LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. Maurice X..., à M. Raphaël X... et à M. Cyrille X... (les consorts X...) de ce qu'ils viennent aux droits de Mme Françoise Y... épouse X... ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 juillet 2008), que l'association des locataires de Croissance pierre II (l'Association) et dix locataires ont assigné la société Croissance pierre II (la société) en remboursement de charges de chauffage et de frais de personnel indûment perçus par la bailleresse, depuis juillet 1980 pour les uns et juin 1988 pour les autres ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des locataires sur la période postérieure au 15 novembre 2002 alors, selon le moyen, qu'en affirmant que la loi du 18 janvier2005 n'était pas une loi interprétative mais une loi nouvelle, la cour d'appel a violé les dispositions de cette dernière loi, ensemble l'article 2 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'action en répétition d'un indu de charges relevait auparavant du régime général des quasi-contrats, soumis à une prescription trentenaire, la cour d'appel en a exactement déduit que la loi du 18 janvier 2005 n'était pas une loi interprétative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner à rembourser à chacun des locataires les sommes prélevées au titre de la "prime fixe" figurant sur les factures de la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU) alors, selon le moyen, que les factures CPCU délivrées à compter du 2 décembre 2006 étaient intégralement récupérables en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 13 juillet 2006 ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé cette dernière disposition ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les factures émises par la CPCU présentaient une tarification en "binôme" composée d'une "partie variable dite R1, proportionnelle à la consommation effective de l'usager" s'exprimant en "euros/tonnes de vapeur" et d'une "partie fixe, dite R2, liée à la puissance garantie, c'est-à-dire à la puissance que l'usager est en droit d'appeler et correspondant aux engagements contractuels" s'exprimant en "euros/kW souscrit et représentative de la redevance annuelle d'abonnement", la cour d'appel qui a retenu qu'une telle définition de la partie fixe laissait apparaître que celle ci incluait les dépenses de financement et de remboursement du prix des installations de chauffage urbain auxquelles est raccordé l'immeuble et constaté qu'elle ne comportait aucune ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au bailleur de celles incombant au locataire, en a exactement déduit, sans violer les nouvelles dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 afférentes aux dépenses récupérables toutes taxes comprises, que les sommes correspondant à la "prime fixe dite R2" seraient exclues des charges récupérables ainsi que la taxe à la valeur ajoutée correspondante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1376 du code civil, ensemble l'article 1743 du même code ;
Attendu que pour rejeter l'irrecevabilité de la demande en répétition des charges indues pour la période précédant le 1er décembre 1990, date à laquelle la société était devenue propriétaire de l'ensemble immobilier, l'arrêt retient que l'action en recouvrement de charges a un caractère réel et se trouve attachée, non à la personne du propriétaire, mais à sa qualité de bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'obligation pesant sur la société de restituer des charges qu'elle n'avait pas perçues, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 2 c) du décret n° 87 713 du 26 août 1987, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2008 1411 du 19 décembre 2008 ;
Attendu que pour condamner la société à rembourser aux locataires les charges relatives à l'entretien des parties communes à raison de la différence de ce qui avait été payé et 33,61 %, 66,26 % et 55,38 % des salaires des gardiens, l'arrêt retient que les charges liées à leur rémunération ne sont récupérables qu'à hauteur des "unités de valeur" correspondant à leurs tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets, que le bailleur ne peut invoquer l'application systématique d'un forfait de 75 % dès lors que la récupération du salaire du gardien à hauteur des trois quarts de son montant est subordonnée à l'exécution directe et cumulative de ces tâches et ne peut en aucun cas s'appliquer aux "unités de valeur" ne correspondant pas à des tâches de propreté et d'entretien, que l'évaluation forfaitaire à hauteur de 75 % représente un maximum ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération des gardiens, à l'exception des salaires en nature, étaient exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant, dès lors que les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets étaient assurées cumulativement et de façon effective par ceux ci, sans partage de ces activités avec des tiers, peu important l'accomplissement d'activités pour le compte du bailleur, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si ces conditions n'étaient pas remplies, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 2 c) du décret n° 87 713 du 26 août 1987, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2008 1411 du 19 décembre 2008 ;
