LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Accord, exerçant une activité d'agent immobilier, a, le 2 août 1989, souscrit une part de la société L'Adresse des conseils immobiliers, moyennant le versement d'une cotisation mensuelle ; que cette dernière société a assigné la société Accord en paiement de cotisations impayées, laquelle a demandé reconventionnellement sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'admission d'un autre membre du réseau à la même adresse professionnelle ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société L'Adresse des conseils immobiliers fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que seules régissent les rapports entre les associés, et leur sont opposables, les dispositions des statuts et du règlement intérieur ; qu'en l'espèce, ni les statuts, ni le règlement intérieur ne prévoyait que le conseil d'administration fixerait annuellement la cotisation forfaitaire mensuelle applicable aux membres du réseau et le pourcentage à appliquer sur le chiffre d'affaires au titre de la cotisation variable due par les membres ; que l'article des statuts relatif au règlement intérieur porte seulement qu' "un règlement intérieur rédigé par le conseil d'administration et approuvé par l'assemblée générale ordinaire détermine les règles régissant, dans le respect des statuts, les rapports entre la société et ses membres" ; que seul l'article 9 du titre VII du règlement intérieur, intitulé "Ressources de la Société", décide que "le conseil d'administration fixe une cotisation mensuelle. Cette cotisation est exprimée sur la base d'une certaine somme mensuelle représentant la cotisation fixe, et d'un pourcentage du chiffre d'affaires de l'associé coopérateur" ; qu'en rejetant la demande de la société L'Adresse des conseils immobiliers pour n'avoir pas produit aux débats les décisions annuelles du conseil d'administration - qui n'existaient pas -fixant la cotisation forfaitaire mensuelle des cotisations et le pourcentage appliqué sur le chiffre d'affaires, la cour d'appel a méconnu le pacte social en le dénaturant et a, par conséquent, violé l'article 1134 du code civil ;
2 / que, dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 7 février 2008, la société L'Adresse des conseils immobiliers soulignait qu'en vertu de l'article 9 du titre VII du règlement intérieur, le conseil d'administration déterminait seulement la contribution mensuelle fixe et forfaitaire et que le montant figurant sur les factures versées aux débats correspondait strictement au montant arrêté par le conseil d'administration ; qu'en reprochant à la société L'Adresse des conseils immobiliers de ne pas verser aux débats les extraits des procès verbaux du conseil d'administration pour chacune des années d'appel des cotisations, cependant que la société L'Adresse des conseils immobiliers avait démontré qu'en vertu du règlement intérieur, ces procès verbaux n'existaient pas et ne pouvaient pas exister, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en imposant à la société L'Adresse des conseils immobiliers de rapporter la preuve de décisions qui n'ont jamais existé, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société L'Adresse des conseils immobiliers s'était contentée de justifier des décisions d'appel de cotisations au titre des seules années 1999 et 2001, de sorte qu'elle n'établissait pas l'ensemble des bases de calcul des cotisations, la cour d'appel, appréciant souverainement la nature et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a, sans encourir le grief visé à la première branche, légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société L'Adresse des conseils immobiliers fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que si le juge n'a pas à suppléer les parties dans l'administration de la preuve, encore est il de son devoir d'examiner tous les éléments de preuve versés aux débats et de rejeter seulement ceux qui ne lui apparaissent pas probants après les avoir examinés ; qu'il est établi, en l'espèce, que la société Accord n'avait pas payé depuis plusieurs mois ses cotisations ; que la société L'Adresse des conseils immobiliers a versé aux débats l'ensemble des factures qu'elle lui avait adressées depuis le mois de janvier 2001 jusqu'à la date de l'assignation, lesquelles faisaient apparaître, d'une part que certaines factures avaient été payées sans contestation par la société Accord, ce qui démontrait sa mauvaise foi, d'autre part que les autres factures étaient impayées, ce qui imposait aux juges d'appel d'accueillir la demande en paiement de la société L'Adresse des conseils immobiliers ; qu'en rejetant cette demande, le juge d'appel a méconnu ses pouvoirs et violé l'article 5 du code de procédure civile ;
2 / que les factures, dont l'arrêt attaqué lui même constate que la société L'Adresse des conseils immobiliers avait reconnu dans ses conclusions qu'elles avaient été payées, avaient été versées aux débats, non pour en demander à nouveau le paiement, mais pour démontrer la mauvaise foi de la société Accord qui avait alors effectué ces paiements sans élever la moindre protestation ; qu'en se référant à ces factures pour rejeter la demande de paiement des factures impayées, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3 / que le fait que l'extrait de compte actualisé au 26 janvier 2007, versé aux débats, ait pu faire apparaître par erreur, la facture C/11/01/65/43 de novembre 2001 déjà payée est inopérant pour justifier le rejet de toutes les factures au regard de l'article 1134 du code civil, le juge du fond devant alors simplement retrancher le montant de cette (ou ces factures) du montant demandé ;
