LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas été saisie d'un moyen selon lequel la délivrance d'un permis de construire à la locataire supposait, en application de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable, que cette dernière avait été habilitée à construire par la propriétaire qui avait ainsi expressément consenti à la construction à usage commercial élevée sur le terrain nu donné à bail, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau, et partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré inapplicable le statut des baux commerciaux et, en conséquence, validé le congé signifié le 21 janvier 2005, pour le 6 août 2005, à Mme X..., ordonné son expulsion sous astreinte et condamné celle-ci à payer à Mme Y... née A... une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros à partir du mois d'août 2005 ;
AUX MOTIFS QUE s'il est constant que les ayants droit de Franchin Y... ont, par acte sous seings privés du 1er août 2002, autorisé Mme X... à installer un container à usage de bar sur le terrain nu dont elle était locataire, aucune pièce ne manifeste leur consentement exprès à l'érection d'une construction en tôle destinée à la vente de fruits et légumes, à abriter une salle de jeux et à la réalisation d'une véranda ; qu'il apparaissait certes, à la lecture du contrat initial (lequel énumérait les aménagements déjà réalisés : terrassement, mur de soutènement, installation d'un compteur EDF, coin sanitaire) que la preneuse n'entendait pas se limiter à l'activité initiale de camion bar, comme l'indique expressément l'extrait Kbis en date du 7 janvier 2004, mais l'ampleur des extensions restait alors imprécise ; qu'on ne saurait en tous cas considérer que l'agrément donné à l'installation d'un container valait consentement aux extensions à venir, sachant que le premier (simplement posé sur des plots en béton)ne présentait pas les caractères de fixité et de solidité des secondes pour lesquelles un permis de construire a été délivré le 20 mai 2003, dont la violation a d'ailleurs fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction le 8 juillet 2005 ; que c'est à tort que le premier juge a admis que la clause selon laquelle « tout travaux (sic) de restructuration en vue de la construction nécessite un permis de construire » s'analysait en une autorisation de construire valable quelle que soit la nature et l'importance des constructions à venir, cependant qu'il s'agissait d'abord du rappel de dispositions du code de l'urbanisme ; qu'il n'a d'ailleurs fait état que d'un consentement implicite, sans relever d'actes positifs manifestant, de façon non équivoque, l'accord du bailleur ou de l'appelante ; qu'il résulte également des pièces produites et des explications fournies que Mme X... a fait du container en cause, dans les parois duquel des ouvertures ont été créées, un local d'habitation modifiant ainsi sa destination ; que le jugement doit être en définitive infirmé en ce qu'il a reconnu l'applicabilité en l'espèce du statut des baux commerciaux aux dispositions duquel il a considéré que le congé du 21 janvier 2005 contrevenait ; que ledit congé n'étant soumis à aucune forme particulière, et le préavis contractuel (3 mois) ayant été respecté, il y a lieu d'ordonner l'expulsion sous astreinte de l'intimée ; qu'elle ne peut se prévaloir d'aucun titre d'occupation depuis le 6 août 2005, et de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle de 600 euros à partir de cette date ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la demande de permis de construire est présentée, soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique ; que la cour reconnaît que la construction édifiée en vertu du permis de construire délivré le 20 mai 2003 présentaient, à la différence du container initialement implanté, les caractères de fixité et de solidité requis pour l'applicabilité du statut des baux commerciaux ; qu'en déniant néanmoins à Mme X... le bénéfice de ce statut, motif pris que le propriétaire n'aurait pas autorisé cette construction, sans rechercher, comme elle y était d'ailleurs expressément invitée (cf. les dernières écritures de Mme X..., p.6 in fine et début de la page 7), si la délivrance du permis de construire ne postulait pas nécessairement l'accord exprès du propriétaire des lieux, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en vertu du privilège du préalable, les décisions administratives sont présumées régulières et sont revêtues, dès leur apparition dans l'ordonnancement juridique et tant qu'elles n'ont été ni rapportées ni annulées, de l'autorité de la chose décidée ; qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de remettre en cause la légalité d'un permis de construire, dont la délivrance régulière postule qu'il soit intervenu à la demande, soit du propriétaire, soit de son mandataire, soit d'une personne par lui habilitée ; qu'il s'ensuit que la Cour ne pouvait, sauf à soulever une question préjudicielle, considérer que les constructions édifiées en vertu du permis de construire délivré le 20 mai 2003 l'avait été sans autorisation du propriétaire, sauf à violer l'article R. 421-1-1 du Code de l'urbanisme, ensemble le principe de l'autorité de la chose décidée s'attachant aux décisions administratives et le principe de la séparation des pouvoirs, tel qu'il s'évince de l'article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor An III et de l'article 3 de la loi du 28 pluviose An VIII.