Attendu que pour condamner la société à rembourser aux locataires 75 % des salaires et charges sociales versés à M. Z..., l'arrêt retient que M. Z... assumait, au vu de son contrat de travail conclu "jusqu'à la fin de la maladie de (son) épouse" et de l'avenant à ce contrat "la surveillance, le nettoyage courant et l'entretien des installations communes", tâches auparavant assumées par celle ci en sa qualité de gardienne, que l'absence d'"unités de valeur" sur son contrat de travail confirme que M. Z... doit être considéré comme un gardien et non comme un employé d'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les conditions pour que les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exception du salaire en nature, fussent exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant, n'étaient pas remplies, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a dit que la société Croissance Pierre II devrait rembourser proportionnellement et respectivement aux époux A..., aux époux X..., aux époux B..., aux époux C... et aux époux D... partie des charges relatives à l'entretien des parties communes ainsi que la quote part de 75 % des salaires et charges sociales versés à M. Z..., l'arrêt rendu le 18 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne l'Association des locataires de croissance Pierre II et les époux B..., les époux C..., M. Maurice X..., les consorts X..., les époux A... et les époux D..., pris ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Association des locataires de Croissance Pierre II et les époux B..., les époux C..., M. Maurice X..., les consorts X..., les époux A... et les époux D..., pris ensemble, à payer à la société Croissance Pierre II la somme de 2 500 euros, rejette leur propre demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Croissance Pierre II.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société CROISSANCE PIERRE II devra rembourser proportionnellement et respectivement à M. et Mme A..., M. et Mme X..., M. et Mme B..., M. et Mme C... et M. et Mme D..., et avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005, les charges relatives à l'entretien des parties communes à raison du dépassement et de la différence de ce qui avait été payé et 33,61 % et 66,26 % pour l'immeuble rue Mousset et à 55,38 % pour l'immeuble de la rue du Docteur Netter, et ce sur la période postérieure au 15 novembre 1982 ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient le bailleur, la loi du 18 janvier 2005 n'est pas une loi qui serait venue « clarifier la position du législateur sur les règles en matière d'actions relatives aux charges locatives », c'est-à-dire une loi interprétative, mais une loi nouvelle dès lors que l'action en répétition d'un indu de charges relevait auparavant du régime général des quasi-contrats, soumis à une prescription trentenaire, les dispositions de l'ancien article 2277 du Code Civil devant, s'agissant d'une prescription dérogatoire au droit commun, faire l'objet d'une interprétation restrictive ;
1°/ ALORS QU'en affirmant que la loi du 18 janvier 2005 n'était pas une loi interprétative mais une loi nouvelle, la Cour d'Appel a violé les dispositions de cette dernière loi, ensemble l'article 2 du Code Civil ;
ET AUX MOTIFS QUE la Sté CROISSANCE PIERRE II est mal fondée à prétendre que, n'étant propriétaire de l'ensemble immobilier que depuis le 1er décembre 1990, toute demande portant sur une période antérieure au 1er décembre 1990 serait irrecevable à son encontre, dès lors que l'action en recouvrement de charges a un caractère réel et se trouve attachée non à la personne du propriétaire mais à sa qualité de bailleur ;
2°/ ALORS QUE l'action en répétition de charges locatives payées indument ne peut être engagée que contre la personne qui a reçu paiement ; qu'en mettant à la charge de la Société CROISSANCE PIERRE II la répétition de charges indument perçues par le précédent propriétaire entre le 15 novembre 1982 et le 1er décembre 1990, la Cour d'Appel a violé l'article 1376 du Code Civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, en cela infirmatif, d'AVOIR condamné la Société CROISSANCE PIERRE II à rembourser à chacun des locataires intimés les sommes prélevées au titre de la « prime fixe » figurant sur les factures de la CPCU versées aux débats, outre la TVA correspondante ;