4°/ que les statuts prévoyaient également le paiement d'une cotisation variable liée au montant du chiffre d'affaires mensuel réalisé que les membres de la coopérative avaient l'obligation de faire parvenir mensuellement au siège ; qu'à propos de cette cotisation, la société L'Adresse des conseils immobiliers avait fait valoir dans ses écritures que la société Accord n'exécutant pas son engagement de lui transmettre chaque mois le montant de son chiffre d'affaires pour établir celui de la cotisation variable, elle avait pris comme référence le dernier chiffre d'affaires connu d'une part et que, d'autre part, pour la facture en date du 28 novembre 2005, elle avait été établie sur la base de documents comptables déposés auprès du greffe du tribunal de commerce ; que la cour ne pouvait rejeter la demande sans s'expliquer sur le comportement de la société Accord qui était constitutif d'une faute contractuelle et qui, malgré l'introduction de la présente instance, n'a nullement produit les documents comptables pour toute la période concernée permettant effectivement de contester les calculs réalisés par la société coopérative L'Adresse des conseils immobiliers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, par décision motivée, a relevé que la société Accord s'était acquittée, entre le 8 juin 2001 et le 31 mai 2003, de ses cotisations et que la société L'Adresse des conseils immobiliers s'était abstenue d'expliquer les variations importantes, d'un mois sur l'autre, de la base de calcul de ses cotisations, de sorte que cette dernière ne justifiait pas du montant de la créance qu'elle réclamait à la société Accord ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le troisième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société L'Adresse des conseils immobiliers à payer à la société Accord des dommages et intérêts, l'arrêt relève qu'elle avait admis dans son réseau coopératif l'agence Mirabeau dont les locaux étaient situés au rez de chaussée de l'immeuble occupé au premier étage par la société Accord, occasionnant ainsi dans l'esprit de la clientèle un risque de confusion entre ces deux sociétés, exerçant toutes les deux sous l'enseigne "L'Adresse", au détriment de la société Accord, moins bien située dans l'immeuble ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si la société Accord et l'agence Mirabeau n'étaient pas déjà implantées dans les mêmes locaux, avant leur adhésion commune à la société L'Adresse des conseils immobiliers, et si M. X..., en sa double qualité de gérant de la société Accord et de la SCI Hirondelles II, bailleresse des locaux dans lesquels l'agence Mirabeau exerçait son activité, en acceptant de louer ceux ci à cette dernière, avait considéré que l'activité de cette société, bien que concurrentielle, ne portait pas préjudice à l'activité de la société Accord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société L'Adresse des conseils immobiliers à payer à la société Accord des dommages intérêts, l'arrêt rendu le 4 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Accord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; la condamne à payer à la société L'Adresse des conseils immobiliers la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour la société L'Adresse des conseils immobiliers.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS de sa demande en paiement de cotisations ;
AUX MOTIFS QUE la SARL ACCORD faisait justement valoir, au visa du titre VII article 9 du règlement intérieur de la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS, qu'il appartenait à cette dernière de verser au débat les décisions annuelles du conseil d'administration fixant la cotisation forfaitaire mensuelle applicable à chaque membre du réseau ainsi que celles du même conseil d'administration fixant le pourcentage à appliquer sur le chiffre d'affaires réalisé par chacun des mêmes membres, au titre de la commission variable ; qu'en dépit des exigences en ce sens qui étaient légitimes et qui avaient été exprimées par la SARL ACCORD dans des conclusions antérieures au 27 novembre 2007, quant au versement au débat des extraits des procès-verbaux du conseil d'administration de chacune des années d'appel de cotisations, la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS s'était contentée de ne justifier que des décisions de 1999 et 2001 ;
