LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier 8 avril 2008), que les consorts X..., ayant notifié à la Communauté d'agglomération du Grand Rodez (la Communauté), une déclaration d'intention d'aliéner à un certain prix, auquel s'ajoutaient à la charge de l'acquéreur, les honoraires de l'agent immobilier, une parcelle leur appartenant, la Communauté a exercé son droit de préemption ; qu'après négociation avec les vendeurs, elle a acquis ce bien à un prix inférieur, l'acte authentique de vente précisant que la vente s'effectuait sur la base d'un prix au m2 "toutes commissions comprises" ; que l'agence immobilière ayant obtenu la condamnation de la Communauté à lui payer le montant de ses honoraires, celle ci a assigné les consorts X... en paiement de cette somme ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à la communauté une certaine somme au titre des honoraires de négociation de l'agence immobilière, alors, selon le moyen :
1°/ que le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé amiablement par les parties ou, à défaut, par la juridiction compétente en matière d'expropriation, sans que la modalité de fixation du prix ne puisse en rien changer la nature juridique de la vente ; qu'en l'espèce, le bien litigieux, qui se trouvait dans une zone d'aménagement différé, avait été préempté par la Communauté d'agglomération du Grand Rodez, de sorte que la vente relevait du régime juridique applicable aux préemptions, peu important que les parties se soient mises d'accord sur un prix légèrement supérieur à celui pour lequel l'établissement public avait exercé son droit de préemption ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les articles L. 213-4 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil ;
2°/ qu' il ne résulte pas clairement de la mention selon laquelle le prix est fixé toutes "commissions comprises" que le vendeur doive garder à sa charge les honoraires de négociation de l'agent immobilier, compte tenu du caractère imprécis du terme "commission" ; que la recherche de l'intention des parties sur ce point s'imposait d'autant plus au cas présent que le compromis de vente, qui avait été conclu antérieurement à l'exercice par la Communauté d'agglomération du Grand Rodez de son droit de préemption, prévoyait que les honoraires de négociation seraient à la charge de l'acquéreur et que cette obligation avait expressément été reprise dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en décidant néanmoins que la mention précitée était suffisamment claire pour exclure la recherche de l'intention des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que les consorts X... avaient consenti à vendre amiablement à la Communauté la parcelle dont ils étaient propriétaires moyennant un certain prix négocié, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acquisition ne se situait plus dans le cadre du droit de préemption exercé par la Communauté le 20 février 2001 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il était indiqué dans l'acte qu'à la suite de la demande des consorts X... de vendre amiablement pour un certain prix, la Communauté avait notifié au vendeur son accord sur la vente à un prix inférieur, calculé au mètre carré, que les deux parties avaient accepté le prix ainsi fixé, et que cet acte ne comportait pas d'ambiguïté susceptible d'être interprétée ou complétée par détermination de la commune intention des parties, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que les mentions claires et non contradictoires de cet acte empêchaient la prise en charge par la Communauté de la commission de vente stipulée au bénéfice de l'agence immobilière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la communauté au versement d'une somme supplémentaire en principal de 6.399,20 €, alors selon le moyen, qu'en retenant que les vendeurs n'indiquaient pas sur quel fondement ils demandaient le paiement d'une somme supplémentaire de 6 399,20 euros, quand les consorts X... avaient expressément indiqué dans leurs écritures que cette somme correspondait à la différence entre le prix convenu et le prix versé, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation des articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt ne comportant aucun chef de dispositif concernant la demande de paiement d'une somme de 6 399,20 euros, le moyen, qui critique une omission de statuer ne donnant pas ouverture à cassation, est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les consorts X... à payer à la Communauté d'agglomération du Grand Rodez la somme en principal de 109.120,26 euros au titre des honoraires de négociation ;
