LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu que la juridiction de proximité n'ayant pas fondé sa décision sur la reconnaissance par M. Fankam X... d'une dette de 2.264,41 euros au titre de charges impayées, le moyen manque en fait ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait du décompte produit que les dépenses engagées n'étaient pas nécessaires pour le surplus des 200 euros, la juridiction de proximité, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au caractère forfaitaire de cette somme et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre M. Fankam X... dans le détail de son argumentation, a pu en déduire qu'il convenait d'accueillir la demande du syndicat à hauteur de 200 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la défaillance de M. Fankam X... avait causé à l'ensemble des copropriétaires un préjudice, dans la mesure où la copropriété avait dû supporter un déficit de trésorerie persistant, la juridiction de proximité a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires avait réclamé à M. Fankam X... la somme de 105,73 euros au titre de la provision de charges du 2ème trimestre 2000 et retenu que le montant de cette provision était exigible le 1er avril 2000, soit antérieurement à la date d'acquisition par M. Fankam X... de son lot le 31 mai 2000, la juridiction de proximité, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'article 14 1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui n'était pas tenue de suivre le syndicat des copropriétaires dans le détail de son argumentation sur le remboursement des 105,73 euros au vendeur, a pu en déduire que le montant de cette provision devait être déduit de celui des charges dues par M. Fankam X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Fankam X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Fankam X... à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Dame Blanche XI à Garges les Gonesse la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Fankam X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour M. Fankam X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné M. FANKAM X... à payer 2 264,41 au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, situé à GARGES-LÈS-GONESSE, représenté par son syndic, la société FONCIA MANAGO ;
AUX MOTIFS QU' en réplique M. FANKAM X... reconnaissait devoir la somme de 2.264,41 au titre des charges impayées » ;
ET AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10/07/1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer, dans la proportion des parties privatives de leur lot propre, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les cessions à titre onéreux de lots sont réglementées par l'article 14-1 et 20 de cette même loi complétés parles articles 5 et 6 du décret 17/03/1967 ; que la vente du lot doit être notifiée au syndic pour rendre le transfert du lot opposable au syndicat ; que le vendeur demeure tenu envers le syndicat des charges liquides et exigibles au moment de la vente, les provisions trimestrielles correspondant au quart du budget du syndicat étant exigibles le premier jour 4e chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Dame Blanche XI, sis à GARGES LES GONESSE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, partie demanderesse a produit aux débats : - un extrait de la matrice cadastrale établissant la propriété de Monsieur FANKAM X... sur les lots 2052 et 2121 ; - Les procès verbaux de l'assemblée générale du 03/05/2007 approuvant les comptes de l'exercice clos au 31/12/2006 et adoptant le budget prévisionnel de l'année 2007; - le contrat de syndic ; - les relevés de compte de charges des exercices 2000, 2001,2002, 2006 ainsi que les appels de provision des l au 4 trimestre 2007 et les appels de travaux de l'année 2007 ; - un décompte de charges arrêté au 07/11/2007 ;- une lettre de mise en demeure du 09/08/2006 ; - une sommation de payer du 19/10/2006 ; que Monsieur FANKAM X... a produit une attestation notariale de la cession des lots 2052 et 2121 par acte authentique du 31/05/2000, avec entrée en jouissance du même jour ; qu'iI ressort de ces pièces que Monsieur FANKAM X..., copropriétaire dans la copropriété demanderesse, s'est acquitté irrégulièrement des charges dont il était redevable pour la période du 2 trimestre 2006 au 4 trimestre 2006 incluait les appels de provisions des ler au 4 trimestre 2007 et les appels de travaux de l'année 2007 ; que toutefois il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires a réclamé au défendeur la somme de 105,73 ai titre de la provision de charges du 2 trimestre 2000; que le montant de cette provision, exigible conformément à l'article 14-l de la loi du 10/07/1965 le l avril 2000, soit antérieurement à la date d'acquisition par Monsieur FANKAM X... de son lot le 31/05/2000 sera déduite du montant des charges dues parle défendeur ; que la demande de ce chef étant bien fondée dans son principe, il convient donc au titre des charges de condamner le défendeur au paiement de la somme de 2264,41 , hors frais de recouvrement et contentieux.
