LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'aucune stipulation expresse du contrat de bail ne mettait à la charge du preneur les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux avec la réglementation applicable, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que ces travaux étaient à la seule charge du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le bailleur tenant des clauses du contrat de bail l'obligation de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux recevant du public avec les prescriptions réglementaires, et l'aide de l'Etat au soutien de l'exploitation cinématographique, si elle peut être utilisée pour la mise en conformité avec les règles de sécurité, étant principalement destinée à l'amélioration des conditions d'exploitation des salles de cinéma, la cour d'appel a souverainement retenu, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale du préjudice, que devait être compté au titre des pertes d'exploitation le montant de l'aide que le preneur aurait perçue s'il n'avait pas été empêché d'exploiter par la carence du bailleur à réaliser les travaux qui lui revenaient ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Cinémas de Belleville la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur X... était contractuellement tenu des travaux imposés par l'administration pour la mise aux normes réglementaires des lieux loués à la société CINEMA DES BELLEVILLE, l'a déclaré responsable du préjudice d'exploitation causé à cette dernière jusqu'à l'exercice 1999-2000 à raison de l'inexécution des travaux de réparation imposés par la Cour d'appel de CHAMBERY le 7 décembre 1992, et de celui causé jusqu'à l'exercice 2005-2006 à raison de l'inexécution des travaux imposés par l'administration pour la mise aux normes réglementaires, l'a condamné à payer à la société CINEMA DES BELLEVILLE les sommes de 74.724 en réparation des préjudices des exercices 1999-2000 et 2000-2001 et 100.000 à titre de provision pour les exercices ultérieurs, et a ordonné une mesure d'expertise pour évaluer le préjudice après l'exercice 2000-2001,
AUX MOTIFS PROPRES QUE «l'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation non seulement de délivrer au preneur un local conforme à l'usage pour lequel il a été loué, mais aussi celle de l'entretenir pendant la durée du bail en état de servir à cet usage de façon à lui en garantir la jouissance paisible ; qu'en vertu de cette obligation les travaux de mise en conformité à une nouvelle réglementation prescrits par l'administration, qui ne constituent pas des travaux de réparation, sont à la charge du bailleur s'ils conditionnent l'exercice de l'activité pour laquelle le local a été loué, à moins que les parties n'aient expressément convenu d'y déroger et de les mettre à la charge du preneur ; or, qu'en l'espèce, si le bail, conclu sur un local conçu et mis à disposition du preneur pour un usage exclusif de salle de projection cinématographique, met à la charge du preneur l'obligation d'assumer toutes les réparations que son état pourrait nécessiter, à l'exception de ceux visés à l'article 606 du code civil, et lui impose même de les maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que cette obligation ne s'entendait pas de l'obligation spécifique de mise en conformité aux normes requises pour la poursuite de l'activité prévue, c'est à dire l'obligation d'adaptation du local aux nouvelles exigences auxquelles il doit répondre en considération de l'objet du bail, laquelle ne pouvait lui être étendue en raison de l'interprétation stricte de telles clauses dérogatoires, de sorte que Jean-Pierre X... est en toute hypothèse tenu de prendre à sa charge l'intégralité des travaux de mise aux normes imposées par l'administration pour la réouverture de la salle au public, que cette mise en conformité soit la conséquence de l'évolution des exigences en matière de sécurité depuis la signature du bail, ou de l'existence d'une fermeture sur une période supérieure à dix mois, dès lors qu'il a été définitivement jugé que cette fermeture, qui remonte à 1993, est le fait exclusif de la carence du bailleur à exécuter son obligation d'entretien de l'établissement en état d'être exploité malgré la condamnation prononcée à son encontre le 07-1-1992 par cette cour ; qu'il s'ensuit que c'est par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, que le tribunal, qui en avait déjà arrêté le principe dans les motifs de son jugement du 02-03-2001, a condamné Jean-Pierre X... à prendre en charge l'intégralité des travaux de mise aux normes dans la mesure où leur mise en oeuvre conditionne la réouverture de la salle et par conséquent la jouissance du local conformément à l'objet du bail ; que Jean-Pierre X... a été définitivement jugé