| France, Cour de cassation, Chambre civile 2, 10 décembre 2009, 09-11839

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 décembre 2008) que par acte du 7 septembre 1997, M. X... a donné à bail à la société San Paolo, dont M. Y... est le gérant, un local commercial situé dans un immeuble en copropriété en vue de l'exercice d'une activité de restauration italienne de vente à emporter et de livraison à domicile ; qu'ayant été saisie d'une demande d'information de la part du gérant concernant la ventilation du local, la société Foncia Lacombe, syndic de la copropriété, a communiqué le 20 novembre 1997 au bailleur la lettre de son locataire, en lui rappelant les exigences du règlement de copropriété et les prescriptions applicables en matière sanitaire imposant la création d'un conduit d'extraction autonome ; qu'un litige ayant opposé le locataire et son bailleur, un jugement du tribunal de grande instance du 18 septembre 1998, confirmé par un arrêt de la cour d'appel du 30 mars 2000, a dispensé le locataire du paiement des loyers jusqu'au constat d'une possibilité d'exploitation conforme au bail ; qu'après expertise ordonnée en référé le 19 septembre 2000, M. X... a rendu le local conforme aux normes le 24 avril 2001 en faisant réaliser une évacuation en façade ; qu'un jugement du tribunal de grande instance du 9 décembre 2002, confirmé par un arrêt du 16 décembre 2004, a ordonné la reprise du paiement des loyers par M. Y... ; que M. X... a fait assigner par acte du 31 mars 2005 la société Foncia Lacombe devant le tribunal de grande instance, afin d'obtenir qu'elle soit déclarée responsable de la suspension des loyers pour la période du 1er janvier 1998 au 24 avril 2001 ;
Attendu M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en réparation à l'encontre de la société Foncia Lacombe ;
Mais que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que M. X... a commis un manquement à son obligation de délivrance en n'exécutant pas les travaux permettant de rendre le local loué compatible avec sa destination contractuelle ; que c'est en raison de cette situation que M. Y... a été exonéré du paiement des loyers jusqu'à ce que soit constatée la possibilité pour lui d'utiliser les lieux loués conformément aux stipulations du bail ; que cette date a été ultérieurement fixée au 24 avril 2001 par jugement du 9 décembre 2002 confirmé par arrêt du 16 septembre 2004 ; qu'il ressort des pièces produites que contrairement à ce que soutient M. X..., la société Foncia Lacombe n'a pas interdit à M. Y... d'ouvrir la pizzeria ; qu'en revanche, suite à la lettre de celui-ci du 23 octobre 1997 l'informant de son intention d'ouvrir un restaurant italien dans les locaux donnés à bail et sollicitant les plans concernant les voies de ventilation du local, le syndic a, d'une part, rencontré sur place le 18 novembre 2007 M. Trabelsi en présence des membres du conseil syndical, d'autre part, informé le 20 novembre 2007 M. X... de ce que ce type de commerce ne pouvait être ouvert que si les prescriptions sanitaires départementales quant à l'aménagement des locaux, étaient respectées ; que la société Foncia Lacombe a confirmé sa position le 26 mai et le 30 octobre 1998 ; que l'arrêt retient que si le syndic n'est pas un technicien, il est tenu vis-à-vis des copropriétaires d'un devoir de conseil et d'information et qu'il se doit de faire respecter les clauses du règlement de copropriété et donc en l'espèce de veiller à ce que la salubrité et la sécurité de l'immeuble soient assurées et que les copropriétaires ne subissent aucune nuisance quant aux odeurs ; qu'en mettant en garde, à plusieurs reprises, M. X... sur l'absence de ventilation conforme à l'activité projetée, le syndic n'a fait que respecter ses obligations ; que si le 22 avril 2008 le maire a émis un avis favorable à l'ouverture du restaurant, celle-ci était précisément liée à la réalisation d'une bouche d'aération et de ventilation du local et au fait que l'extracteur de fumées devait être indépendant du conduit d'évacuation de l'immeuble ; que M. X... ne peut s'abriter derrière les conclusions du rapport d'expertise déposé le 22 janvier 2001 pour prétendre que les locaux pouvaient dès 1998 être exploités en tant que restaurant dès lors qu'à cette dernière date, aucune bouche d'aération et de ventilation indépendante n'avait été réalisée ; que dès lors qu'il estimait que les préconisations du syndic étaient mal fondées, il appartenait à M. X... de faire désigner un expert dans les plus brefs délais afin de ne pas retarder la mise en exploitation du restaurant ; que ce n'est qu'après que le jugement du 18 septembre 1998 a été confirmé par un arrêt du 30 mars 2000 que M. X... a sollicité en référé la désignation d'un expert ;
Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel, effectuant la recherche prétendument omise sans se borner au constat d'autorité de la chose jugée, a pu déduire l'absence de lien de causalité entre l'intervention du syndic et la privation de perception des loyers et accessoires qui a été imposée à M. X... jusqu'au 24 avril 2001 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Foncia Lacombe la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, signé et prononcé par M. Breillat, conseiller le plus ancien non empêché, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, en l'audience publique du dix décembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté les demandes en réparation formées par M. X... à l'encontre de la Société FONCIA LACOMBE ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « même si FONCIA LACOMBE n'était pas partie aux procédures ayant opposé Monsieur X... à Monsieur Y..., il est définitivement jugé par l'arrêt du 30 mars 2000 qu'en ce qui concerne Monsieur X..., celui-ci a commis un manquement à son obligation de délivrance en n'exécutant pas les travaux permettant de rendre le local loué compatible avec sa destination contractuelle ; que c'est en raison de cette situation que Monsieur Y... a été exonéré du paiement des loyers jusqu'à ce que soit constatée la possibilité pour lui d'utiliser les lieux loués conformément aux stipulations du bail ; que cette date a été ultérieurement fixée au 24 avril 2001 par jugement du 9 décembre 2002 confirmé par arrêt du 16 septembre 2004 ; que nul ne pouvant se prévaloir de sa propre faute, il incombe à Monsieur X... de rapporter la preuve que FONCIA LACOMBE a commis personnellement une faute, que cette faute a causé un préjudice à Monsieur X... et qu'il existe un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ; que le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail à Monsieur Y... énonce que : « l'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ; que les locaux à usage commercial pourront être utilisés à usage professionnel ou artisanal, ils pourront être éventuellement affectés à l'habitation, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires (…) chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire et à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la copropriété ; quelle que soit la nature de l'activité exercée, les copropriétaires des locaux à usage commercial devront faire leur affaire personnelle de l'insonorisation, de l'évacuation des odeurs et en règle générale, ils s'attacheront à supprimer les effets de toutes manifestations susceptibles de nuire à l'ordre, à la propreté, à la salubrité, à la sécurité de l'immeuble, tel qu'il est défini dans le présent règlement » (chapitre 2) ; que le règlement prévoit également (chapitre VI) qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par les dispositions légales et réglementaires en vigueur ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et assure l'administration courante de la copropriété et pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; qu'il ressort des pièces produites que contrairement à ce que soutient Monsieur X..., FONCIA LACOMBE n'a pas interdit à Monsieur Y... d'ouvrir la pizzeria ;
que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve que FONCIA LACOMBE ait adressé à Monsieur Y... le moindre courrier lui faisant interdiction d'ouvrir son restaurant ou lui précisant qu'il devait solliciter pour ce faire une autorisation du syndic ; qu'en revanche le syndic suite à la lettre de Monsieur Y... du 23 octobre 1997 l'informant de son intention d'ouvrir un restaurant italien dans les locaux donnés à bail par Monsieur X... et sollicitant les plans concernant les voies de ventilation du local a d'une part, rencontré sur place le 18 novembre 2007 Monsieur TRABELSI en présence des membres du conseil syndical, d'autre part informé le 20 novembre 2007 Monsieur X... de ce que ce type de commerce ne pouvait être ouvert que si les prescriptions sanitaires départementales quant à l'aménagement des locaux, étaient respectées « lesquelles