, d'une part, un local à vélo pour les employés de l'entreprise, ouvert seulement sur la partie haute, d'autre part, un abri pour une voiture avec accès par une ouverture sur la partie basse ; qu'ensuite, entre cette construction et la limite du fonds voisin, la séparation est constituée d'un grillage tendu entre des poteaux en béton montés sur deux rangs de parpaings, l'ensemble ayant une hauteur d'environ 1,90 mètres ; que cette clôture est bordée d'une haie plantée sur la partie basse ; qu'il existe dans cette clôture « un très vieux portillon », selon l'expression de l'huissier de justice, qui apparaît, au vu de la photographie jointe à son constat, ne pas être utilisé couramment ; qu'il existe donc une discordance manifeste entre la réalité physique de la parcelle cadastrée n° 375 et sa description à l'acte puisque, loin de constituer un jardin avec puits attenant à la maison d'habitation, la partie haute, séparée de la partie basse par une clôture, est une aire de service de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier don dépendait cette parcelle 374, le puits n'étant plus ni en usage ni même apparent ; qu'en outre, il n'est pas mentionné à l'acte qu'est vendu avec l'habitation un garage, ce que constitue pourtant pour partie l'abri en bois édifié sur la parcelle haute ; que la configuration des lieux fait apparaître deux parties séparées, ayant des usages distincts, la partie haute, dont l'entreprise use, étant indépendante de la partie basse, laquelle constitue seule le jardin de la maison ; que cette discordance ressort aussi de ce seule la partie haute est incluse dans le bail consenti par le propriété de l'ensemble immobilier à l'entreprise qui y exploite une activité commerciale et industrielle, la partie basse ne faisant l'objet d'aucune location ; qu'enfin, il est constant que Mme X... et M. Y... n'ont pas pris possession de la partie haute au moment de la vente alors que son occupation par l'entreprise était évidente et que l'acte indique que les biens vendus sont libres de toute occupation ou location ; qu'ils ne s'en sont pas inquiétés avant d'adresser, le 6 février 2003, près de dix-huit mois après l'acte authentique, une lettre manifestant leur intention de clôturer le terrain et demandant de le libérer, puis de renouveler leur demande par une lettre de leur avocat du 5 août 2003 ; qu'il s'ensuit que l'appelante démontre que la commune intention des parties était de limiter l'objet de la vente à la maison d'habitation, Mme X... et M. Y... entendant acquérir un logement, et au terrain l'entourant, lequel correspond à la parcelle basse, et non de transférer la propriété de l'ensemble de la parcelle telle qu'elle figure au cadastre sous le numéro 375, cette indication des actes résultant d'une erreur matérielle de désignation du bien ; que, par application des dispositions de l'article 1156 du Code civil, il y a donc lieu de faire prévaloir cette commune intention sans s'arrêter au sens littéral des termes de ces conventions, étant observé qu'aucune des parties ne poursuit l'annulation de la vente pour erreur (…) » (arrêt, p. 3, § 3 et s. et p. 4, § 1 à 5) ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors que l'acte mentionnait que la vente portait sur la parcelle figurant au cadastre section BT n° 375, pour une contenance de 16 a 95 ca, l'acte du 16 juillet 2001, clair et précis, ne pouvait donner lieu à interprétation ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 1134 du Code civil, ensemble la règle selon laquelle un acte clair et précis ne peut donner lieu à interprétation ;
ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que la désignation visant une maison d'habitation et un jardin avec puits n'ait pas expressément mentionné le terrain revendiqué par la Société ACCUEIL NEGOCE BOIS, de toute façon, cette énonciation n'était pas de nature à permettre une interprétation dès lors qu'elle n'excluait pas la partie de la parcelle revendiquée par la Société ACCUEIL NEGOCE BOIS ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1108, 1110 et 1134 du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement, à supposer que l'énonciation de l'acte suivant laquelle la vente portait sur la parcelle BT.375 pour une contenance de 16 a 95 ca n'ait pas correspondu à la volonté de la Société Etablissements PAUL LIGEARD, de toute façon, cette circonstance ne pouvait être prise en compte que dans le cadre d'une action en nullité pour erreur ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, après avoir constaté qu'aucune action en nullité fondée sur l'erreur n'était exercée, les juges du second degré ont violé les articles 1108, 1110 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que la vente constatée par acte authentique du 16 juillet 2001 a pour objet seulement la « partie basse » de la parcelle cadastrée section BT n° 375, telle que décrite dans les motifs de l'arrêt, pour environ 620 m² », puis « dit que les parties devront faire rectifier en ce sens l'acte par le notaire qui l'a reçu à leurs frais partagés par moitié pour le vendeur et moitié pour les acquéreurs », et enfin « rejeté toutes autres demandes » ;
AUX MOTIFS QUE « l'objet de la vente est ainsi décrit à l'acte : « Une maison d'habitation sise ..., comprenant un rez-de-chaussée composé de quatre pièces, cabinet de toilette, cuisine, dépendances et WC. Jardin avec puits » ; que l'acte indique que la parcelle vendue est cadastrée section BT, n° 375, lieudit avenue de la Repentie, nature sol, contenance 16 a 95 ca ; que si ce fonds porte un numéro unique au cadastre, figure sur celui-ci une ligne discontinue qui sépare la parcelle en deux parties, l'une, dite partie basse, d'environ 620 m², qui borde l'avenue, sur partie de laquelle est édifiée la maison, dite maison du gardien, l'autre, dite partie haute, sur laquelle est édifiée une dépendance qui d'après le cadastre, ouvre sur cette partie haute, cette dernière étant indiquée dépendre de la partie basse ; qu'il est établi par les plans (notamment celui à échelle du 1/500° dressé le 31 décembre 1991 par M. A..., géomètre expert) et procès verbaux d'huissier de justice produits, qu'au jour de la vente, la partie haute, qui comporte le puits alors non apparent, est à usage de parking et d'aire de stockage pour l'exploitant de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier dont elle est contiguë sur deux côtés ; qu'elle est séparée de la partie basse, d'abord par la dépendance, édifiée sur cette partie haute, figurant sur le cadastre, laquelle est une construction légère en bois constituant, d'une part, un local à vélo pour les employés de l'entreprise, ouvert seulement sur la partie haute, d'autre part, un abri pour une voiture avec accès par une ouverture sur la partie basse ; qu'ensuite, entre cette construction et la limite du fonds voisin, la séparation est constituée d'un grillage tendu entre des poteaux en béton montés sur deux rangs de parpaings, l'ensemble ayant une hauteur d'environ 1,90 mètres ; que cette clôture est bordée d'une haie plantée sur la partie basse ; qu'il existe dans cette clôture « un très vieux portillon », selon l'expression de l'huissier de justice, qui apparaît, au vu de la photographie jointe à son constat, ne pas être utilisé couramment ; qu'il existe donc une discordance manifeste entre la réalité physique de la parcelle cadastrée n° 375 et sa description à l'acte puisque, loin de constituer un jardin avec puits attenant à la maison d'habitation, la partie haute, séparée de la partie basse par une clôture, est une aire de service de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier don dépendait cette parcelle 374, le puits n'étant plus ni en usage ni même apparent ; qu'en outre, il n'est pas mentionné à l'acte qu'est vendu avec l'habitation un garage, ce que constitue pourtant pour partie l'abri en bois édifié sur la parcelle haute ; que la configuration des lieux fait apparaître deux parties séparées, ayant des usages distincts, la partie haute, dont l'entreprise use, étant indépendante de la partie basse, laquelle constitue seule le jardin de la maison ; que cette discordance ressort aussi de ce seule la partie haute est incluse dans le bail consenti par le propriété de l'ensemble immobilier à l'entreprise qui y exploite une activité commerciale et industrielle, la partie basse ne faisant l'objet d'aucune location ; qu'enfin, il est constant que Mme X... et M. Y... n'ont pas pris possession de la partie haute au moment de la vente alors que son occupation par l'entreprise était évidente et que l'acte indique que les biens vendus sont libres de toute occupation ou location ; qu'ils ne s'en sont pas inquiétés avant d'adresser, le 6 février 2003, près de dix-huit mois après l'acte authentique, une lettre manifestant leur intention de clôturer le terrain et demandant de le libérer, puis de renouveler leur demande par une lettre de leur avocat du 5 août 2003 ; qu'il s'ensuit que l'appelante démontre que la commune intention des parties était de limiter l'objet de la vente à la maison d'habitation, Mme X... et M. Y... entendant acquérir un logement, et au terrain l'entourant, lequel correspond à la parcelle basse, et non de transférer la propriété de l'ensemble de la parcelle telle qu'elle figure au cadastre sous le numéro 375, cette indication des actes résultant d'une erreur matérielle de désignation du bien ; que, par application des dispositions de l'article 1156 du Code civil, il y a donc lieu de faire prévaloir cette commune intention sans s'arrêter au sens littéral des termes de ces conventions, étant observé qu'aucune des parties ne poursuit l'annulation de la vente pour erreur (…) » (arrêt, p. 3, § 3 et s. et p. 4, § 1 à 5) ;
ALORS QUE les juges du fond devaient rechercher si l'acte authentique du 16 juillet 2001 n'avait pas pour seul objet de conférer le caractère authentique à une vente constatée par un compromis précédent du 10 avril 2001 et si, par suite, eu égard aux termes du compromis du 10 avril 2001, la vente devait être regardée comme portant sur l'intégralité de la parcelle BT.375 pour une superficie de 16 a 95 ca ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que la vente constatée par acte authentique du 16 juillet 2001 a pour objet seulement la « partie basse » de la parcelle cadastrée section BT n° 375, telle que décrite dans les motifs de l'arrêt, pour environ 620 m² », puis « dit que les parties devront faire rectifier en ce sens l'acte par le notaire qui l'a reçu à leurs frais partagés par moitié pour le vendeur et moitié pour les acquéreurs », et enfin « rejeté toutes autres demandes » ;
AUX MOTIFS QUE « l'objet de la vente est ainsi décrit à l'acte : « Une maison d'habitation sise ..., comprenant un rez-de-chaussée composé de quatre pièces, cabinet de toilette, cuisine, dépendances et WC. Jardin avec puits » ; que l'acte indique que la parcelle vendue est cadastrée section BT, n° 375, lieudit avenue de la Repentie, nature sol, contenance 16 a 95 ca ; que si ce fonds porte un numéro unique au cadastre, figure sur celui-ci une ligne discontinue qui sépare la parcelle en deux parties, l'une, dite partie basse, d'environ 620 m², qui borde l'avenue, sur partie de laquelle est édifiée la maison, dite maison du gardien, l'autre, dite partie haute, sur laquelle est édifiée une dépendance qui d'après le cadastre, ouvre sur cette partie haute, cette dernière étant indiquée dépendre de la partie basse ; qu'il est établi par les plans (notamment celui à échelle du 1/500° dressé le 31 décembre 1991 par M. A..., géomètre expert) et procèsverbaux d'huissier de justice produits, qu'au jour de la vente, la partie haute, qui comporte le puits alors non apparent, est à usage de parking et d'aire de stockage pour l'exploitant de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier dont elle est contiguë sur deux côtés ; qu'elle est séparée de la partie basse, d'abord par la dépendance, édifiée sur cette partie haute, figurant sur le cadastre, laquelle est une construction légère en bois constituant, d'une part, un local à vélo pour les employés de l'entreprise, ouvert seulement sur la partie haute, d'autre part, un abri