responsable, du fait de sa carence à exécuter la condamnation prononcée par arrêt du 07-12-1992, des pertes d'exploitation subies par la société des CINÉMAS DES BELLEVILLE consécutivement à la fermeture en 1993 de l'établissement rendu radicalement impropre à sa destination en raison de désordres graves, de sorte que l'appelant est incontestablement tenu d'indemniser la société intimée de ses pertes jusqu'au 01-06-2000, date du constat d'achèvement des travaux de réfection qu'il avait été condamné à exécuter ; qu'il résulte des motifs adoptés précédemment que les ,pertes d'exploitation subies postérieurement au 01-06-2000 par la société des CINÉMAS DES BELLEVILLE, résultent de la carence du bailleur à prendre en charge les travaux de mise en conformité de l'établissement aux nouvelles normes de sécurité dès lors que leur exécution conditionne la délivrance de l'autorisation administrative d'ouverture au public de l'établissement ; qu'il ne peut donc prétendre s'exonérer de l'obligation d'indemnisation en résultant en excipant d'une volonté d'obstruction de la société preneur, alors qu'il résulte des pièces du dossier que le défaut de mise en oeuvre de la proposition de restructuration d'ensemble, à frais partagés et avec participation de la commune, telle que suggérée par l'expert, n'est pas le fait de la société preneur qui justifie avoir accepté cette solution dans un courrier à l'expert en date du 25-10-2002, et avoir réitéré cet accord dans le dire que son conseil a transmis à celui-ci le 27-012003, mais de l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire par le bailleur qui laisse ainsi présumer qu'il n'a pas donné suite aux études de faisabilité effectuées par son maître d'oeuvre ; qu'il n'est pas davantage fondé à contester le droit à indemnisation de ces pertes d'exploitation par la société preneur en excipant des conséquences du congé sans offre de renouvellement qu'il lui a notifié, alors que, d'une part, jusqu'à ce qu'elle ait perçu l' indemnité d'éviction prévue à l'article L 145-14 du code de commerce, celle-ci dispose d'un droit au maintien dans les lieux et par conséquent la possibilité de poursuivre l'exploitation du fonds, et d'autre part, qu'en vertu de ce même article, l'indemnité d'éviction, qui comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, n'a pas vocation à indemniser les pertes d'exploitation consécutives à la fermeture du fonds du fait de la carence du bailleur à exécuter ses obligations légales ; qu'enfin les principes d'évaluation de ce préjudice retenus par l'expert judiciaire, M. Joseph Y..., selon l'équation suivante: perte d'exploitation = marge brute - charges variables + subventions loi aide et canal +, ont été jugés pertinents par les juridictions qui ont successivement évalué le préjudice en cause à compter de l'exercice 1993/1994 et jusqu'à l'exercice 1998/1998 et dont les décisions sont devenues définitives, de sorte que faute de justifier de la survenance de facteurs nouveaux susceptibles de remettre en cause ces principes d'évaluation, Jean-Pierre X... n'est pas fondé à critiquer le montant de l'indemnité compensatrice des pertes d'exploitation' consécutives à la fermeture de l'établissement pour les exercices 1999/2000 et 2000/2001 que le tribunal a justement arrêté à 74.724 aux termes de motifs pertinents que la cour adopte ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions sans qu'il y ait lieu de majorer l'indemnité provisionnelle allouée à la société preneur et Jean-Pierre X..., qui succombe, condamné à indemniser la partie intimée des nouveaux frais qu'elle a été contrainte d'exposer en appel ;»
ET AUX MOTIFS, PRESUMES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU'«en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle et de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, sauf clause dérogatoire expresse ; que les travaux pouvant être imposés par l'administration notamment pour assurer la mise en conformité avec les normes de sécurité requises par la destination du bien sont donc de principe à charge du bailleur ; qu'en l'espèce, le bail est bien à usage spécialisé d'exploitation d'un cinéma et l'expert a relevé sans contestation les travaux requis pour une mise en conformité aux normes de sécurité applicables à raison de la nature et la destination de l'immeuble loué ; que, pour justifier que le bail dérogerait à leur mise à charge du bailleur, M. Jean-Pierre X... soutient qu'il prévoit que le preneur aura à sa charge l'obligation de tenir les lieux loués en bon état et d'effectuer toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, à la seule exception des réparations prévue par l'article 606 du code civil, et plus particulièrement qu'il devra maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, ainsi