LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, si les parties étaient convenues aux termes du contrat de bail que le logement loué correspondait pour partie aux critères de décence posés par le décret du 30 janvier 2002 et que la bailleresse s'obligeait à mettre le logement en conformité avec la législation en vigueur dans les meilleurs délais, le locataire, qui a bénéficié d'une réfaction de loyer par avenant du 15 décembre 2003, ne justifiait pas avoir mis cette dernière en demeure de remédier aux désordres qu'il dénonçait, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a souverainement retenu que le locataire n'établissait pas que la bailleresse avait manqué à l'obligation de délivrance et qu'en conséquence, sa demande d'une réfaction du loyer était mal fondée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, en l'absence d'un manquement de la bailleresse à l'obligation de délivrance, relevé que le défaut de paiement des loyers était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le bien-fondé d'une exception d'inexécution que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à Madame Y... veuve Z..., et consorts, une indemnité d'occupation de 530 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des locaux ;
AUX MOTIFS QUE le bail conclu par les parties le 1er juillet 2003 prévoit que le logement loué répond, pour partie, aux différents critères de décence posés par le décret du 30 janvier 2002, que le bailleur s'oblige dans les meilleurs délais à le mettre en conformité avec la législation en vigueur, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui s'imputera sur le loyer en cas de demande expresse et par écrit du preneur ; que l'appelant n'établit pas avoir mis en demeure les bailleresses de remédier aux désordres qu'il dénonce et que le loyer a été réduit de 530 euros à 450 euros selon avenant du 15 décembre 2003 en raison notamment du défaut de conduit d'évacuation des fumées, de la non conformité de l'installation électrique, de ce que la salle de bains communique avec la cuisine et de l'état des peintures ; qu'en outre, le constat d'huissier établi à la requête du locataire aux fins de démontrer la vétusté du logement et son défaut d'entretien, a été dressé le 19 août 2005, soit deux ans après la prise de possession des lieux ; qu'en l'état de ces éléments, Monsieur X... n'établit ni le défaut de délivrance qu'il allègue ni le bien fondé de la demande de réfaction du loyer ; que par ailleurs l'interdiction de subdiviser les lots, édictée par le cahier des charges du lotissement, interdit la cession d'une partie d'un lot mais non sa location ;
ALORS, d'une part, QUE le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ; que la Cour d'appel qui a constaté que le logement délivré ne satisfaisait pas aux exigences du décret du 30 janvier 2002 et que notamment faisait défaut le conduit d'évacuation des fumées, la conformité de l'installation électrique et l'état des peintures, mais qui a néanmoins cru, sur le fondement de motifs inopérants, reprocher à Monsieur de ne pas rapporter le défaut de délivrance du local, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1719 du Code civil, ensemble le décret du 30 janvier 2002 ;
ALORS, d'autre part, QUE le bailleur ne saurait s'exonérer de son obligation de délivrance, d'ordre public, sur le fondement d'une clause contractuelle exonératoire de ce chef ; que ce faisant et pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui a cru pouvoir écarter la responsabilité du bailleur pour non délivrance du bien loué au motif que les parties auraient admis que la délivrance ne correspondrait pas aux exigences de décence imposées par la loi, a violé l'article 1719 du Code civil, ensemble le décret du 30 janvier 2002 ;
ET ALORS, enfin, QU' il appartient à celui qui est tenu d'exécuter une obligation de rapporter la preuve de son exécution ; que la Cour d'appel qui a constaté que le bail prévoyait l'obligation pour le bailleur de satisfaire à son obligation de délivrance inachevée, puis qui a cru pouvoir écarter la responsabilité de ce dernier au motif que le preneur ne rapporterait pas la preuve de l'inexécution de cette obligation, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
AUX MOTIFS QU' il résulte de la procédure de saisie des rémunérations de Monsieur mise en place à la requête des bailleresses et qu'il n'est pas contesté que les loyers ne sont pas payés depuis le 1er juillet 2006 ; que la notification au représentant de l'Etat a été adressée le 9 mai 2006 ; que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'il sera fait droit à la demande subsidiaire des appelants de ce chef ;
ALORS QU' il appartient aux juges de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations ne justifient pas le non paiement de son loyer par le preneur ; que la Cour d'appel qui s'est contentée pour prononcer la résiliation du bail de relever que le loyer n'était plus payé depuis le 1er juillet 2006 alors que le défaut de paiement des loyers constituait un manquement grave du locataire à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail, alors qu'elle avait constaté que le bailleur n'avait pas satisfait à ses obligations de délivrance d'un logement décent, en violation des dispositions d'ordre public de l'article 1719 du Code civil, ensemble le décret du 30 janvier 2002, qu'elle avait encore constaté que le congé pour vente délivré par le bailleur n'était pas légal et qu'elle avait relevé enfin que les manquements du preneur ne dataient que du 1er juillet 2006, soit à compter de la date d'effectivité du congé de son bail indûment délivré, sans rechercher dès lors si de telles constatations n'étaient pas de nature à justifier le manquement par le locataire à son obligation de paiement du loyer, en application du principe de l'exception d'inexécution, n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle et a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1728 du Code civil, ensemble l'article 1719 du même code et le décret du 30 janvier 2002.