pour une voiture avec accès par une ouverture sur la partie basse ; qu'ensuite, entre cette construction et la limite du fonds voisin, la séparation est constituée d'un grillage tendu entre des poteaux en béton montés sur deux rangs de parpaings, l'ensemble ayant une hauteur d'environ 1,90 mètres ; que cette clôture est bordée d'une haie plantée sur la partie basse ; qu'il existe dans cette clôture « un très vieux portillon », selon l'expression de l'huissier de justice, qui apparaît, au vu de la photographie jointe à son constat, ne pas être utilisé couramment ; qu'il existe donc une discordance manifeste entre la réalité physique de la parcelle cadastrée n° 375 et sa description à l'acte puisque, loin de constituer un jardin avec puits attenant à la maison d'habitation, la partie haute, séparée de la partie basse par une clôture, est une aire de service de l'entreprise locataire de l'ensemble immobilier don dépendait cette parcelle 374, le puits n'étant plus ni en usage ni même apparent ; qu'en outre, il n'est pas mentionné à l'acte qu'est vendu avec l'habitation un garage, ce que constitue pourtant pour partie l'abri en bois édifié sur la parcelle haute ; que la configuration des lieux fait apparaître deux parties séparées, ayant des usages distincts, la partie haute, dont l'entreprise use, étant indépendante de la partie basse, laquelle constitue seule le jardin de la maison ; que cette discordance ressort aussi de ce seule la partie haute est incluse dans le bail consenti par le propriété de l'ensemble immobilier à l'entreprise qui y exploite une activité commerciale et industrielle, la partie basse ne faisant l'objet d'aucune location ; qu'enfin, il est constant que Mme X... et M. Y... n'ont pas pris possession de la partie haute au moment de la vente alors que son occupation par l'entreprise était évidente et que l'acte indique que les biens vendus sont libres de toute occupation ou location ; qu'ils ne s'en sont pas inquiétés avant d'adresser, le 6 février 2003, près de dix-huit mois après l'acte authentique, une lettre manifestant leur intention de clôturer le terrain et demandant de le libérer, puis de renouveler leur demande par une lettre de leur avocat du 5 août 2003 ; qu'il s'ensuit que l'appelante démontre que la commune intention des parties était de limiter l'objet de la vente à la maison d'habitation, Mme X... et M. Y... entendant acquérir un logement, et au terrain l'entourant, lequel correspond à la parcelle basse, et non de transférer la propriété de l'ensemble de la parcelle telle qu'elle figure au cadastre sous le numéro 375, cette indication des actes résultant d'une erreur matérielle de désignation du bien ; que, par application des dispositions de l'article 1156 du Code civil, il y a donc lieu de faire prévaloir cette commune intention sans s'arrêter au sens littéral des termes de ces conventions, étant observé qu'aucune des parties ne poursuit l'annulation de la vente pour erreur (…) » (arrêt, p. 3, § 3 et s. et p. 4, § 1 à 5) ;
ALORS QUE pour fixer la volonté commune des parties, les juges du fond sont tenus d'analyser tous les éléments qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, les premiers juges avaient visé et analysé, pour retenir que la vente portait sur l'intégralité de la parcelle BT.375, le compromis de vente du 10 avril 2001, le mandat délivré par le représentant légal de la société Etablissements PAUL LIGEARD et les documents d'urbanisme relatifs au bien vendu ; que Mme X... et M. Y..., qui sollicitaient la confirmation du jugement, se prévalaient des mêmes éléments (conclusions du 10 juillet 2007, p. 6, antépénultième, avantdernier et dernier alinéas) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la teneur du compromis, sur la teneur du mandat donné par le représentant légal de la société Etablissements PAUL LIGEARD à l'effet de conclure la vente et sur les documents d'urbanisme sollicités et obtenus préalablement à la vente relativement à son objet, les juges du second degré ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