que d'entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ; or, que la lecture même de cette clause fait apparaître qu'il n'est nullement dérogé à l'obligation légale, à la prise d'effet du bail, de délivrer un local conforme à sa destination et donc respectant les normes de sécurité imposées pour son exploitation à cette date ; que, quant à l'obligation pour le bailleur de mettre en conformité les lieux aux normes imposées après la prise d'effet, du bail, celle-ci n'est pas expressément écartée par une clause ayant un objet distinct et mettant simplement l'entretien courant et les réparations de toute nature, sauf celles de l'article 606 du code civil, à la charge du preneur, ni par la mention spécifique relative au maintien des lieux dans un bon état de sécurité, qui ne vise que le même entretien courant et les réparations relatives à la sécurité des lieux par rapport à l'existant et non expressément les travaux imposés par l'application de nouvelles normes ; que le fait que le preneur perçoive une aide publique pour travaux d'amélioration est par ailleurs sans lien avec des travaux obligatoires de mise aux normes et ne peut donc être avancé sérieusement pour interpréter la clause sus-visée comme traduisant la volonté des parties de mettre ces derniers à charge du preneur, pas plus que le fait que la SARL CINÉMAS DES BELLEVILLE ait antérieurement pris en charge lui-même des travaux de mise aux normes, ceci n'étant survenu qu'une fois, pour des travaux isolés et sans commune mesure avec ceux désormais requis, et à raison d'une menace de fermeture immédiate ; que M. Jean-Pierre X... doit donc bien contractuellement prendre en charge les travaux de mise aux normes ; qu'en toute hypothèse, même à supposer que le preneur doive contractuellement supporter les travaux requis par l'application normale de nouvelles règles, il n'en va pas de même lorsque l'application de celles-ci, et donc la nécessité de travaux de mise en conformité, a été générée par un fait fautif du bailleur, obligeant celui-ci à réparer toutes les conséquences directes de sa faute, et donc le coût de travaux de mise en conformité qui n'auraient pas été imposés à défaut ; or, que, d'une part, l'expert a relevé que les travaux de mise aux normes étaient bien rendus maintenant obligatoires par la réouverture des lieux après fermeture pendant un délai de dix mois, au terme duquel l'établissement est réglementairement considéré comme un nouvel établissement et se voit imposer l'intégralité des normes en vigueur à sa réouverture, sans relever expressément que ces normes désormais applicables l'étaient antérieurement indépendamment d'une fermeture avec réouverture tardive et alors qu'il ne peut être contesté qu'au moins celles relatives à l'accès des personnes handicapées n'auraient pas été imposées à défaut de réouverture après fermeture ; qu'à cet égard, l'expert se contente en effet d'indiquer que les travaux sont rendus nécessaires par la non-conformité des locaux à des réglementations antérieures et postérieures à la fermeture de 1993, ce qui est sans intérêt quant à la date et aux conditions d'application de ces normes, la seule question pertinente et posée par le Tribunal étant de savoir si ces normes, édictées avant ou après la fermeture, étaient désormais rendues applicables du fait de la réouverture après fermeture, imputable à la faute du bailleur, à laquelle il a été répondu positivement par l'expert, voire du fait même de la réalisation des réparations à charge du bailleur (eu égard au caractère rénové notamment de l'installation électrique), à laquelle il a été répondu négativement par l'expert, sans cependant plus d'explications ; qu'en outre, son affirmation générique, dépourvue de toute autre explication, selon laquelle toute exploitation nécessite le respect de certaines règles élémentaires en matière de sécurité ne vient nullement démontrer que des non conformités, au demeurant non précisées, existaient antérieurement par rapport à des normes déjà imposées indépendamment de la réouverture après fermeture, et ne peut donc altérer sa réponse positive à la seule question déterminante ; que, d'autre part, la fermeture de I' établissement, et donc la réouverture tardive, n'a été imposée que par le fait fautif du bailleur qui n'a pas exécuté les obligations de réparation mises à sa charge par l'arrêt de 1992, comme d'ailleurs jugé dans toutes le instances antérieures ; que Monsieur Jean-Pierre X... devrait donc bien supporter les travaux de mise aux normes qui ne sont désormais imposées que par l'effet de sa faute ; que, comme précédemment jugé au cours de toutes les instances visées, l'impossibilité d'exploiter causée par l'inexécution des travaux imposés au bailleur par l'arrêt de 1992 est imputable à la responsabilité