LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le plan cadastral invoqué par les époux X... ne constituait pas un titre de propriété, que les actes de mutation successifs portant sur leur fonds ne faisaient apparaître jusqu'en 1997 qu'un droit de passage sur l'impasse distinguée du fonds vendu et que, si les actes de vente passés postérieurement à 1997 ne comportaient aucune mention de l'impasse, cette abstention ne suffisait pas à démontrer l'adjonction de l'impasse à la propriété des époux X... à défaut d'un titre justifiant de son acquisition, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'état d'enclave était indifférent à la classification de l'impasse en chemin d'exploitation et que l'usage commun de celle-ci en vue de l'exploitation des deux fonds était établi, la cour d'appel a pu en déduire que l'impasse constituait un chemin d'exploitation et que les parties disposaient d'un droit de propriété commun sur cette voie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à l'attribution de la propriété exclusive sur l'impasse situé au 42, de la rue de la Haie aux Vaches, d'AVOIR dit que cette impasse constituait un chemin d'exploitation commun aux parties qui disposent d'un droit de propriété en commun sur cette voie, d'AVOIR dit que la rectification des actes et documents existant avec publication au Bureau des hypothèques et au centre des impôts fonciers territorialement compétents se ferait à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés des parties, d'AVOIR ordonné la suppression de tout ouvrage tendant à restreindre l'usage commun de l'impasse, et notamment le portail installé à son entrée en façade de la rue de la Haie aux Vaches dans le délai de deux mois de la signification de la décision et sous astreinte de 200 par jour de retard commençant à courir à l'expiration de ce délai ;
AUX MOTIFS QUE, chacune des parties prétend justifier par les documents produits de sa propriété sur l'impasse litigieuse, ouvrant sur la rue de la Haie aux Vaches, qu'elle relie à la maison aujourd'hui X..., qui porte aux termes de l'acte de vente le n° 42 de la rue ; qu'en ce qui concerne la propriété X..., les actes de mutation successifs ne font apparaître jusqu'en 1997 qu'un droit de passage sur l'impasse, distinguée du fond vendu ; qu'en effet :- l'acte d'attribution de la propriété à Madame A... par sa mère Madame B... (22 mars 1934) prévoit « un droit de passage pour accéder à la dite propriété entre les propriétés de Monsieur C... d'une part (auteur des consorts Z...), d'autre part, celle de Monsieur D... » ;- l'acte de vente Y... / M... (14 avril 1955) qui décrit « une maison d'habitation au fond d'une impasse, droit de passage pour accéder à la dite propriété entre les propriétés C..., d'une part (auteur des consorts Z...), d'autre part celle de Monsieur E... (auteur de Monsieur F..., installé au44 rue de la Haieaux vaches), … tenant : par devant le passage donnant accès à la rue de la Haie aux Vaches, à gauche Monsieur G..., et Monsieur
H...
, à droite Monsieur C... (auteur des consorts Z...) et Mesdames I... et N... et au fond Monsieur le Docteur H... » ;- l'acte de vente M... / O..., passé le 10 septembre 1981 mentionne une maison située à Saint Hubert, 42 rue de la Haieaux Vaches, au fond d'une impasse, … droit de passage pour accéder à la dite propriété entre les propriétés de Monsieur Z..., d'une part, d'autre part celle de Monsieur F... ; qu'en revanche, les actes de vente passés ensuite entre Monsieur K... et Monsieur L... le 31 janvier 1997 puis entre Monsieur L... et les époux X... le 7 mai 1999 ne comportent aucune mention de l'impasse, se bornant à désigner au42 rue de la Haieaux Vaches une maison à usage d'habitation, piscine, tennis, jardin ; que pour autant, cette abstention, dont tirent argument les époux X..., ne saurait suffire à démontrer l'adjonction de l'impasse à leur propriété, dès lors qu'elle en était expressément exclue jusqu'alors, et à défaut d'un titre justifiant de son acquisition ; qu'au contraire, le droit revendiqué par les époux X... se trouve contredit par l'observation de ce que, dans l'ensemble des actes produits, qu'ils soient antérieurs ou postérieurs à 1997, la désignation de la surface de la propriété, constituée de deux parcelles, est identique, soit 34 a 50 ca (70 ca pour la parcelle cadastrée section B 97 et 32 a 80 ca pour la