ALORS 1°) QUE seules régissent les rapports entre les associés et leur sont opposables les dispositions des statuts et du règlement intérieur ; qu'en l'espèce, ni les statuts, ni le règlement intérieur ne prévoyait que le conseil d'administration fixerait annuellement la cotisation forfaitaire mensuelle applicable aux membres du réseau et le pourcentage à appliquer sur le chiffre d'affaires au titre de la cotisation variable due par les membres ; que l'article 27 des statuts relatif au règlement intérieur porte seulement que « un règlement intérieur rédigé par le conseil d'administration et approuvé par l'assemblée générale ordinaire détermine les règles régissant, dans le respect des statuts, les rapports entre la société et ses membres » ; que seul l'article 9 du titre VII du règlement intérieur, intitulé « Ressources de la Société », décide : « Le conseil d'administration fixe une cotisation mensuelle. Cette cotisation est exprimée sur la base d'une certaine somme mensuelle représentant la cotisation fixe, et d'un pourcentage du chiffre d'affaires de l'associé coopérateur » ; qu'en rejetant la demande de la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS pour n'avoir pas produit aux débats les décisions annuelles du conseil d'administration-qui n'existaient pas- fixant la cotisation forfaitaire mensuelle des cotisations et le pourcentage appliqué sur le chiffre d'affaires, la Cour d'Appel a méconnu le pacte social en le dénaturant et a, par conséquent, violé l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS 2°) QUE, dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 7 février 2008, la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS soulignait qu'en vertu de l'article 9 du titre VII du règlement intérieur, le conseil d'administration déterminait seulement la contribution mensuelle (fixe et forfaitaire) et que le montant figurant sur les factures versées aux débats correspondait strictement au montant arrêté par le conseil d'administration ; qu'en reprochant à la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS de ne pas verser aux débats les extraits des procès verbaux du conseil d'administration pour chacune des années d'appel des cotisations, cependant que la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS avait démontré qu'en vertu du règlement intérieur, ces procès-verbaux n'existaient pas et ne pouvaient pas exister, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS 3°) ET AU SURPLUS, QU'en imposant à la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS de rapporter la preuve de décisions qui n'ont jamais existé, la Cour a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code Civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS de sa demande en paiement de cotisations dues par la SARL ACCORD ;
AUX MOTIFS QUE, malgré l'indication, au bas de la page six de ses écritures, que la SARL ACCORD s'était acquittée entre le 8 janvier 2001 et le 31 mai 2003 de ses cotisations, l'extrait de compte actualisé au 26 janvier 2007 qu'elle versait au débat comprenait néanmoins des factures de cette période, par exemple la facture C/11/01/65/43 de 1 144, 02 du mois de novembre 2001 ; que de même, elle s'abstenait d'expliquer les variations très importantes, d'un mois à l'autre, des bases de calcul de ses cotisations ce, alors que la SARL ACCORD versait au débat une attestation comptable portant sur le chiffre d'affaires réalisé entre le 30 septembre 2000 et le 30 septembre 2004 qu'elle aurait pu utiliser pour vérifier la dette et en justifier ; que l'ensemble de ces éléments montrait que la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS n'avait pas justifié du montant de la créance qu'elle réclamait contre la SARL ACCORD ce, alors qu'elle pouvait se procurer tous les documents permettant de clarifier le compte de manière à établir sur des éléments objectivement vérifiables le montant des versements et celui des factures dues et restées impayées ; que la Cour ne pouvait pallier par la désignation d'un expert, la carence de cette partie dans l'administration de la preuve ;
ALORS 1°) QUE si le juge n'a pas à suppléer les parties dans l'administration de la preuve, encore est-il de son devoir d'examiner tous les éléments de preuve versés aux débats et de rejeter seulement ceux qui ne lui apparaissent pas probants après les avoir examinés ; qu'il est établi, en l'espèce, que la SARL ACCORD n'avait pas payé depuis plusieurs mois ses cotisations ; que la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS a versé aux débats l'ensemble des factures qu'elle lui avait adressées depuis le mois de janvier 2001 jusqu'à la date de l'assignation, lesquelles faisaient apparaître - d'une part que certaines factures avaient été payées sans contestation par la société ACCORD, ce qui démontrait sa mauvaise foi, - d'autre part que les autres factures étaient impayées, ce qui imposait aux juges d'appel d'accueillir la demande en paiement de la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS ; qu'en rejetant cette demande, le juge d'appel a méconnu ses pouvoirs et violé l'article 5 du Code de Procédure Civile ;
ALORS 2°) QUE les factures, dont l'arrêt attaqué lui-même constate que la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS avait reconnu dans ses conclusions qu'elles avaient été payées, avaient été versées aux débats, non pour en demander à nouveau le paiement, mais pour démontrer la mauvaise foi de la société ACCORD qui avait alors effectué ces paiements sans élever la moindre protestation ; qu'en se référant à ces factures pour rejeter la demande de paiement des factures impayées, la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS 3°) QUE le fait que l'extrait de compte actualisé au 26 janvier 2007, versé aux débats, ait pu faire apparaître par erreur, la facture C/11/01/65/43 de novembre 2001 déjà payée est inopérant pour justifier le rejet de toutes les factures au regard de l'article 1134 du Code Civil, le juge du fond devant alors simplement retrancher le montant de cette (ou ces factures) du montant demandé ;