de ce dernier ; que, n'ayant satisfait à son obligation de ce chef que depuis le 1/6/2000, le préjudice d'exploitation subi pour l'exercice 1999-2000 doit ainsi incontestablement être indemnisé par lui ; que, la réouverture étant conditionnée depuis par la réalisation des travaux de mise aux normes et ceux-ci étant à charge de M. Jean-Pierre X..., soit contractuellement, soit à titre indemnitaire, et, en ce cas a minima pour certains d'entre eux, comme sus-expliqué, leur non réalisation cause bien le préjudice d'exploitation subi du fait de l'impossibilité de réouverture depuis la réalisation des travaux imposés par l'arrêt de 1992 ; que M. Jean-Pierre X... ne peut opposer à cet égard que cette non réalisation serait le fait du preneur alors que ce dernier a bien donné son accord sur le projet de restructuration les incluant, sous la seule réserve de leur impact sur l'indemnité d'occupation, problème totalement distinct et à trancher tout aussi distinctement le cas échéant, et que, si la SARL CINÉMAS DES BELLEVILLE a refusé une prise en charge financière par le reversement de la subvention perçue de l'Etat ou incluse dans l'indemnisation, c'est bien légitimement, s'agissant d'une subvention destinée à des travaux d'amélioration et non de mise aux normes et pouvant être utilisée pour l'un ou l'autre des cinémas exploités ; qu'il ne peut pas plus soutenir que la Commune aurait refusé les travaux lui incombant, alors que l'accord de celle-ci était conditionnée par l'examen d'un permis de construire qu'il s'est précisément abstenu de déposer ; que M. Jean-Pierre X... doit donc bien être tenu d'indemniser le préjudice d'exploitation subi durant l'exercice 2000-2001, ainsi que celui subi sur tous les exercices suivants jusqu'à réalisation des travaux de mise aux normes, sans pouvoir être par ailleurs remboursé des frais d'étude du projet de restructuration, qui relèvent pour partie de son obligation de mise aux normes et pour partie de sa seule initiative, également abandonnée de son seul fait ; que, sur le montant, outre que M. Jean-Pierre X... avait admis au cours de l'expertise la méthode de calcul proposée par l'expert, le débat tardivement instauré par lui et ses experts sur le fait que l'expert judiciaire aurait retenu comme base de calcul la fréquentation de l'autre cinéma de la station, Le Reberty, alors que celle-ci aurait augmenté pour une part importante du seul fait du déport de clientèle du cinéma fermé, est dépourvu de tout fondement dès lors que M. Y... a retenu pour base le nombre d'entrées évalué pour l'exercice 1998-99, entériné par les décisions définitives ayant indemnisé le préjudice de cet exercice fondé sur les chiffres atteints par le cinéma en cause avant sa fermeture et sur lesquels n' on été appliqué que le taux d'évolution de la fréquentation ultérieure du cinéma Le Reberty, qui avait atteint normalement, après plusieurs années de concurrence, celui qu'avait le cinéma en cause au moment de sa fermeture, et dont on peut légitimement déduire qu'il aurait évolué ensuite dans les mêmes conditions que celui du Reberty en fonction des mêmes conditions locales et nationales ; que, pour le surplus, le calcul de l'expert suit la même méthode que celle retenue par les précédentes décisions de justice et n'est pas autrement contestée ; qu'il y a donc bien lieu de fixer le préjudice tel que proposé pour les deux exercices examinés et, sur ces bases, dans l'attente d'une nouvelle expertise à ordonner pour arrêter définitivement celui des quatre exercices échus suivants, d'allouer de leur chef la provision demandée qui n'est pas sérieusement contestable pour correspondre à une perte annuelle inférieure d'environ un tiers à celle déterminé jusqu'alors, sans même tenir compte de l'exercice en cours à ce jour qui ne pourra voir une reprise d'activité compte tenu du délai requis pour les travaux la conditionnant ;»
ALORS, D'UNE PART, QUE le contrat de bail précisait que les travaux de réparation, quelle que soit leur importance, ainsi que l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire pour l'exercice de l'activité, étaient à la charge du preneur, soit la société CINEMA DES BELLEVILLE ; que la Cour d'appel et le Tribunal, qui ont néanmoins mis les travaux de mise en conformité, nécessaires à l'exercice de l'activité, à la charge du bailleur, ont refusé d'appliquer les stipulations dudit contrat sans avoir auparavant justifié de son irrégularité, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le contrat de bail précisait que les travaux de réparation, quelle que soit leur importance, ainsi que l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire pour l'exercice de l'activité, étaient à la charge du preneur ; que la Cour d'appel et le Tribunal, qui ont considéré que