imposeront entre autres la création d'un conduit d'extraction débouchant en toiture, qui, pour ce faire, nécessite obligatoirement l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires » ; que FONCIA LACOMBE a confirmé sa position le 26 mai et le 30 octobre 1998 ; que si le syndic n'est pas un technicien, il demeure qu'il est tenu vis à vis des copropriétaires d'un devoir de conseil et d'information et qu'il se doit de faire respecter les clauses du règlement de copropriété et donc en l'espèce de veiller à ce que la salubrité et la sécurité de l'immeuble soient assurées et que les copropriétaires ne subissent aucune nuisance quant aux odeurs ; qu'en mettant en garde, à plusieurs reprises, Monsieur X... sur l'absence de ventilation conforme à l'activité projetée, FONCIA LACOMBE n'a fiat que respecter ses obligations ce d'autant plus qu'il ressort du dossier déposé le 2 mars 1998 par Monsieur Y... auprès des services d'incendie et de secours de la préfecture du Val d'Oise qu'il était prévu dans le cadre de l'aménagement du local, l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée située dans le faux plafond de la salle, reliée à un extracteur de fumées indépendant non commun au conduit d'évacuation de l'immeuble ; que si le 22 avril 2008 le maire d'EAUBONNE a émis un avis favorable à l'ouverture du restaurant, celle-ci était précisément liée à la réalisation d'une bouche d'aération et de ventilation du local et au fait que l'extracteur de fumées devait être bien indépendant du conduit d'évacuation de l'immeuble (pièces 66, 68 et 69) ; que Monsieur X... ne peut s'abriter derrière les conclusions du rapport d'expertise déposé le 22 janvier 2001 pour prétendre que le locaux pouvaient dès 1998 être exploités en tant que restaurant dès lors qu'à cette dernière date, aucune bouche d'aération et de ventilation indépendante n'avait été réalisée et que l'expert indique bien qu'il faut non seulement ventiler les toilettes mais également ventiler la cuisine ouverte du restaurant en évacuant l'air pollué produit par la cuisson des aliments et en mettant la zone de cuisine en dépression ce qui peut être fait en utilisant une hotte assortie d'un caisson à charbon actif ; que Monsieur X... devant veiller en tant que copropriétaire à ne rien faire et à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la copropriété et devant également faire son affaire personnelle de l'évacuation des odeurs (chapitre 2 page 63 du règlement de copropriété) il lui appartenait de prendre toutes mesures utiles aux fins de rendre les lieux conformes aux dispositions réglementaires ; que le 18 septembre 1998, date à laquelle est intervenu le jugement dispensant Monsieur Y... du paiement des loyers jusqu'à ce que soit constatée la possibilité pour le preneur d'utiliser les lieux loués conformément aux stipulations du bail, Monsieur X... n'avait encore déposé aucune déclaration de travaux pour l'ouverture d'une bouche d'aération et de ventilation, celle-ci ayant été déposé le 6 novembre 2008 ; que par ailleurs dès lors qu'il estimait que les préconisations de la Société FONCIA LACOMBE étaient mal fondées, il appartenait à Monsieur X... de faire désigner un expert dans les plus brefs délais afin de ne pas retarder la mise en exploitation du restaurant ; que ce n'est qu'après que le jugement du 18 septembre 1998 a été confirmé par un arrêt du 30 mars 2000 que Monsieur X... a sollicité en référé la désignation d'un expert ; qu'enfin Monsieur X... ne peut se prévaloir du fait que le magasin adjacent du ... est exploité en tant que pizzeria pour prétendre que les propos de FONCIA LACOMBE « étaient erronés » dès lors qu'aucune information n'est communiquée sur les installations de ventilation de cette pizzeria ; qu'en conséquence, le préjudice subi par Monsieur X... du fait de la dispense de paiement des loyers et des charges accordée à Monsieur Y... pour la période du 1er janvier 1998 au 24 avril 2001 résulte de la propre faute de Monsieur X... et n'est pas imputable à une quelconque faute de FONCIA LACOMBE qui n'a fait que respecter l'obligation de conseil et d'information à laquelle elle était tenue de par ses fonctions de syndic » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le syndic ne saurait y faire droit dès lors que la défaillance contractuelle de Monsieur Jean-Pierre X... a été établie comme dessus par des décisions judiciaires ayant autorité de chose jugée, et