LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 25 janvier 2008), que la société civile immobilière Michel Ange (la SCI) a acquis par acte notarié du 20 septembre 1999, de la société civile immobilière Détroit plusieurs lots de copropriété ; que l'acte se réfère à un cahier des charges et règlement de copropriété établi le 12 septembre 1950, à un état descriptif de division établi le 2 mars 1960, à un état modificatif du 20 avril 1967 et à un état descriptif complémentaire établi le 15 février 1980, tous ces actes ayant été publiés au bureau des hypothèques ; que la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires pour que les appels de charges qui lui ont été adressés depuis son acquisition lui soient déclarés inopposables ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI, l'arrêt retient que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunis le 5 mai 1998 a approuvé les modifications aux tableaux de répartition des charges avec une nouvelle numérotation des lots, dans les termes joints au procès-verbal de l'assemblée générale, portant notamment modification des millièmes de parties communes afférents audits lots, que la société civile immobilière Le Détroit ex propriétaire des lots acquis par la société civile immobilière Michel Ange avait été invitée à participer à ladite assemblée générale et n'a pas contesté les délibérations prises et que le premier juge a retenu à juste titre que les décisions prises par cette assemblée sont devenues définitives et ce d'autant que contractuellement la société civile immobilière Michel Ange est tenue par les obligations de son auteur ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les modifications du règlement de copropriété votées lors de l'assemblée générale du 5 mai 1998 avaient été publiées au fichier immobilier ou expressément mentionnées dans l'acte d'achat de la SCI avec adhésion aux obligations qui en résultent, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété du ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 26 ... à payer à la société Michel Ange la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Michel Ange
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI MICHEL ANGE de sa demande tendant à voir dire et juger que les appels de charges de copropriété lui étaient inopposables ;
AUX MOTIFS QUE selon acte reçu le 20 septembre 1999 par Me X... notaire associé à Nice, la société civile immobilière Michel-Ange a acquis de la société civile immobilière Le Détroit dans un immeuble situé à Nice,144, boulevard Gambetta et ... les lots numéro 134,135,163,137,138 et 139 avec les parties communes afférentes audits lots «non déterminées et telle qu'elles résultent de la loi et des usages» ; que l'acte se réfère au cahier des charges et règlement de copropriété reçu le 12 septembre 1950 par Me Y..., notaire à Nice, à l'état descriptif de division reçu par Me Z..., notaire a Nice le 2 mars 1960, à l'acte modificatif reçu par Me A... de Saint-Joseph notaire à Nice le 20 avril 1937 ainsi qu'à l'état descriptif de division complémentaire reçu par Me B..., notaire à Nice le 15 février 1980, tous les actes ayant été publiés au premier bureau des hypothèques de Nice ; que l'acte précise que la vente a lieu sous les charges, clauses et conditions résultant, au profit et à la charge de l'acquéreur, du cahier des charges et règlement de copropriété de l'immeuble dont parties sont présentement vendues que l'acquéreur déclare parfaitement connaître et que l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations résultant pour le vendeur dudit cahier des charges et règlements de copropriété; qu'il est encore indiqué que la part incombant au vendeur dans les charges communes de gestion de l'immeuble dont parties sont vendues a été régulièrement payée ; que selon ordonnance de référé du 29 mai 2000 le tribunal d'instance de Nice a condamné la société civile immobilière Michel-Ange à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 154,74 F au titre des charges de copropriété concernant les comptes et appels de provision des exercices 1999 et 2000, approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2000 sans aucune contestation ; que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunis le 5 mai 1998 a approuvé les modifications aux tableaux de répartition des charges avec une nouvelle numérotation de lots, dans les termes joints au procès-verbal de l'assemblée générale portant notamment modification des millièmes de parties communes afférents audits lots et qu'il a été fait une distinction entre les millièmes communs et les millièmes propres à chacun des immeubles situé ... et ... outre une répartition des consommations d'eau et une indication des répartitions de charges à l'unité; que la société civile immobilière Le Détroit ex propriétaire des lots acquis par la société civile immobilière Michel-Ange avait été invitée à participer à ladite assemblée générale et n'a pas contesté les délibérations prises ; que les dépenses de l'exercice 2002 ont été approuvées par l'assemblée générale du 1er avril 2003 à laquelle participait la société civile immobilière Michel-Ange et qu'une information complémentaire lui avait été donnée par le syndic concernant la répartition en millièmes ; que le budget prévisionnel de l'exercice 2003 a été approuvé dans les mêmes conditions et que le procès-verbal de ladite assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai prévu ; qu'il convient de rappeler que la société civile immobilière Michel-Ange n'est pas un tiers par rapport à la copropriété puisqu'elle a la qualité de copropriétaire, qu'elle est membre du syndicat des copropriétaires et qu'en conséquence les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires lui sont opposables sauf contestation exercée dans le délai de deux mois prévus à l'article 42 de la loi du 10 juillet 19350 ; que le premier juge a retenu à juste titre que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 5 mai 1998 sont devenues définitives et ce d'autant que contractuellement la société civile immobilière Michel-Ange est tenue par les obligations de son auteur ;
1°/ ALORS QUE le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées, notamment quant à la répartition des millièmes affectés aux lots, ne sont opposables aux ayant causes à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, après avoir pourtant relevé, d'une part, que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, réunie le 5 mai 1998, avait approuvé des modifications au tableau de répartition des charges avec une nouvelle numérotation des lots, portant notamment modification des millièmes de parties communes afférents audits lots, et, d'autre part, que la SCI MICHEL ANGE avait acquis de la SCI LE DETROIT certains lots avec les parties communes qui y étaient afférentes «non déterminées et telles qu'elles résultent de la loi et des usages», par acte du 20 septembre 1999 et, sans constater que la modification du règlement de copropriété, résultant des modifications apportées par l'assemblée générale du 20 mai 1998 à la répartition des charges, avait été publiée au fichier immobilier, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ ALORS QUE le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées, notamment quant à la répartition des millièmes affectés à un lot, ne sont opposables aux ayant causes à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ; qu'en se prononçant au motif que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mai 1998 ayant approuvé les modifications au tableau de répartition des charges avec une nouvelle numérotation des lots et portant modification des millièmes de parties communes afférents aux dits lots, la SCI MICHEL ANGE était tenue par les obligations de son auteur, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.