seuls l'entretien courant étaient mis à la charge du preneur, que les clauses Charge des réparations et Exploitation commerciale avaient un objet distinct de la mise aux normes de conformité, ont interprété à mauvais escient ledit contrat, et en ont dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME ET DERNIERE PART, QUE l'article 1719 alinéa 2 du Code civil met à la charge du bailleur les travaux prescrits par l'autorité administrative, sauf stipulation expresse contraire du bail concernant ces travaux ; que la Cour d'appel et le Tribunal, qui ont constaté que le bail du 18 juin 1980 mettait à la charge du preneur la totalité des travaux de réparation, gros et menus, à la seule exception des réparations prévues par l'article 606 du Code civil, le maintien dans un bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté des locaux, et l'obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'exploitation des locaux, sans en déduire que c'était la société CINEMA DES BELLEVILLE qui devait avoir la charge contractuelle des travaux de mise en conformité, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations au regard de l'article 1719 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur X... était contractuellement tenu des travaux imposés par l'administration pour la mise aux normes réglementaires des lieux loués à la société CINEMA DES BELLEVILLE, l'a déclaré responsable du préjudice d'exploitation causé à cette dernière jusqu'à l'exercice 1999-2000 à raison de l'inexécution des travaux de réparation imposés par la Cour d'appel de CHAMBERY le 7 décembre 1992, et de celui causé jusqu'à l'exercice 2005-2006 à raison de l'inexécution des travaux imposés par l'administration pour la mise aux normes réglementaires, l'a condamné à payer à la société CINEMA DES BELLEVILLE les sommes de 74.724 en réparation des préjudices des exercices 1999-2000 et 2000-2001 et 100.000 à titre de provision pour les exercices ultérieurs, et a ordonné une mesure d'expertise pour évaluer le préjudice après l'exercice 2000-2001,
AUX MOTIFS PROPRES QUE «l'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation non seulement de délivrer au preneur un local conforme à l'usage pour lequel il a été loué, mais aussi celle de l'entretenir pendant la durée du bail en état de servir à cet usage de façon à lui en garantir la jouissance paisible ; qu'en vertu de cette obligation les travaux de mise en conformité à une nouvelle réglementation prescrits par l'administration, qui ne constituent pas des travaux de réparation, sont à la charge du bailleur s'ils conditionnent l'exercice de l'activité pour laquelle le local a été loué, à moins que les parties n'aient expressément convenu d'y déroger et de les mettre à la charge du preneur ; or, qu'en l'espèce, si le bail, conclu sur un local conçu et mis à disposition du preneur pour un usage exclusif de salle de projection cinématographique, met à la charge du preneur l'obligation d'assumer toutes les réparations que son état pourrait nécessiter, à l'exception de ceux visés à l'article 606 du code civil, et lui impose même de les maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que cette obligation ne s'entendait pas de l'obligation spécifique de mise en conformité aux normes requises pour la poursuite de l'activité prévue, c'est à dire l'obligation d'adaptation du local aux nouvelles exigences auxquelles il doit répondre en considération de l'objet du bail, laquelle ne pouvait lui être étendue en raison de l'interprétation stricte de telles clauses dérogatoires, de sorte que Jean-Pierre X... est en toute hypothèse tenu de prendre à sa charge l'intégralité des travaux de mise aux normes imposées par l'administration pour la réouverture de la salle au public, que cette mise en conformité soit la conséquence de l'évolution des exigences en matière de sécurité depuis la signature du bail, ou de l'existence d'une fermeture sur une période supérieure à dix mois, dès lors qu'il a été définitivement jugé que cette fermeture, qui remonte à 1993, est le fait exclusif de la carence du bailleur à exécuter son obligation d'entretien de l'établissement en état d'être exploité malgré la condamnation prononcée à son encontre le 07-1-1992 par cette cour ; qu'il s'ensuit que c'est par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, que le tribunal, qui en avait déjà arrêté le principe dans les motifs de son jugement du 02-03-2001, a condamné Jean-Pierre X... à prendre en charge l'intégralité des travaux de mise aux normes dans la mesure où leur mise en oeuvre conditionne la réouverture de la salle et par conséquent la jouissance du local conformément à l'objet du bail ; que Jean-Pierre X... a été définitivement jugé responsable, du fait de sa carence à exécuter la condamnation