Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter Mme X..., preneuse à bail d'un logement appartenant à la société civile immobilière Aude (la SCI) de toutes ses demandes, l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai2007) retient, par motifs propres et adoptés, qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une atteinte physique ou d'un préjudice lié directement aux travaux entrepris causé aux membres de sa famille par une intoxication au plomb et que le locataire doit souffrir sans contrepartie des travaux de réparations urgentes, quelques soient les incommodités et quoiqu'il soit privé, pendant qu'ils se font, d'une partie des lieux loués ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles Mme X... demandait la réparation des préjudices matériel et moral subis par elle et ses enfants mineurs causés tant par le bailleur que par l'agence immobilière et l'entreprise chargée des travaux, qui n'auraient pas assuré une loyale et correcte exécution des prestations confiées et du bail en ne respectant ni la santé ni la sécurité des occupants des lieux loués et en privant la famille de la jouissance des lieux et des meubles, dont une partie n'avait pu être récupérée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt du 22 mai 2007 rendu par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne, ensemble, Mme Y..., ès qualités, la SCI Aude et la société AVS nettoyage et multi services aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour Mme X..., ès qualités.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE QUE " la demande principale trouverait selon N. X..., son fondement juridique dans le fait que, lorsqu'elle était locataire de la SCI AUDE, cette dernière aurait fait réaliser des travaux de ponçage d'huisseries par la Sté AVS Nettoyage, qui aurait agi sans prendre de mesure de sécurité (la poussière nocive chargée en plomb s'insinuant dans tout le logement et atteignant l'intégrité physique des enfants en bas âge) au point qu'il aurait fallu que la DDASS enjoigne à l'agence immobilière chargée de la gestion dudit logement de les reloger, ce concours justifiant selon la demanderesse sa demande en réparation tant pour elle même que pour ses trois enfants mineurs.
Mais … que la demanderesse a la charge de la preuve, des faits qu'elle allègue, du dommage subi (dont elle entend obtenir réparation) et du lien direct de cause à effet entre le fait prouvé et le dommage prouvé également.
… que la demanderesse ayant visé (outre l'art 1382 du Code Civil relatif à l'obligation de réparer un dommage causé de son fait) les articles 1719, 1720 et 1724 du Code civil relatifs aux obligations nées du contrat de louage d'immeuble ;
que l'article 1724 dispose Si durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes, le preneur doit les souffrir, quelque incommodités qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ;
que le même article n'ouvre droit à diminution du prix qu'en cas de privation de tout ou partie de la chose louée pendant plus de 40 jours, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
qu'in fine le même article prévoit aussi, la possibilité de faire résilier le bail, pour le preneur qui le souhaite et dans le cas où les réparations rendent le logement inhabitable ;
… que Madame X... qui invoque ledit article est censée le bien connaître et le voir appliqué à l'espèce.
… que les dates clés de l'espèce retenues par le tribunal sont les suivantes :
- Nathalie X... est dans les lieux loués depuis le 30 / 08 / 2002,
- la SCI AUDE (qui n'a acquis ledit logement qu'en Mars 2004) veut remédier à certaines imperfections dont la présence de peinture au plomb recouvrant certaines huisseries et sollicite l'aide de l'ANAH qu'elle obtient en juillet 2004,
- l'entreprise mandatée pour effectuer les travaux intervient fin novembre 2004 et
-Nathalie X... estimant les lieux irrespirables exige de partir et se trouve relogée dès décembre 2004 ;
… que par delà la preuve non rapportée de ce que les réparations (que la locataire devait souffrir en vertu de l'article invoqué) rendait inhabitables la totalité du logement loué, force est de constater qu'en exigeant de partir et d'être relogée Nathalie X... a usé de la faculté que lui donnait la loi de faire résilier le bail ;
que sa demande en résiliation a été acceptée par la SCI propriétaire qui par le biais de son mandataire a aidé au déménagement et au relogement ;
Qu'enfin, la description faite par la demanderesse suffit amplement à démontrer que tout non spécialiste pouvait estimer urgents les travaux entrepris ;
que (dès lors) le Tribunal ne trouve au dossier que l'application parfaite et d'un commun accord entre bailleur et preneur de l'article de loi invoqué, lequel ne prévoit nulle autre indemnisation ;
(que) de surcroît … le seul fait d'avoir un certificat médical daté de Novembre 2004 (période froide) constatant d'irritation pharyngée des trois jeunes enfants ne suffit nullement ni à prouver l'existence d'une atteinte physique ou d'un préjudice directement lié aux travaux entrepris " (jugement p. 2 alinéa 5 à 8 et p. 3 alinéas 1 à 9).
