LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;
Attendu que l'Association pour le soutien de l'enseignement international sur la Côte d'Azur (ASEICA) a donné mandat à la société anonyme la Financière immobilière commerciale et industrielle (FICI) de rechercher pour son compte un immeuble à prendre à bail, moyennant le versement d'une commission payable au jour de la signature du contrat de bail ; que la FICI a proposé la sous-location d'un immeuble occupé par la société Nortel Networks ; que suivant accord en date du 13 décembre 2002, l'ASEICA et la société Nortel Networks se sont entendues sur le montant du loyer et ont convenu d'une clause résolutoire pouvant être invoquée par la première pour le cas où elle ne parviendrait pas à obtenir avant le 28 février 2003 les autorisations administratives relatives aux établissements recevant du public (ERP) ; qu'à la signature de cet accord, la société FICI a perçu la somme de 64 642, 30 euros à titre de commission ; que le 3 mars 2003, l'ASEICA a signé un bail avec la société Nortel Networks, l'acte stipulant de nouveau une clause résolutoire selon laquelle la preneuse s'engageait à mettre en oeuvre tous les efforts pour obtenir, avant le 10 mars 2003, les autorisations administratives relatives au classement « ERP », et, à défaut, la possibilité pour cette dernière de demander la résiliation du bail jusqu'au 15 mars 2003 ; que l'ASEICA a fait jouer la clause résolutoire le 11 mars 2003, au motif qu'elle n'avait pas obtenu les autorisations administratives requises ;
Attendu que pour faire droit à la demande de l'ASEICA en remboursement de la commission versée à son mandataire, la cour d'appel a relevé que dès lors que l'accord du 13 décembre 2002 et le bail de sous location du 3 mars 2003 contenaient une clause de dédit qui a reçu application, l'opération de prise à bail ne pouvait être regardée comme effectivement conclue de sorte que la commission stipulée au mandat n'était pas due au mandataire par le mandant ; qu'en relevant d'office l'existence d'une clause de dédit sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur cette qualification, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le surplus du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne l'Association pour le soutien de l'enseignement international sur la Côte d'Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils pour la FICI
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société FICI à restituer à l'ASEICA la somme de 64 642, 30 euros perçue au titre du mandat de recherche d'immeuble du 8 mars 2002 et d'avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts ;
Aux motifs que l'association ASEICA avait mandaté la société FICI le 8 mars 2002 en vue de la recherche d'une surface de 2000 m² de bureaux à Sophia Y... à prendre à bail ; qu'un immeuble avait été trouvé et que des accords avaient été signés les 13 décembre 2002 et 3 mars 2003 entre la bailleresse et la preneuse avec une clause résolutoire selon laquelle le preneur s'engageait à faire ses meilleurs efforts afin d'obtenir, avant le 10 mars 2003, auprès des autorités compétentes, les autorisations administratives pour le classement des locaux aux normes « Etablissements recevant du public », faute de quoi le preneur avait la faculté de demander la résiliation du bail au plus tard le 15 mars 2003 ; que le 11 mars 2003, l'ASEICA avait invoqué la clause résolutoire, et offert à la bailleresse sous quinzaine une possibilité de renégociation du bail à charge notamment de reporter l'échéance de la clause résolutoire (p. 3) ; que l'opération de prise à bail ne pouvait être regardée comme conclue par l'effet des accords conclus entre les parties le 13 décembre 2002 et le 3 mars 2003 dès lors qu'ils contenaient une clause de dédit qui avait reçu application, de sorte que la commission stipulée au mandat du 8 mars 2002 n'était pas due au mandataire par le mandat ;
Alors que, 1°) le juge ne peut soulever d'office un moyen de droit sans le soumettre au débat contradictoire ; que lorsque l'opération à laquelle le mandataire a concouru prévoit une clause de dédit, celui-ci ne peut percevoir sa commission si la clause de dédit a été mise en oeuvre ; que tel n'est en revanche pas le cas d'une clause résolutoire dont la mise en oeuvre ne prive pas le mandataire de sa commission ; qu'en ayant relevé d'office l'existence d'une clause de dédit quand toutes les parties avaient qualifiées la clause litigieuse de clause résolutoire et sans les avoir invitées à se prononcer sur ce point, la cour d'appel a violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;
Alors que, 2°) lorsque l'opération à laquelle le mandataire a concouru prévoit une clause de dédit ou une condition suspensive, celui-ci ne peut percevoir sa commission si la clause de dédit a été invoquée ou tant que la condition suspensive ne s'est pas réalisée ; que tel n'est en revanche pas le cas d'une clause résolutoire dont la mise en oeuvre ne prive pas le mandataire de sa commission ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était expressément invitée et ainsi que le contrat l'avait expressément intitulée, en quoi ne constituait pas une clause résolutoire la clause selon laquelle le preneur se réservait la possibilité de mettre fin au bail s'il n'avait pas réussi en dépit de ses efforts à obtenir en temps voulu une autorisation administrative, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 ;
Alors que, 3°) une clause de dédit permet au preneur de renoncer à son engagement sans condition et sans en justifier les motifs ; que la clause selon laquelle il se réserve la faculté de mettre fin au bail à la condition qu'il n'ait pas réussi, en dépit de ses efforts, à obtenir une autorisation administrative avant une certaine date, n'est pas soumise à son pouvoir discrétionnaire et ne constitue donc pas une clause de dédit (violation des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972) ;
Alors que, 4°) la condition suspensive est réputée réalisée, et la commission voire des dommages et intérêts sont dus au mandataire, lorsque son défaut de réalisation résulte d'une faute de la partie qui s'en prévaut ; qu'en supposant que la clause litigieuse dût être qualifiée de condition suspensive, la cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si sa non réalisation ne résultait pas de l'attitude fautive de la preneuse ayant consisté à faire en sorte de ne pas la réaliser afin de mettre fin au bail et d'en renégocier les termes avec le bailleur (manque de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 et de l'article 1178 du code civil).
