LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le protocole d'accord relatif à la cession par les époux X... des parts détenues dans la société Avenue Hôtel prévoyait, d'une part, l'établissement d'un rapport par la société Apave Sud Est attestant de ce que l'hôtel exploité remplissait les conditions de sécurité exigées et, d'autre part, la certification par un cabinet d'architecte de l'état normal d'entretien de l'immeuble, que Mme Y...
Y... avait été chargée de cette mission, que l'acte de cession avait été conclu au vu du rapport de cet architecte et de celui de l'Apave Sud Est mentionnant plusieurs non conformités aux règles de sécurité et que l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel était lié à la non conformité aux normes de sécurité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qui a souverainement retenu que la mission confiée à Mme Y...
Y..., limitée à un état des lieux sommaire de l'immeuble, impliquait de simples constatations visuelles et n'entraînait pas l'obligation de procéder à des investigations précises et qui en a déduit qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de cet architecte, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Z... et la société Azur International Management à payer à Mme Y...
Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Z... et de la société Azur International Management ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour les consorts Z... et la société Azur International Management.
En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a débouté les consorts Z... et la société AIM de leur demande indemnitaire à l'encontre de Madame A...
Y... ;
Aux motifs, premièrement, que la société AIM et les consorts Z... réclament une somme de 390. 000 Euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que l'architecte a méconnu ses obligations en établissant un rapport sans commune mesure avec la réalité et l'état véritable et que si Mme B... avait valablement réalisé et décrit la réalité de la situation de l'hôtel, ils auraient nécessairement renoncé à acheter cet hôtel ou alors, auraient procédé à une acquisition à un prix inférieur ; que, dans le cadre de la cession des parts de la société Avenue Hôtel, les époux X..., et M. Z... ont signé le 19 septembre 1997 un protocole d'accord portant cession sous conditions suspensives, d'une part, de l'établissement d'un rapport par la société APAVE Sud-Est attestant que l'hôtel remplit toutes les conditions de sécurité exigées par l'arrêté ministériel du 14 février 1986, d'autre part, de la certification par un cabinet d'architecte, de l'état normal d'entretien de l'immeuble (façade, volets, toiture, plomberie, sanitaires) ; que, préalablement à cet acte, les époux X... avaient missionné Mme B..., architecte, laquelle avait établi, le 14 octobre 1997, un état des lieux ; que le 13 février 1998, après l'état des lieux et avant l'acte de cession, les époux X... et M. Z... ont signé un avenant au protocole d'accord ; que cet avenant fait le point sur les conditions suspensives ; que cet acte précise, d'une part, que « l'association APAVE Sud a établi un rapport de sécurité à la date du 19 décembre 1997 qui constate un certain nombre d'installations non-conformes avec la réglementation en vigueur et indique les modifications qui devront être apportées pour y remédier », d'autre part, que M. (Sic) B..., architecte DPLG, a dressé le 13 octobre 1997, un état des lieux de l'hôtel Avenue qui atteste que l'hôtel est en très bon état d'entretien et n'appelle aucune remarque particulière. Cet état des lieux demeurera annexé aux présentes » ; que la commission départementale de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement pour non-conformité aux normes de sécurité ; que, toutefois, M. Z... connaissait cette non-conformité depuis, au plus tard, le 13 février 1998, date de l'avenant au protocole d'accord visant le rapport de l'APAVE Sud-Est ; que c'est donc en connaissance de cause de la situation qu'il a acquis les parts de la société Hôtel Avenue (arrêt attaqué, p. 4) ;
Alors qu'en statuant par ces seuls motifs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si, indépendamment de la conformité de l'immeuble aux règles de sécurité, les conclusions du rapport de Madame B... n'avaient pas trompé les acquéreurs sur l'état général d'entretien de l'immeuble et celui de ses équipements, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
Et aux motifs, deuxièmement, qu'en outre, la mission confiée, à Mme B... était limitée à un état des lieux sommaire de l'immeuble portant sur les murs, la toiture, les équipements en général, l'état d'entretien des ouvrages de façon générale ; qu'une telle mission impliquait de simples constatations visuelles et n'entraînait pas la nécessité de procéder à des investigations précises ; que Mme B... a perçu une somme de 3 015 Francs à titre d'honoraires ; que, dans ces conditions, la société AIM et les consorts Z... ne démontrent aucune faute à l'encontre de Mme B... (arrêt attaqué, p. 4) ;
Alors qu'en statuant par ces seuls motifs impropres à établir que, même ainsi limitée, la mission de Madame B... ne permettait pas à cette professionnelle de la construction de constater l'état de total délabrement de la toiture, de la charpente et des planchers de l'immeuble, état radicalement incompatible avec les conclusions de son rapport selon lesquelles celui-ci était « en très bon état d'entretien » et n'appelait « aucune remarque particulière », la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
