LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était constant que les travaux avaient été achevés en 1999, soit plus de trois ans avant la vente et que le propriétaire du bâtiment ne pouvait plus être inquiété pour le non respect des dispositions de l'article L. 421 1 du code de l'urbanisme et la non obtention d'un permis de construire, que l'immeuble avait été enregistré au cadastre comme immeuble d'habitation, qu'il se trouvait assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties à ce titre et que la mise en conformité du règlement de copropriété avec la nouvelle description du bien, qu'il avait prévue, avait été entreprise avant la régularisation de l'acte authentique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit, sans être tenue d'effectuer des recherches sur l'atteinte à d'autres prérogatives des acquéreurs qui n'étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, que la circonstance que les travaux aient été réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire n'était pas de nature à affecter l'usage de l'immeuble qui était l'habitation, a retenu à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au consentement des acquéreurs, que la demande en nullité de la vente pour vice caché ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Le Lion immobilier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs d'un appartement (M. et Mme X..., les exposants) de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, formées sur le fondement des vices cachés, dirigées contre leurs vendeurs (les époux Y...) et, en conséquence, de celles formées contre l'agent immobilier (la société LE LION IMMOBILIER) ;
AUX MOTIFS QUE donnait lieu à garantie du vendeur, en application des articles 1641 et suivants du Code civil, la découverte après la vente d'un vice préexistant rendant le bien impropre à son usage ; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente signée le 20 février 2003 décrivait ainsi le bien vendu : «appartement style loft comprenant grand séjour, cheminée feu de bois, cuisine, 3 chambres, bureau, atelier, garages d'une surface loi Carrez de 313,80 m²» ; que les acquéreurs ne pouvaient ignorer, compte tenu de la disposition des lieux et du descriptif figurant à la promesse, que l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'aménagement et que la destination des bâtiments (à l'origine industriels) avait été changée ; que la circonstance que les travaux d'aménagement eussent été réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire n'était pas de nature à affecter l'usage de l'immeuble qui était l'habitation dès lors qu'il était constant que les travaux avaient été achevés en 1999, soit plus de trois ans avant la vente, et que le propriétaire du bâtiment ne pouvait plus être inquiété pour le non-respect des dispositions de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme et la non-obtention d'un permis de construire ; que, par ailleurs, ayant eu nécessairement connaissance de la transformation des bâtiments lors des visites de l'appartement, les époux X... ne démontraient pas que la circonstance que les travaux eussent fait l'objet d'un permis de construire constituait pour eux une qualité substantielle ayant déterminé leur consentement à l'acquisition, dès lors que ces travaux ne pouvaient plus être remis en cause par l'administration (arrêt attaqué, p. 5, et p. 6, 1er et 2ème al.) ;
ALORS QUE le juge doit préciser les éléments de preuve au vu desquels il se détermine ; qu'en déclarant, pour retenir que, effectués sans permis de construire, les travaux de transformation de l'immeuble vendu ne pouvaient plus être remis en cause par l'administration, qu'ils avaient été achevés en 1999, soit plus de trois ans avant la vente en 2003, sans mentionner ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se serait fondée pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, la conformité d'un immeuble aux règles d'urbanisme constitue une condition déterminante du consentement des acquéreurs ; qu'en érigeant en postulat que la conformité de l'immeuble vendu aux règles d'urbanisme ne constituait pas, du fait de la prescription triennale atteignant la réalisation des travaux de transformation sans permis de construire, une qualité substantielle ayant déterminé le consentement des acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS QUE, en outre, un refus de permis de construire peut, sans égard à la prescription, être opposé à des travaux d'aménagement ou d'extension d'une construction réalisée initialement sans permis de construire et achevée depuis moins de dix ans ; qu'en s'abstenant de rechercher si la réalisation en 1999, sans permis de construire, des travaux de transformation sur le bien vendu en 2003, en affectait l'usage pour les acquéreurs dès lors qu'elle était susceptible de les empêcher pendant plusieurs années d'y effectuer tous travaux d'aménagement ou d'extension, la cour d'appel n'a conféré aucune base légale à sa décision au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS QUE, de surcroît, un bâtiment irrégulièrement réalisé et détruit par un sinistre ne peut être régulièrement reconstruit à l'identique ; qu'en se dispensant de déterminer si la réalisation sans permis de construire des travaux de transformation du bien vendu en affectait l'usage dès lors que, en raison de cette transformation irrégulière, la possibilité de sa reconstruction à l'identique en cas de sinistre était compromise, la cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS QUE, en outre, le raccordement définitif aux divers réseaux est refusé aux immeubles réalisés sans permis de construire, sans égard à la prescription triennale ; qu'en omettant de vérifier que la réalisation sans permis de construire de travaux de transformation affectait l'usage de l'immeuble, compte tenu de l'impossibilité de raccordement aux divers réseaux résultant de la violation initiale des règles d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS QUE, enfin, les tiers qui s'estiment lésés du fait de la réalisation d'un immeuble en violation de règles d'urbanisme peuvent agir en responsabilité civile contre le propriétaire de la construction pendant au moins cinq ans, voire dix ans, à compter de l'achèvement des travaux ; qu'en s'abstenant de vérifier que la réalisation effectuée irrégulièrement en 1999 de travaux de transformation du bien vendu en 2003 pouvait en affecter l'usage pour les acquéreurs en l'état d'actions en responsabilité civile susceptibles d'être exercées à leur encontre de ce chef durant plusieurs années, la cour d'appel a une nouvelle fois privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil.
