LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 avril 2008), que M. X... a acquis de M. Y..., par l'entremise de la société Les Agences immobilières Petit (l'agence immobilière), un pavillon d'habitation ; qu'il les a assignés en réduction de prix pour une superficie réelle de ce pavillon inférieure à celle annoncée et en paiement de diverses sommes pour remise en état de l'installation électrique ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur est tenu de délivrer une chose identique à celle convenue ; qu'en matière de vente immobilière, l'appréciation de l'identité de la chose délivrée par rapport à la chose promise doit se faire en fonction non seulement des stipulations de l'acte de vente, mais également au regard des informations données par l'agence immobilière agissant comme mandataire du vendeur ; qu'en estimant que M. X... ne pouvait fonder ses demandes sur un défaut de délivrance imputable au vendeur, tout en constatant que l'agence immobilière mandataire de M.
Y...
avait présenté, dans une affichette qu'elle avait rédigée, le bien vendu comme ayant une surface de 90 m², et même de 102 m² si l'on additionnait chacune des pièces, cependant que la surface réelle de l'immeuble n'était que de 62,18 m², ce dont il résultait nécessairement que la superficie de la chose promise était très supérieure à la surface de la chose délivrée, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant dès lors avéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;
2°/ que l'agent immobilier, mandataire du vendeur, a l'obligation de procéder à toutes investigations afin de permettre à l'acheteur de conclure la vente en toute connaissance de cause ; qu'en relevant l'existence d'une importante différence entre la superficie annoncée par l'agence immobilière dans sa fiche de présentation et la surface réelle de la maison, puis en estimant que ce document n'avait pas à être pris en compte dès lors qu'il n'avait aucune valeur contractuelle, sans rechercher si, en admettant même l'absence de valeur contractuelle de ce document, les informations données par le mandataire du vendeur, qui engagent celui-ci, n'avaient pas altéré le consentement de l'acheteur, même après visite des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
3°/ que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'en estimant que M. Y... avait pu délivrer un immeuble d'une contenance manifestement inférieure à celle qui avait été indiquée par son mandataire, et ce alors qu'il connaissait parfaitement l'immeuble vendu pour y avoir habité de nombreuses années, sans répondre aux conclusions d'appel de M. X... faisant valoir que le vendeur avait méconnu son obligation de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... ne rapportait pas la preuve de ce qu'un document ayant valeur contractuelle l'avait induit en erreur sur la surface acquise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'altération du consentement de l'acquéreur qui ne lui était pas demandée ni à une recherche sur l'obligation de bonne foi du vendeur que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la responsabilité de l'agence ou de son mandant n'était pas engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'urgence des travaux d'électricité avait été signalée à M. X... par un rapport du "Consuel" que ce dernier avait été effectué, ainsi que le précisait l'en-tête du document, sur les parties apparentes de l'installation électrique en l'état et que ces constatations mettaient en évidence le caractère apparent des désordres, la cour d'appel, qui a retenu que ceux-ci ne relevaient pas de la garantie des vices cachés et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les vices étaient apparents et que l'acquéreur avait pu se convaincre lui-même de la vétusté des installations, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros et à la société Les Agences immobilières Petit la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils pour M. X....