parcelle section B98) ; qu'il n'apparaît donc pas que la superficie ait été modifiée par l'inclusion du passage ; qu'il est de surcroît constant qu'un portail fermait la propriété au fond de l'impasse, au moins depuis les années 40, comme en atteste Jean A..., que les époux X... n'ont décidé d'en installer un à son entrée qu'en 2003 suscitant le présent contentieux ; que si la preuve de la propriété ne peut donc être faite par les actes, elle ne se déduit pas davantage d'une possession trentenaire, invoquée par les époux X... pour se déclarer propriétaires par usucapion ; que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que si les propriétaires successifs du42 rue de la Haieaux Vaches ont incontestablement utilisé publiquement, paisiblement et de façon continue l'impasse en cause dès lors que ce passage constitue le seul accès à la voie publique, c'est, au moins jusqu'en 1997, sauf preuve contraire qui n'est pas rapportée, en vertu du droit de passage qui leur était dévolu par leurs titres ; qu'ainsi que ci-dessus évoqué, la clôture de leur propriété se faisait par un portail au fond de l'impasse et non à son entrée jusqu'à la naissance du présent litige, que ces éléments rendent équivoque la possession invoquée ; qu'aucun acte matériel caractérisant leur intention de se comporter en seuls propriétaires de l'impasse et non en simple utilisateurs n'étant justifié, les époux X... ne peuvent prétendre être devenus propriétaires par usucapion ;
Qu'en ce qui concerne les consorts Z..., ils ne disposent pas d'un titre de propriété exclusif sur l'impasse ; qu'ils allèguent à tout le moins un droit de propriété commun avec les époux X... en qualifiant l'impasse de chemin d'exploitation ; que le chemin d'exploitation est celui qui, longeant divers héritages, enclavés ou non ou y aboutissant, sert exclusivement à la communication entre eux ou à leur exploitation ; que l'état d'enclave des propriétés le bordant est indifférent à cette classification ; qu'en l'espèce, l'impasse litigieuse, qui n'apparaît pas au cadastre comme une voie publique, sert incontestablement à l'accès de la propriété X... à la voie publique ; que la propriété des consorts Z... non enclavée, bénéficie également sur le côté d'une ouverture sur cette impasse et ce, au moins depuis les années 1940 ; que sont produites des attestations en ce sens rappelant leur libre accès dans ces années à la propriété P... puis Z... par l'impasse et la grille latérale ; qu'est ainsi suffisamment rapportée la preuve de l'existence de la grille ouvrant la propriété Z... sur l'impasse depuis plus de 60 ans, autorisant un passage auquel ne se sont opposés que les époux X... à partir de 2003 et offrant par conséquent une facilité d'exploitation de leur fonds ; qu'est dès lors établi l'usage commun de l'impasse en vue de l'exploitation des deux fonds qui y ont accès, d'ailleurs précisé dans l'acte d'adjudication de 1906 ci-dessus rappelé, qu'il suit de là que les caractéristiques du chemin d'exploitation sont réunies entraînant une présomption d'appartenance à tous les riverains qui disposent donc d'un droit d'usage ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, la cour d'appel, après avoir (p. 4, alinéa 3) énoncé qu'il convenait d'examiner les actes de propriétés, a analysé les actes de mutation successifs, qu'elle désigne expressément et dont elle cite les extraits qu'elle tient pour pertinents ; qu'elle vise ainsi et cite « l'acte d'attribution de la propriété à Madame A... par sa mère Madame B... (22 mars 1934) » (arrêt p. 4, aliéna 5) ; qu'elle a ensuite considéré que « le droit revendiqué par les époux X... se trouve contredit par l'observation de ce que, dans l'ensemble des actes produits (…) la désignation de la surface de la propriété, constituée de deux parcelles, est identique, soit 34a 50 ca (70 ca pour la parcelle cadastrée section B97 et 32a 80ca pour la parcelle section B98 » (p. 5, alinéa 2) ; que la cour d'appel en a déduit de façon déterminante « qu'il n'apparaît donc pas que la superficie ait été modifiée par l'inclusion du passage » et qu'en conséquence Monsieur et Madame X... n'avaient pas acquis la propriété de ce passage ; que cependant l'acte du 22 mars 1934, qui figure au nombre de « l'ensemble des actes produits » qu'a examinés la cour d'appel, indique expressément (p. 6) que la contenance du septième lot, attribué