que c'est cette défaillance qui a été la cause de la dispense reconnue au locataire par ces mêmes décisions d'avoir à s'acquitter du paiement des loyers et charges locatives jusqu'au 24 avril 2001 ; qu'il ne peut donc juridiquement être reproché à faute au syndic par Monsieur Jean-Pierre X... d'avoir renseigné le locataire, qui l'interrogeait, sur la réalité des contraintes techniques et réglementaires encadrant son activité, surtout du point de vue du règlement de copropriété ; qu'en effet, même à supposer inappropriée l'indication d'une autorisation à donner par la copropriété, il n'en demeure pas moins d'une part que le syndic était légitime à rappeler les exigences du règlement de copropriété, et d'autre part et surtout que le respect de ces exigences se trouvaient recouvrer une obligation contractuelle propre au bailleur, dont le locataire était en droit de réclamer personnellement le respect pour son propre compte ; que de la sorte il ne se trouve pas de lien de causalité entre l'intervention en l'espèce du syndic et la privation de perception des loyers et accessoires qui a été imposé à Monsieur Jean-Pierre X... par décisions de justice en solution à son litige direct avec Monsieur Abdelaziz Y..., sans aucune participation procédurale de la Société FONCIA LACOMBE ; qu'au demeurant force est de constater que Monsieur Jean-Pierre X... ne rapporte pas la preuve qu'il n'avait pas la possibilité de faire procéder plus rapidement, et notamment dans le cadre de la mise en état de l'instance initiale ayant donné lieu au jugement du 18 septembre 1998, à une vérification expertale de la réalité et de la consistance de son obligation de mise en conformité, de façon à voir limiter la période de dispense de paiement dont a profité son locataire » ;
ALORS QUE, premièrement, quels que soient les devoirs de conseil et d'information ou de mise en garde pesant sur le syndic, en tout état de cause, la mise en oeuvre de ces devoirs doit intervenir sur la base de données techniquement correctes et si la question excède les compétences du syndic, celui-ci doit solliciter le concours d'un technicien apte à l'éclairer pour éviter toute erreur ; que si une décision de justice a pour objet principal de fixer la situation juridique des parties à l'instance, elle est également de nature à constituer un élément de preuve ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que la Société FONCIA LACOMBE, en tant que syndic de la copropriété, a estimé que le commerce que M. Y... se proposait d'exploiter commandait, au regard des prescriptions sanitaires, la création d'un conduit nécessitant obligatoirement l'accord de l'assemblée générale et à réitérer sa position (p.6, in fine et p.7, alinéa 1er), qu'elle a ensuite estimé que la ventilation du local n'est pas conforme à l'activité projetée (p.7, alinéa 2) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il leur était demandé (conclusions du 20 octobre 2008, p.9 et 10), si le jugement du 9 décembre 2002 puis l'arrêt du 16 septembre 2004 n'avaient pas constaté la conformité des locaux à l'activité exercée sans qu'il y ait eu modification des locaux et si par suite ils n'ont pas prescrit au locataire d'acquitter ses loyers, la date du 24 avril 2001 n'étant retenue qu'à raison de l'autorité de chose jugée attachée à une décision antérieure rendue sur des bases erronées, ce qui était de nature à établir que le syndic avait commis une erreur ou en tout cas avait pris parti sans avoir la compétence nécessaire ou sans être entouré de l'avis d'un technicien, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard de la règle suivant laquelle une décision de justice peut constituer un élément de preuve ;
ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que M. X... ait commis une faute pour avoir tardé à solliciter la désignation d'un expert, de toute façon, l'erreur commise par le syndic ou son imprudence, antérieure au retard susceptible d'être imputé à M. X..., avait incontestablement contribué au dommage dès lors que c'est sur l'intervention du syndic que le locataire a estimé le local non conforme et s'est abstenu d'acquitter ses loyers ; qu'en imputant la totalité du dommage au retard de M. X..., quand le comportement du syndic était indéniablement à l'origine du dommage et justifiait que l'entier dommage ou à tout le moins une partie du dommage fût à sa charge, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.