prononcée par arrêt du 07-12-1992, des pertes d'exploitation subies par la société des CINÉMAS DES BELLEVILLE consécutivement à la fermeture en 1993 de l'établissement rendu radicalement impropre à sa destination en raison de désordres graves, de sorte que l'appelant est incontestablement tenu d'indemniser la société intimée de ses pertes jusqu'au 01-06-2000, date du constat d'achèvement des travaux de réfection qu'il avait été condamné à exécuter ; qu'il résulte des motifs adoptés précédemment que les ,pertes d'exploitation subies postérieurement au 01-06-2000 par la société des CINÉMAS DES BELLEVILLE, résultent de la carence du bailleur à prendre en charge les travaux de mise en conformité de l'établissement aux nouvelles normes de sécurité dès lors que leur exécution conditionne la délivrance de l'autorisation administrative d'ouverture au public de l'établissement ; qu'il ne peut donc prétendre s'exonérer de l'obligation d'indemnisation en résultant en excipant d'une volonté d'obstruction de la société preneur, alors qu'il résulte des pièces du dossier que le défaut de mise en oeuvre de la proposition de restructuration d'ensemble, à frais partagés et avec participation de la commune, telle que suggérée par l'expert, n'est pas le fait de la société preneur qui justifie avoir accepté cette solution dans un courrier à l'expert en date du 25-10-2002, et avoir réitéré cet accord dans le dire que son conseil a transmis à celui-ci le 27-01-2003, mais de l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire par le bailleur qui laisse ainsi présumer qu'il n'a pas donné suite aux études de faisabilité effectuées par son maître d'oeuvre ; qu'il n'est pas davantage fondé à contester le droit à indemnisation de ces pertes d'exploitation par la société preneur en excipant des conséquences du congé sans offre de renouvellement qu'il lui a notifié, alors que, d'une part, jusqu'à ce qu'elle ait perçu l' indemnité d'éviction prévue à l'article L 145-14 du code de commerce, celle-ci dispose d'un droit au maintien dans les lieux et par conséquent la possibilité de poursuivre l'exploitation du fonds, et d'autre part, qu'en vertu de ce même article, l'indemnité d'éviction, qui comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, n'a pas vocation à indemniser les pertes d'exploitation consécutives à la fermeture du fonds du fait de la carence du bailleur à exécuter ses obligations légales ; qu'enfin les principes d'évaluation de ce préjudice retenus par l'expert judiciaire, M. Joseph Y..., selon l'équation suivante: perte d'exploitation = marge brute - charges variables + subventions loi aide et canal +, ont été jugés pertinents par les juridictions qui ont successivement évalué le préjudice en cause à compter de l'exercice 1993/1994 et jusqu'à l'exercice 1998/1998 et dont les décisions sont devenues définitives, de sorte que faute de justifier de la survenance de facteurs nouveaux susceptibles de remettre en cause ces principes d'évaluation, Jean-Pierre X... n'est pas fondé à critiquer le montant de l'indemnité compensatrice des pertes d'exploitation consécutives à la fermeture de l'établissement pour les exercices 1999/2000 et 2000/2001 que le tribunal a justement arrêté à 74.724 aux termes de motifs pertinents que la cour adopte ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions sans qu'il y ait lieu de majorer l'indemnité provisionnelle allouée à la société preneur et Jean-Pierre X..., qui succombe, condamné à indemniser la partie intimée des nouveaux frais qu'elle a été contrainte d'exposer en appel ;»
ET AUX MOTIFS, PRESUMES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU'«en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle et de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, sauf clause dérogatoire expresse ; que les travaux pouvant être imposés par l'administration notamment pour assurer la mise en conformité avec les normes de sécurité requises par la destination du bien sont donc de principe à charge du bailleur ; qu'en l'espèce, le bail est bien à usage spécialisé d'exploitation d'un cinéma et l'expert a relevé sans contestation les travaux requis pour une mise en conformité aux normes de sécurité applicables à raison de la nature et la destination de l'immeuble loué ; que, pour justifier que le bail dérogerait à leur mise à charge du bailleur, M. Jean-Pierre X... soutient qu'il prévoit que le preneur aura à sa charge l'obligation de tenir les lieux loués en bon état et d'effectuer toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, à la seule exception des réparations prévue par l'article 606 du code civil, et plus particulièrement qu'il devra maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, ainsi que d'entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ; or, que