PREMER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Y..., in solidum avec la Société LES AGENCES IMMOBILIERES PETIT, à lui verser la somme de 145.735,79 au titre du trop payé compte tenu de la surface réelle de la maison ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... recherche la garantie de son vendeur, in solidum avec l'agence immobilière, au regard de la surface du bien cédé, en invoquant un manquement à son devoir d'information sur les caractéristiques de l'immeuble, et à son obligation de délivrance en ce que la surface acquise serait inférieure de plus d'1/20ème à la surface convenue ; qu'il se base sur les conclusions de l'expertise ordonnée à sa requête, qui a retenu une surface habitable de 62,18 m², par référence aux critères de la loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, alors que la maison lui a été présentée à la vente comme d'une surface de 90 m² ; que la vente passée le 27 décembre 2002 entre les parties concernant une maison de village, et non une copropriété, n'était pas soumise à la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez ; que le calcul de la surface habitable n'était donc pas requis par la loi ; que si l'expert A... a cru devoir s'y référer pour se déterminer, il ne peut être fait grief au vendeur et à son mandataire, l'agence immobilière, de ne pas s'y être conformée ; que tant le compromis de vente, signé le 21 juin 2002, que l'acte authentique du 27 décembre suivant, ne mentionnent que la surface cadastrale, soit 35 centiares, indication dont l'exactitude n'est pas contestée ; que le bien n'y était décrit que comme une maison de ville élevée sur quatre niveaux en ce compris au sous-sol une salle à manger voûtée, sans aucune mention de dimension ; que l'acquéreur a acquis en connaissance de cause, et après avoir visité les lieux, des actes qui n'engageaient donc pas le vendeur sur la surface habitable ; que l'agence immobilière lui a certes présenté une affichette décrivant le bien, indiquant une surface de 90 m² (l'addition des surfaces détaillées par pièce donnant même une surface de 102 m²), l'intégration des parties dont la hauteur était inférieure à 1,80 m, dans une maison ancienne et mansardée entraînant une différence notable avec la superficie calculée par l'expert selon les critères de la loi Carrez ; que toutefois, ces fiches de présentation couramment utilisées par les agences n'ont pour objet que de faciliter pour les clients en recherche d'acquisition la sélection de biens à visiter, qu'elles n'ont aucun caractère contractuel, seuls les actes signés des parties valant contrat ; que le client intéressé n'achète pas sur la foi des informations qui y sont contenues, mais après visite des lieux ; qu'en conséquences, les erreurs qui peuvent y figurer ne sauraient engager la responsabilité de l'agence et de son mandant ; que Monsieur X... a pu visiter les lieux à plusieurs reprises, comme consigné au rapport d'expertise, et s'assurer à loisir de la hauteur des plafonds, dont il se plaint dans le cadre de la présente procédure ; qu'il ne prétend pas que l'intégralité des surfaces visitées ne lui aurait pas été vendue ; qu'il suit de là que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve de ce qu'un document ayant valeur contractuelle l'a induit en erreur sur la surface acquise, ni que le vendeur ou son mandataire auraient manqué à leur obligation de lui fournir la surface habitable dans le respect de la loi Carrez ; que de surcroît, en signant l'acte d'acquisition d'un bien dont la surface habitable n'était pas précisée dans les documents contractuels, il a manifesté que cette mention n'était pas déterminante pour lui ; qu'il sera par conséquent débouté de sa demande de réduction de prix pour un défaut de contenance ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu de délivrer une chose identique à celle convenue ; qu'en matière de vente immobilière, l'appréciation de l'identité de la chose délivrée par rapport à la chose promise doit se faire en fonction non seulement des stipulations de l'acte de vente, mais également au regard des informations données par l'agence immobilière agissant comme mandataire du vendeur ; qu'en estimant que Monsieur X... ne pouvait fonder ses demandes sur un défaut de délivrance imputable au vendeur, tout en constatant que l'agence immobilière mandataire de Monsieur
Y...
