LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que si la signature de deux baux commerciaux le 30 mai 1990, consentis par la succession X... à Mme Y... pour deux magasins référencés n° 19 et 21 laissait présumer que la location portait sur deux emplacements distincts et séparés, sans aucune communication entre eux, il n'était pas pour autant établi, au vu des pièces produites aux débats, que l'ouverture entre ces deux locaux, dont la réalité n'était pas contestée, ait pu être imputée directement à l'actuelle locataire, ni même au précédent preneur, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la réalité des infractions imputées à la locataire ou au précédent preneur aux droits duquel elle vient, au regard des obligations contractuelles prévues au bail, n'étant nullement démontrée, le commandement du 16 septembre 2004 aux fins de mise en demeure de remettre les lieux en état était sans effet sur le renouvellement des baux en cause au regard des dispositions de l'article L. 145-17-1 du code de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 3A aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 3A ; la condamne à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société 3A.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que le commandement avec mise en demeure du 16 septembre 2004 avant refus de renouvellement des baux ne peut produire effet au sens de l'article L. 145-17- I du Code de commerce et ayant, en conséquence, débouté la SCI 3A de sa demande de validation des congés délivrés le 21 janvier 2005 au sens de l'article L. 145-17- I du Code de commerce et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une astreinte ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'au vu des pièces produites, il n'est pas contestable que les locaux professionnels en cause ont donné lieu à la signature de deux baux commerciaux en date du 30 mai 1990 consentis par la succession X... à Madame Y... pour deux magasins référencés n° 19 et 21 ; que la situation contractuelle laisse présumer que la location portait sur deux ensembles distincts et séparés, sans aucune communication entre eux ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant en droit que le bailleur n'est pas fondé, pour refuser le renouvellement au titre de ces dispositions de l'article L. 145-17- I du Code de commerce, à se prévaloir d'une infraction qui aurait été commise par tout autre que le locataire sortant lui-même, en l'espèce Madame Z..., et notamment pas, contrairement à ce que la SCI 3A soutient, par le précédent locataire cédant ; que s'agissant de la réunion des deux locaux objets de deux baux distincts par l'ouverture d'une communication entre eux, il n'est nullement démontré par la SCI bailleresse, qui a la charge de cette preuve et qui ne produit aucun document à cet effet, que cette ouverture, dont la réalité n'est pas contestée, puisse être imputée à Madame Z..., locataire venant aux droits d'un précédent locataire depuis 1992 ; qu'il en est de même de l'agrandissement allégué ; que bien au contraire et par ailleurs il résulte des attestations produites par Madame Z... et émanant de l'époux de Madame Y... et de deux de ses employées que lors de la cession du fonds à Madame Z... il n'y avait déjà qu'un seul magasin et non deux, que la cloison de séparation avait déjà été percée et qu'il y avait déjà à l'arrière du magasin une petite construction légère servant de dépôt ; qu'ainsi, faute pour la SCI 3A de rapporter la preuve d'infractions aux obligations contractuelles imputables à Madame Z..., il doit être considéré que le commandement du 16 septembre 2004 aux fins de remise en état des lieux est sans effet sur le renouvellement des baux en cause au regard des dispositions de l'article L. 145-17- I-1° du Code de commerce et que les congés avec refus de renouvellement sans indemnité fondés sur ces infractions ne sauraient être validés ;
ALORS QUE les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, lequel devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ; qu'en énonçant que la SCI 3A, bailleresse, n'était pas fondée, pour refuser le renouvellement des baux commerciaux litigieux, à se prévaloir d'infractions commises non par le locataire sortant mais par le locataire l'ayant précédé, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-16, alinéa 1er du Code de commerce, ensemble les articles 1730 et 1732 du Code civil.