la lecture même de cette clause fait apparaître qu'il n'est nullement dérogé à l'obligation légale, à la prise d'effet du bail, de délivrer un local conforme à sa destination et donc respectant les normes de sécurité imposées pour son exploitation à cette date ; que, quant à l'obligation pour le bailleur de mettre en conformité les lieux aux normes imposées après la prise d'effet, du bail, celle-ci n'est pas expressément écartée par une clause ayant un objet distinct et mettant simplement l'entretien courant et les réparations de toute nature, sauf celles de l'article 606 du code civil, à la charge du preneur, ni par la mention spécifique relative au maintien des lieux dans un bon état de sécurité, qui ne vise que le même entretien courant et les réparations relatives à la sécurité des lieux par rapport à l'existant et non expressément les travaux imposés par l'application de nouvelles normes ; que le fait que le preneur perçoive une aide publique pour travaux d'amélioration est par ailleurs sans lien avec des travaux obligatoires de mise aux normes et ne peut donc être avancé sérieusement pour interpréter la clause sus-visée comme traduisant la volonté des parties de mettre ces derniers à charge du preneur, pas plus que le fait que la SARL CINÉMAS DES BELLEVILLE ait antérieurement pris en charge lui-même des travaux de mise aux normes, ceci n'étant survenu qu'une fois, pour des travaux isolés et sans commune mesure avec ceux désormais requis, et à raison d'une menace de fermeture immédiate ; que M. Jean-Pierre X... doit donc bien contractuellement prendre en charge les travaux de mise aux normes ; qu'en toute hypothèse, même à supposer que le preneur doive contractuellement supporter les travaux requis par l'application normale de nouvelles règles, il n'en va pas de même lorsque l'application de celles-ci, et donc la nécessité de travaux de mise en conformité, a été générée par un fait fautif du bailleur, obligeant celui-ci à réparer toutes les conséquences directes de sa faute, et donc le coût de travaux de mise en conformité qui n'auraient pas été imposés à défaut ; or, que, d'une part, l'expert a relevé que les travaux de mise aux normes étaient bien rendus maintenant obligatoires par la réouverture des lieux après fermeture pendant un délai de dix mois, au terme duquel l'établissement est réglementairement considéré comme un nouvel établissement et se voit imposer l'intégralité des normes en vigueur à sa réouverture, sans relever expressément que ces normes désormais applicables l'étaient antérieurement indépendamment d'une fermeture avec réouverture tardive et alors qu'il ne peut être contesté qu'au moins celles relatives à l'accès des personnes handicapées n'auraient pas été imposées à défaut de réouverture après fermeture ; qu'à cet égard, l'expert se contente en effet d'indiquer que les travaux sont rendus nécessaires par la non conformité des locaux à des réglementations antérieures et postérieures à la fermeture de 1993, ce qui est sans intérêt quant à la date et aux conditions d'application de ces normes, la seule question pertinente et posée par le Tribunal étant de savoir si ces normes, édictées avant ou après la fermeture, étaient désormais rendues applicables du fait de la réouverture après fermeture, imputable à la faute du bailleur, à laquelle il a été répondu positivement par l'expert, voire du fait même de la réalisation des réparations à charge du bailleur (eu égard au caractère rénové notamment de l'installation électrique), à laquelle il a été répondu négativement par l'expert, sans cependant plus d'explications ; qu'en outre, son affirmation générique, dépourvue de toute autre explication, selon laquelle toute exploitation nécessite le respect de certaines règles élémentaires en matière de sécurité ne vient nullement démontrer que des non conformités, au demeurant non précisées, existaient antérieurement par rapport à des normes déjà imposées indépendamment de la réouverture après fermeture, et ne peut donc altérer sa réponse positive à la seule question déterminante ; que, d'autre part, la fermeture de I' établissement, et donc la réouverture tardive, n'a été imposée que par le fait fautif du bailleur qui n'a pas exécuté les obligations de réparation mises à sa charge par l'arrêt de 1992, comme d'ailleurs jugé dans toutes le instances antérieures ; que Monsieur Jean-Pierre X... devrait donc bien supporter les travaux de mise aux normes qui ne sont désormais imposées que par l'effet de sa faute ; que, comme précédemment jugé au cours de toutes les instances visées, l'impossibilité d'exploiter causée par l'inexécution des travaux imposés au bailleur par l'arrêt de 1992 est imputable à la responsabilité de ce dernier ; que, n'ayant satisfait à son