avait présenté, dans une affichette qu'elle avait rédigée, le bien vendu comme ayant une surface de 90 m², et même de 102 m² si l'on additionnait chacune des pièces, cependant que la surface réelle de l'immeuble n'était que de 62,18 m² (arrêt attaqué, p. 5 § 3 et 7), ce dont il résultait nécessairement que la superficie de la chose promise était très supérieure à la surface de la chose délivrée, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant dès lors avéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier, mandataire du vendeur, a l'obligation de procéder à toutes investigations afin de permettre à l'acheteur de conclure la vente en toute connaissance de cause ; qu'en relevant l'existence d'une importante différence entre la superficie annoncée par l'agence immobilière dans sa fiche de présentation et la surface réelle de la maison, puis en estimant que ce document n'avait pas à être pris en compte dès lors qu'il n'avait aucune valeur contractuelle (arrêt attaqué, p.5 in fine), sans rechercher si, en admettant même l'absence de valeur contractuelle de ce document, les informations données par le mandataire du vendeur, qui engagent celuici, n'avaient pas altéré le consentement de l'acheteur, même après visite des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'en estimant que Monsieur Y... avait pu délivrer un immeuble d'une contenance manifestement inférieure à celle qui avait été indiquée par son mandataire, et ce alors qu'il connaissait parfaitement l'immeuble vendu pour y avoir habité de nombreuses années, sans répondre aux conclusions d'appel de Monsieur X... faisant valoir que le vendeur avait méconnu son obligation de bonne foi (conclusions d'appel signifiées le 15 janvier 2008, p. 5 in fine et p. 6 § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Y... à lui verser la somme de 10.919,25 au titre des frais de remise en état de l'installation électrique ;
AUX MOTIFS QUE l'expertise a de fait relevé l'urgence des travaux d'électricité qui aurait été signalée à Monsieur X... par un rapport du CONSUEL en date du 11 août 2003, et ajouté que celui-ci habite depuis sa maison sous sa propre responsabilité ; que ce rapport du CONSUEL est effectué, ainsi que précisé en tête du document, sur les parties apparentes de l'installation électrique en l'état ; qu'il consigne notamment l'absence d'une prise et d'un réseau de terre, des circuits non protégés, et l'existence d'appareillages et matériels électriques interdits dans la salle de bains et la cuisine, et non protégés ; que ces constatations mettent en évidence le caractère apparent des désordres, qui dès lors ne sauraient relever des dispositions légales cidessus rappelées ;
ALORS QUE le vice de la chose n'est pas apparent lorsque l'acheteur ne se trouve pas en mesure d'apprécier la gravité et l'importance des désordres ; qu'en estimant que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir de la non-conformité de l'installation électrique au regard des normes applicables, motif pris de ce que les désordres étaient apparents (arrêt attaqué, p. 7 § 2), tout en constatant que l'agence immobilière, mandataire du vendeur, avait "mentionné une électricité aux normes dans son affichette, alors que celle-ci ne l'était manifestement pas" (arrêt attaqué, p. 7 § 9), la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'acheteur n'avait pas été empêché de prendre la mesure de la nonconformité litigieuse du fait des déclarations intempestives et inexactes du mandataire du vendeur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de la Société LES AGENCES IMMOBILIERES PETIT à lui verser la somme de 10.919,25 au titre des frais de remise en état de l'installation électrique ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... recherche la responsabilité de l'agence en sa qualité de mandataire et lui reproche d'avoir manqué à son devoir de conseil à son égard, en se bornant à répercuter des indications fantaisistes de Monsieur Y... sur la surface et l'état de l'électricité ; que l'agent immobilier, dont il convient de rappeler qu'il est intervenu en qualité d'intermédiaire dans la vente, n'est le mandataire que du propriétaire qui lui a signé un mandat de vendre le 15 mars 2002 ; que tenu à un devoir d'information à l'égard de l'acquéreur, il a certes mentionné une électricité aux normes dans son affichette, alors que celle-ci ne l'était manifestement pas ; que toutefois, cette affichette n'ayant aucun caractère contractuel, ne saurait l'engager ni suffire à caractériser une faute, alors au surplus qu'il est retenu que les vices étaient apparents et jugé ci-dessus que l'acquéreur pouvait se convaincre lui-même de la vétusté des installations ;
ALORS QU' engage nécessairement sa responsabilité extra contractuelle à l'égard de l'acheteur, l'agence immobilière, mandataire du vendeur, qui affirme à tort dans l'affichette proposant l'immeuble à la vente que l'installation électrique de cet immeuble est conforme aux normes, alors qu'elle ne l'est pas ; qu'en jugeant le contraire, au motif que cette affichette n'avait aucun caractère contractuel et que les vices étaient apparents, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par une motivation inopérante, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