à Madame A... et désigné comme la « maison de Saint Hubert située au fond d'une impasse, commune des Essarts le Roi, route de la Haie aux vaches », est de « trente et une ares soixante deux centiares » (31a 62ca) ; que cette contenance n'est pas celle attribuée par la cour d'appel à la surface de la propriété qui était, selon « l'ensemble des actes produits », dont celui du 22 mars 1934, de 34a 50ca ; que la cour d'appel a ainsi dénaturé les indications claires et précises qui figurent dans cet acte du 22 mars 1934 et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cour d'appel affirme ensuite qu'il est constant qu'un portail fermait la propriété au fond de l'impasse, au moins depuis les années 40, comme en atteste Jean A... ; que cependant l'attestation de Monsieur A..., en date du 7 février 2006, énonce que « Il n'y avait aucune clôture, aucun portail au fond de l'impasse qui limitait la propriété de mon oncle » ; que la cour d'appel a dénaturé cette attestation claire et précise, qui n'appelait aucune interprétation, et qu'elle a ainsi violé derechef l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à l'attribution de la propriété exclusive sur l'impasse situé au 42, de la rue de la Haie aux Vaches, d'AVOIR dit que cette impasse constituait un chemin d'exploitation commun aux parties qui disposent d'un droit de propriété en commun sur cette voie, d'AVOIR dit que la rectification des actes et documents existant avec publication au Bureau des hypothèques et au centre des impôts fonciers territorialement compétents se ferait à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés des parties, d'AVOIR ordonné la suppression de tout ouvrage tendant à restreindre l'usage commun de l'impasse, et notamment le portail installé à son entrée en façade de la rue de la Haie aux Vaches dans le délai de deux mois de la signification de la décision et sous astreinte de 200 par jour de retard commençant à courir à l'expiration de ce délai ;
AUX MOTIFS QUE le passage litigieux constitue le seul accès à la voie publique ; qu'en ce qui concerne les consorts Z..., ils ne disposent pas d'un titre de propriété exclusif sur l'impasse ; qu'ils allèguent à tout le moins un droit de propriété commun avec les époux X... en qualifiant l'impasse de chemin d'exploitation ; que le chemin d'exploitation est celui qui, longeant divers héritages, enclavés ou non ou y aboutissant, sert exclusivement à la communication entre eux ou à leur exploitation ; que l'état d'enclave des propriétés le bordant est indifférent à cette classification ; qu'en l'espèce, l'impasse litigieuse, qui n'apparaît pas au cadastre comme une voie publique, sert incontestablement à l'accès de la propriété X... à la voie publique ; que la propriété des consorts Z... non enclavée, bénéficie également sur le côté d'une ouverture sur cette impasse et ce, au moins depuis les années 1940 ; que sont produites des attestations en ce sens rappelant leur libre accès dans ces années à la propriété P... puis Z... par l'impasse et la grille latérale ; qu'est ainsi suffisamment rapportée la preuve de l'existence de la grille ouvrant la propriété Z... sur l'impasse depuis plus de 60 ans, autorisant un passage auquel ne se sont opposés que les époux X... à partir de 2003 et offrant par conséquent une facilité d'exploitation de leur fonds ; qu'est dès lors établi l'usage commun de l'impasse en vue de l'exploitation des deux fonds qui y ont accès, d'ailleurs précisé dans l'acte d'adjudication de 1906 ci-dessus rappelé, qu'il suit de là que les caractéristiques du chemin d'exploitation sont réunies entraînant une présomption d'appartenance à tous les riverains qui disposent donc d'un droit d'usage ;
ALORS QU'aux termes de l'article L 162-1 du code rural, les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation ; qu'un chemin qui constitue l'unique accès d'un fonds à la voie publique ne sert pas exclusivement à la communication entre divers fonds et n'est donc pas un chemin d'exploitation ; que la cour d'appel, qui a qualifié de chemin d'exploitation le passage litigieux après avoir constaté et énoncé qu'il constitue « le seul accès à la voie publique » de la propriété sise42 rue de la Haieaux Vaches et qu'il « sert incontestablement à l'accès de la propriété X... à la voie publique », a violé par fausse application l'article L 162-1 du code rural.