obligation de ce chef que depuis le 1/6/2000, le préjudice d'exploitation subi pour l'exercice 1999-2000 doit ainsi incontestablement être indemnisé par lui ; que, la réouverture étant conditionnée depuis par la réalisation des travaux de mise aux normes et ceux-ci étant à charge de M. Jean-Pierre X..., soit contractuellement, soit à titre indemnitaire, et, en ce cas a minima pour certains d'entre eux, comme sus-expliqué, leur non réalisation cause bien le préjudice d'exploitation subi du fait de l'impossibilité de réouverture depuis la réalisation des travaux imposés par l'arrêt de 1992 ; que M. Jean-Pierre X... ne peut opposer à cet égard que cette non-réalisation serait le fait du preneur alors que ce dernier a bien donné son accord sur le projet de restructuration les incluant, sous la seule réserve de leur impact sur l'indemnité d'occupation, problème totalement distinct et à trancher tout aussi distinctement le cas échéant, et que, si la SARL CINÉMAS DES BELLEVILLE a refusé une prise en charge financière par le reversement de la subvention perçue de l'Etat ou incluse dans l'indemnisation, c'est bien légitimement, s'agissant d'une subvention destinée à des travaux d'amélioration et non de mise aux normes et pouvant être utilisée pour l'un ou l'autre des cinémas exploités ; qu'il ne peut pas plus soutenir que la Commune aurait refusé les travaux lui incombant, alors que l'accord de celle-ci était conditionnée par l'examen d'un permis de construire qu'il s'est précisément abstenu de déposer ; que M. Jean-Pierre X... doit donc bien être tenu d'indemniser le préjudice d'exploitation subi durant l'exercice 2000-2001, ainsi que celui subi sur tous les exercices suivants jusqu'à réalisation des travaux de mise aux nonnes, sans pouvoir être par ailleurs remboursé des frais d'étude du projet de restructuration, qui relèvent pour partie de son obligation de mise aux normes et pour partie de sa seule initiative, également abandonnée de son seul fait ; que, sur le montant, outre que M. Jean-Pierre X... avait admis au cours de l'expertise la méthode de calcul proposée par l'expert, le débat tardivement instauré par lui et ses experts sur le fait que l'expert judiciaire aurait retenu comme base de calcul la fréquentation de l'autre cinéma de la station, Le Reberty, alors que celle-ci aurait augmenté pour une part importante du seul fait du déport de clientèle du cinéma fermé, est dépourvu de tout fondement dès lors que M. Y... a retenu pour base le nombre d'entrées évalué pour l'exercice 1998-99, entériné par les décisions définitives ayant indemnisé le préjudice de cet exercice fondé sur les chiffres atteints par le cinéma en cause avant sa fermeture et sur lesquels n' on été appliqué que le taux d'évolution de la fréquentation ultérieure du cinéma Le Reberty, qui avait atteint normalement, après plusieurs années de concurrence, celui qu'avait le cinéma en cause au moment de sa fermeture, et dont on peut légitimement déduire qu'il aurait évolué ensuite dans les mêmes conditions que celui du Reberty en fonction des mêmes conditions locales et nationales ; que, pour le surplus, le calcul de l'expert suit la même méthode que celle retenue par les précédentes décisions de justice et n'est pas autrement contestée ; qu'il y a donc bien lieu de fixer le préjudice tel que proposé pour les deux exercices examinés et, sur ces bases, dans l'attente d'une nouvelle expertise à ordonner pour arrêter définitivement celui des quatre exercices échus suivants, d'allouer de leur chef la provision demandée qui n' est pas sérieusement contestable pour correspondre à une perte annuelle inférieure d'environ un tiers à celle déterminé jusqu'alors, sans même tenir compte de l'exercice en cours à ce jour qui ne pourra voir une reprise d'activité compte tenu du délai requis pour les travaux la conditionnant ;»
ALORS QUE la réparation du dommage, qui doit être intégrale, ne peut en aucun cas et pour quelque raison que ce soit excéder le montant du préjudice subi ; qu'il n'était pas contesté que la société CINEMA DES BELLEVILLE percevait des subventions sous le régime du décret du 21 avril 1967 puis du décret du 24 août 1998 relatifs au soutien financier à l'exploitation cinématographique (taxe spéciale additionnelle), notamment pour effectuer des travaux de sécurité, ce dont il s'inférait qu'inclure cette subvention dans l'évaluation du préjudice avait pour conséquence un enrichissement sans cause de la société CINEMA DES BELLEVILLE ; que la Cour d'appel, qui a cependant pris en compte cette subvention pour déterminer le montant de la réparation, a méconnu le principe de réparation intégrale du préjudice et celui de l'interdiction de l'enrichissement sans cause, en violation des dispositions des articles 1371 et 1382 du Code civil.