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'" il résulte de la procédure que Mme X... était locataire d'un appartement, propriété de la SCI AUDE et loué par l'intermédiaire de l'agence LES HAUTS DE CLEIVE suivant acte en date du 30 / 08 / 02 ;
Elle indique que cet appartement a fait l'objet d'un diagnostic positif au titre de la présence de plomb et que le bailleur lui a indiqué par courrier en date du 9 / 11 / 04 que des travaux seraient réalisés à partir de la 3ème semaine de novembre 2004 ; qu'il ne lui était fait aucune proposition de relogement ou de diminution de loyer ; elle indique que les travaux ont duré 40 jours et qu'elle a été privée d'occupation des lieux loués à compter du 20 / 11 / 04 ; qu'ensuite elle a été contrainte de déménager et d'être relogée ;
II résulte cependant de la procédure que pour Mme X... et pour l'enfant Lohan le seuil d'intoxication n'a jamais été atteint puisque l'enfant Lohan avait un taux de 50 Mg / 1 pour une valeur de référence inférieure à 100 Mg / 1, que pour Mme X... le taux était de 55 | Mg / l, en ce qui concerne l'enfant Elvin il est remarquable de constater qu'il est né le 22 / 11 / 04 et que le prélèvement fait à sa naissance fait état d'un taux de 51 Mg / 1 ; que seule l'enfant Jade présentait un taux légèrement supérieur à la norme puisque de 108 Mg / 1 mais que ce taux est revenu à 88 Mg / l début janvier ;
II est ainsi constant qu'aucun membre de la famille n'a subi d'intoxication par le plomb contrairement à ce qu'indiqué par Mme X... ; qu'il résulte des pièces communiquées par Mme X... elle-même que l'intoxication au plomb n'est significative que pour un taux persistant pendant au moins un an et supérieur 150 Mg / 1 ;
II est aussi remarquable que Mme X... a accouché de son dernier enfant le 22 / 11 / 04 soit peu de temps après le début des travaux et qu'elle a quitté les lieux à cette période pour ne plus y revenir ;
II n'est enfin nullement démontré que Mme X... ne pouvait pas réintégrer les lieux loués après son séjour en milieu hospitalier pour cause d'accouchement ;
Enfin il résulte des dispositions légales que le locataire doit souffrir sans contrepartie les travaux de réparations urgents, quelques incommodités qu'elles lui causent en quoiqu'il soit privé pendant qu'ils se font d'une partie des lieux loués ;
En conséquence la cour reprenant pour le surplus la motivation du 1er juge confirmera la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions " (arrêt p. 3 alinéas 3 à 9 et p. 4 alinéas 1 et 2) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, Madame X... invoquait non seulement la faute du bailleur, la Société AUDE, mais en outre celles de la Société AVS NETTOYAGE ET MULTISERVICES et de l'agence immobilière LES HAUTS DE CLEIVE ; que la Société AVS NETTOYAGE ET MULTISERVICES avait commis une faute en décidant de réaliser les travaux d'enlèvement de la peinture au plomb dans des conditions exemptes de sécurité et notamment en présence d'une famille composée de plusieurs enfants en bas âge, sans se soucier des dangers que pouvait représenter une telle prestation ; que l'agence immobilière n'avait pris aucune mesure pour assurer la sécurité de Madame X... et de ses enfants, ni pour veiller à la conservation des meubles durant l'exécution des travaux et qu'ainsi par son attentisme et son atermoiement elle avait commis une faute ; qu'en se bornant à analyser la faute du bailleur, sans aucunement se prononcer sur les fautes commises par la Société AVS NETTOYAGE ET MULTISERVICES et par l'agence immobilière, dont devait répondre le bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE D'AUTRE PART, Madame X... invoquait en outre le préjudice matériel et moral subi par elle et sa famille à cause de la précipitation avec laquelle elle avait du déménager pour s'installer dans des conditions plus que précaires ; qu'en n'analysant aucunement ce préjudice matériel et moral invoqué, la Cour d'appel a encore privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