AUX MOTIFS QU'une telle définition de la partie fixe laisse apparaître que celle-ci inclut les dépenses de financement ou de remboursement du prix des installations de chauffage urbain auxquelles est raccordé l'immeuble mais que pour autant elle ne comporte aucune ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au bailleur de celles incombant au locataire, alors qu'elle représente pour l'année 1999 par exemple plus de 60 % des charges de chauffage hors TVA facturées par la CPCU ;
ALORS QUE les factures CPCU délivrées à compter du 2 décembre 2006 étaient intégralement récupérables en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 13 juillet 2006 ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'Appel a violé cette dernière disposition.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société CROISSANCE PIERRE II devra rembourser proportionnellement et respectivement à M. et Mme A..., M. et Mme X..., M. et Mme B..., M. et Mme C... et M. et Mme D..., et avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005, les charges relatives à l'entretien des parties communes à raison du dépassement et de la différence de ce qui avait été payé et 33,61 % et 66,26 % pour l'immeuble rue Mousset et à 55,38 % pour l'immeuble de la rue du Docteur Netter, et ce sur la période postérieure au 15 novembre 1982 ;
AUX MOTIFS QUE la récupération du salaire du gardien à hauteur des trois quarts de son montant (à l'exclusion des charges sociales relatives aux avantages en nature) est subordonnée à l'exécution directe et cumulative des tâches plus haut évoquées et ne peut en aucun cas s'appliquer aux unités de valeur ne correspondant pas à des tâches de propreté et d'entretien (tâches de gestion accomplies pour le seul compte du bailleur, surveillance des entreprises, permanence à la loge, état des lieux d'entrée et de sortie…) ; que l'évaluation forfaitaire à hauteur de 75 % représente donc un maximum ; que l'arrêt du Conseil d'Etat du 7 juin 2000 cité par l'appelante et énonçant que le législateur « n'a pas interdit au pouvoir réglementaire de déterminer forfaitairement la part de la rémunération en espèces des gardiens et concierges et celle de la rémunération des employés d'immeubles exposées au titre de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets » n'est nullement en discordance avec cette lecture du décret, rappelée dans un très récent arrêt de la Cour de Cassation du 19 mars 2008 ;
ALORS QUE la Cour d'Appel, qui ne conteste pas que la condition du cumul des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets était remplie, ne pouvait refuser d'appliquer la récupération forfaitaire de 75 % à l'ensemble des salaires des gardiens concernés sans violer l'article 2 c du décret du 26 août 1987.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, en cela infirmatif, d'AVOIR condamné la Société CROISSANCE PIERRE II à rembourser aux locataires intimés la quote-part de 75 % des salaires et charges sociales versés à Monsieur Z... à compter du 24 février 1983 ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'employé d'immeuble, c'est par une contradiction interne que le premier juge, après avoir relevé la confusion des rôles de Monsieur Z... et de son épouse, gardienne, dont il partage le logement de fonction, a dit que la totalité des charges relatives à cet employé étaient récupérables ; que Monsieur Z... assumait, au vu de son contrat de travail du 24 février 1983, conclu « jusqu'à la fin de la maladie de (son) épouse », et de l'avenant à ce contrat en date du 1er février 2005, « la surveillance, le nettoyage courant et l'entretien des installations communes », tâches auparavant assumées par celle-ci en sa qualité de gardienne ; que l'absence d'unités de valeur sur son contrat de travail confirme que Monsieur Z... doit être considéré comme un gardien et non comme un employé d'immeuble et conduit à condamner le bailleur à restituer aux locataires 75 % des salaires et charges sociales versés à celui-ci et facturés aux locataires au titre des charges de personnel ;
ALORS QU'en se bornant à faire état d'une « confusion des rôles de Monsieur Z... et de son épouse, gardienne », sans rechercher si celui-ci, à le tenir pour gardien, n'assumait pas effectivement une mission d'entretien et d'élimination des déchets, ce qui suffisait à ouvrir droit à récupération forfaitaire, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 c du décret du 26 août 1987.