ALORS 4°) QUE les statuts prévoyaient également le paiement d'une cotisation variable liée au montant du chiffre d'affaires mensuel réalisé que les membres de la coopérative avaient l'obligation de faire parvenir mensuellement au siège ; qu'à propos de cette cotisation, la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS avait fait valoir dans ses écritures (concl. p. 5 et 6) que la société ACCORD n'exécutant pas son engagement de lui transmettre chaque mois le montant de son chiffre d'affaires pour établir celui de la cotisation variable, elle avait pris comme référence le dernier chiffre d'affaires connu d'une part et que, d'autre part, pour la facture en date du 28 novembre 2005, elle avait été établie sur la base de documents comptables déposés auprès du greffe du Tribunal de Commerce ; que la Cour ne pouvait rejeter la demande sans s'expliquer sur le comportement de la société ACCORD qui était constitutif d'une faute contractuelle et qui, malgré l'introduction de la présente instance, n'a nullement produit les documents comptables pour toute la période concernée permettant effectivement de contester les calculs réalisés par la société coopérative L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code Civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS à payer à la société ACCORD, toutes causes de préjudice confondues, la somme de 10 000 ;
AUX MOTIFS QUE l'acquisition, par la SARL ACCORD, d'une part de la société coopérative, la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS, remontait au 2 août 1999 ; que son activité, sous cette enseigne, s'exerçait au 1er étage du 11 cours Mirabeau à AIX-EN-PROVENCE ; qu'en 2001, la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS avait admis dans son réseau coopératif, un nouveau membre, l'agence Mirabeau dont les locaux étaient situés au rez-de-chaussée du 11, cours Mirabeau, ce dont s'était plainte la S.A.R.L. ACCORD auprès de la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS, sans obtenir, depuis lors, une modification quelconque à cette situation gênante en raison du risque manifeste de confusion dans l'esprit de la clientèle, chacune des sociétés exploitant en effet sous l'enseigne "L'Adresse", l'une au rez-de-chaussée, l'autre au premier étage, les procès-verbaux de constat mis au débat confirmant cette confusion qui avait créé une situation de concurrence entre ces deux sociétés dont la mieux placée dans l'immeuble pour drainer une clientèle attirée par l'enseigne "L'Adresse" était la société Mirabeau, située au rez-de-chaussée et non la S.A.R.L. ACCORD ; que même si l'entrée dans le réseau coopératif de la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS ne faisait pas bénéficier les adhérents d'une exclusivité territoriale, les statuts ne prévoyant pas celle-ci, la S.A.R.L. ACCORD pouvait au moins prétendre au droit d'être le seul adhérent à cette adresse du cours Mirabeau d'AIX-EN-PROVENCE ; que c'était donc à bon droit que la S.A.R.L. ACCORD reprochait à la société L'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS cette admission, cette dernière société ayant, en effet, l'obligation d'organiser de manière rationnelle le réseau en évitant que deux de ses membres soient placés en situation d'exercer leur activité d'agents immobiliers sous la même enseigne "L'Adresse", à la même adresse, de sorte que la situation géographique de l'une soit meilleure que celle de l'autre, ce même si leurs raisons sociales étaient différentes ;
ALORS 1°) QUE les conventions légalement formées, qui font la loi des parties, doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, dans ses écritures signifiées le 7 février 2008, la société l'ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS faisait valoir qu'elle n'avait joué aucun rôle dans l'installation de l'agence Mirabeau à la même adresse que la société ACCORD, ces deux sociétés étant déjà implantées dans les mêmes locaux avant leur souscription respective d'une part sociale de la société coopérative (concl. p. 13 § 1er), que les sociétés ACCORD et Agence Mirabeau étaient toutes deux affiliées à la FNAIM sans que la première ait contesté l'adhésion de la seconde auprès de cette Fédération (ibid. p. 14 § 3 1er point) et surtout que le gérant de la société ACCORD, M. X..., était également le gérant de la SCI HIRONDELLES II, SCI qui n'était autre que le bailleur des locaux dans lesquels la société Agence Mirabeau exerçait son activité en sorte que, en acceptant de louer des locaux à la société Agence Mirabeau, M. X..., également gérant de la société ACCORD avait évidemment considéré que l'activité de la société Agence Mirabeau, bien que « concurrentielle », n'était nullement préjudiciable à l'activité de la société ACCORD (ibid. p. 14 § 3 2ème point) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen des conclusions qui, incontestablement démontrait la mauvaise foi de la société ACCORD dans son refus de respecter la convention qui la liait à la société l'ADRESSE, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS 2°) QUE ce défaut de réponse à conclusions est une méconnaissance des dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile qui impose aux juges du fond de motiver leur décision après avoir exposé les moyens proposés par les parties ; que tel n'a pas été le cas en l'espèce.