ALORS QUE dans ses conclusions déposées à l'audience, reprises oralement, M. FANKAM X... reconnaissait simplement devoir, au plus, la somme de 1.534,43 (conclusions, p. 5 in fine) ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, au motifs qu'« en réplique M. FANKAM X... reconnaissait devoir la somme de 2.264,41 au titre des charges impayées » (jugement, p. 2, § 4 in limine), le juge de proximité a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné M. Jean-Marie FANKAM X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, situé à GARGES-LÈS-GONESSE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO la somme de 200 « au titre des frais nécessaires », outre intérêts légaux à compter du 9 août 2006 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du décompte produit que le demandeur a engagé des frais de recouvrement mis en compte postérieurement à l'entrée en vigueur le 16/12/2000 de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 susvisée ; qu'il convient de faire droit à la demande de ce chef à hauteur d'une somme forfaitaire de 200 , les dépenses engagées pour le recouvrement n'étant pas nécessaires pour le surplus ; que la loi du 10/7/1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 9/08/2006 compte tenu de la demande, suivant les modalités fixées au dispositif ;
1°/ ALORS QUE par dérogation aux dispositions du 2e alinéa de l'article 10, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ; qu'en faisant droit à la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement « à hauteur d'une somme forfaitaire de 200 », seuls étant pourtant imputables les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement d'une créance justifiée, la juridiction de proximité a violé l'article 10-1, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ ALORS QUE dans ses conclusions déposées à l'audience, reprises oralement, M. FANKAM X... faisait expressément valoir que les frais sollicités n'étaient pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisque le syndic allait parfois jusqu'à adresser trois lettres de relance par mois (concl., p. 3 in fine) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, pourtant pertinent, la juridiction de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné M. Jean-Marie FANKAM X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, situé à GARGES-LÈS-GONESSE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, une somme de 200 à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des faits de la cause que la défaillance de M. FANKAM X... a causé à l'ensemble des copropriétaires un préjudice, dans la mesure où la copropriété a dû supporter un déficit de trésorerie persistant ; qu'il y a lieu en conséquence d'allouer de ce chef au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, situé à GARGES-LÈS-GONESSE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, la somme de 200 ;
1°/ ALORS QUE dans les obligations qui se bornent au paiement d'une somme d'argent, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement ; qu'en condamnant M. FANKAM X... à verser 200 à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, après avoir constaté que la condamnation principale consistait en un arriéré de charges à hauteur de 2 264,41 , hors frais de recouvrement et de contentieux, la juridiction de proximité, qui a par ailleurs accordé des intérêts moratoires au taux légal sur la condamnation principale à compter du 9 août 2006, a violé l'article 1153, alinéa 1er du Code civil ;
2°/ ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE, en se prononçant comme elle l'a fait, sans constater que M. FANKAM X... aurait, par sa mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard au Syndicat des copropriétaires, justifiant l'allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, la juridiction de proximité n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1153, alinéa 4, du Code civil ;
3°/ ALORS QUE dans son assignation en date du 17 octobre 2007, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, représenté par son syndic, sollicitait des dommages et intérêts « pour résistance abusive et injustifiée » (assignation, p. 3, § 10) ; qu'ainsi, en accordant au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts aux motifs que « la défaillance de M. FANKAM X... a causé à l'ensemble des copropriétaires un préjudice, dans la mesure où la copropriété a dû supporter un déficit de trésorerie persistant », la juridiction de proximité a modifié l'objet du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné M. FANKAM X... à payer 2 264,41 au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble DAME BLANCHE XI, situé à GARGES-LÈS-GONESSE, représenté par son syndic, la société FONCIA MANAGO ;