AUX MOTIFS QUE « le 31 mars 2001, M. Serge X..., Mme Christel X... et Mme Paulette Y..., veuve X... consentent à vendre amiablement à la communauté d'agglomération du Grand Rodez la parcelle cadastrée section BH n° 187 dont ils sont propriétaires moyennant le prix hors taxes de 4.070.000 francs, l'acquisition ne se situant plus dans le cadre du droit de préemption exercé par la communauté d'agglomération du Grand Rodez le 20 février 2001 à la suite de la notification de la précédente vente du 16 décembre 2000 ; qu'à cet effet, vendeurs et acquéreur signent le 25 avril 2001 un compromis de vente, étant prévu que la réalisation de promesse et le transfert de propriété s'effectueront par la signature de l'acte authentique : que les 12 et 17 juillet 2001, les parties signent l'acte notarié de vente par l'intermédiaire de Maître Gérard Z..., notaire associé, aux termes duquel le prix d'acquisition est de 614.068,30 euros soit la contre valeur de 4.028.024 francs hors taxes ; qu'à la page 8 de l'acte dans le cadre du rappel du contexte juridique initial, il est indiqué qu'à la suite de la demande de M. Serge X..., Mme Christel X... et Mme Paulette Y... veuve X... de vendre amiablement pour le prix hors taxes de 4.070.000 francs, la communauté d'agglomération du Grand Rodez a notifié au vendeur son accord sur la vente au prix de 71,50 francs le m2 toutes commissions comprises et que les deux parties ont accepté le prix ainsi fixé ; que la parcelle étant de 56.336 m2, le prix est ainsi de 4.028.024 francs, énonciation en correspondance avec le prix indiqué en page 4 de l'acte et il ne saurait y avoir ambiguïté susceptible d'être interprétée ou complétée par détermination de la commune intention des parties dans le fait que ces indications figurent en des pages différentes voire éloignées de l'acte notarié ; que dans la mesure où les parties ne se situent plus dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption où la communauté d'agglomération du Grand Rodez pourrait effectivement se substituer aux engagements souscrits par l'acquéreur évincé de prise en charge de la rémunération de l'agent immobilier ayant fait aboutir la vente initiale, les mentions claires et non contradictoires de l'acte empêchent la prise en charge par la communauté d'agglomération du Grand Rodez de la commission de vente stipulée au bénéfice de l'agence immobilière Sélection Immobilier pour un montant de 109.120,06 euros (715.781,98 francs) dans le cadre de la vente ayant fait l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner du 10 janvier 2001 ; qu'en conséquence, et par infirmation de la décision déférée, il convient de condamner M. Serge X..., Mme Christel X... et Mme Paulette Y..., veuve X... à payer à la communauté d'agglomération du Grand Rodez la somme à laquelle cette dernière a été condamnée par arrêt du 14 décembre 2004 représentative de la commission de vente stipulée au bénéfice de l'agence immobilière Sélection Immobilier pour un montant de 109.120,06 euros » (arrêt, p. 3, § 7 et ss) ;
ALORS 1°) QUE : le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé amiablement par les parties ou, à défaut, par la juridiction compétente en matière d'expropriation, sans que la modalité de fixation du prix ne puisse en rien changer la nature juridique de la vente ; qu'en l'espèce, le bien litigieux, qui se trouvait dans une zone d'aménagement différé, avait été préempté par la Communauté d'agglomération du Grand Rodez, de sorte que la vente relevait du régime juridique applicable aux péremptions, peu important que les parties se soient mises d'accord sur un prix légèrement supérieur à celui pour lequel l'établissement public avait exercé son droit de préemption ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les articles L. 213-4 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil ;
ET ALORS 2°) QU' : il ne résulte pas clairement de la mention selon laquelle le prix est fixé toute « commissions comprises » que le vendeur doive garder à sa charge les honoraires de négociation de l'agent immobilier, compte tenu du caractère imprécis du terme « commission » ; que la recherche de l'intention des parties sur ce point s'imposait d'autant plus au cas présent que le compromis de vente, qui avait été conclu antérieurement à l'exercice par la Communauté d'agglomération du Grand Rodez de son droit de préemption, prévoyait que les honoraires de négociation seraient à la charge de l'acquéreur et que cette obligation avait expressément été reprise dans la déclaration d'intention d'aliéner (prod) ; qu'en décidant néanmoins que la mention précitée était suffisamment claire pour exclure la recherche de l'intention des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la Communauté d'agglomération du Grand Rodez au versement supplémentaire d'une somme en principal de 6.399,20 euros, correspondant à la différence entre le prix convenu et le prix versé ;
AUX MOTIFS QUE « Dans leurs conclusions notifiées le 1er février 2007, M. Serge A..., Mme Christel A... et Mme Paulette Y... veuve A... sollicitaient la condamnation de l'établissement public la communauté d'agglomération du Grand Rodez à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ; que cette prétention a disparu des motifs des dernières conclusions notifiées le 10 mars 2008 et le dispositif sollicite condamnation de l'établissement public la communauté d'agglomération du Grand Rodez à leur payer la somme de 6.399,20 euros ; qu'il n'est pas indiqué par les consorts X... à quel titre cette demande est formulée ; que d'autre part, à supposer que ce le soit à titre de dommages et intérêts, l'appel fondé de l'établissement public la communauté d'agglomération du Grand Rodez ne peut être abusif » (arrêt, p. 5, § 1er et ss).
ALORS QU' : en retenant que les vendeurs n'indiquaient pas sur quel fondement ils demandaient le paiement d'une somme supplémentaire de 6.399,20 euros, quand les consorts X... avaient expressément indiqué dans leurs écritures que cette somme correspondait à la différence entre le prix convenu et le prix versé (conclusions, p. 3, § 7 et ss), la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation des articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile.