AUX MOTIFS QU' en réplique M. FANKAM X... reconnaissait devoir la somme de 2.264,41 au titre des charges impayées » ;
ET AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10/07/1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer, dans la proportion des parties privatives de leur lot propre, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les cessions à titre onéreux de lots sont réglementées par l'article 14-1 et 20 de cette même loi complétés parles articles 5 et 6 du décret 17/03/1967 ; que la vente du lot doit être notifiée au syndic pour rendre le transfert du lot opposable au syndicat ; que le vendeur demeure tenu envers le syndicat des charges liquides et exigibles au moment de la vente, les provisions trimestrielles correspondant au quart du budget du syndicat étant exigibles le premier jour 4e chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Dame Blanche XI, sis à GARGES LES GONESSE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, partie demanderesse a produit aux débats: - un extrait de la matrice cadastrale établissant la propriété de Monsieur FANKAM X... sur les lots 2052 et 2121 ; - Les procès verbaux de l'assemblée générale du 03/05/2007 approuvant les comptes de l'exercice clos au 31/12/2006 et adoptant le budget prévisionnel de l'année 2007; - le contrat de syndic ; - les relevés de compte de charges des exercices 2000, 2001,2002, 2006 ainsi que les appels de provision des l au 4 trimestre 2007 et les appels de travaux de l'année 2007 ; - un décompte de charges arrêté au 07/11/2007 ; - une lettre de mise en demeure du 09/08/2006 ; - une sommation de payer du 19/10/2006 ; que Monsieur FANKAM X... a produit une attestation notariale de la cession des lots 2052 et 2121 par acte authentique du 31/05/2000, avec entrée en jouissance du même jour ; qu'iI ressort de ces pièces que Monsieur FANKAM X..., copropriétaire dans la copropriété demanderesse, s'est acquitté irrégulièrement des charges dont il était redevable pour la période du 2 trimestre 2006 au 4 trimestre 2006 incluait les appels de provisions des ler au 4 trimestre 2007 et les appels de travaux de l'année 2007 ; que toutefois il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires a réclamé au défendeur la somme de 105,73 ai titre de la provision de charges du 2 trimestre 2000 ; que le montant de cette provision, exigible conformément à l'article 14-l de la loi du 10/07/1965 le l avril 2000, soit antérieurement à la date d'acquisition par Monsieur FANKAM X... de son lot le 31/05/2000 sera déduite du montant des charges dues parle défendeur ; que la demande de ce chef étant bien fondée dans son principe, il convient donc au titre des charges de condamner le défendeur au paiement de la somme de 2264,41 , hors frais de recouvrement et contentieux 1°/ ALORS QUE le jugement attaqué ne mentionne pas que M. FANKAM X... avait indiqué, devant le tribunal, avoir payé à l'ancienne propriétaire le prorata des charges injustement réclamés par le Syndicat des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le jugement attaqué mentionne uniquement deux des dix pièces pourtant régulièrement produites par M. FANKAM X..., de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la juridiction de proximité a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Résidence Dame Z..., pris en la personne de son syndic, la société Foncia Monaco.
Le moyen fait grief au jugement attaqué d'avoir dit que Monsieur FANKAM X... n'était pas redevable de la somme de 105, 73 ,
AUX MOTIFS QUE le SDC a réclamé à Monsieur FANKAM X... la somme de 105, 73 au titre de la provision pour charges du 2ème trimestre 2000 ; que le montant de cette provision, exigible conformément à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le 1er avril 2000 soit avant la date d'acquisition de son lot par Monsieur FANKAM X... sera déduite du montant de ses charges ;
ALORS QUE dans des conclusions délaissées, le SDC Résidence Dame Z... a fait valoir qu'il avait remboursé cette somme au vendeur, ce dont il justifiait par les pièces versées aux débats ; qu'en se déterminant au regard de la date d'exigibilité de la provision sans répondre à ce moyen, conforté par les pièces versées aux débats qui établissaient la qualité de débiteur de Monsieur FANKAM X..., le juge de proximité a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
