LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Etablissements Lauvray (la société Lauvray), propriétaire d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant donné en location-gérance à la société Pierre et vacances Mavéa France (la société Maéva), a assigné cette dernière pour obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de la réfection des locaux, la remise en état des matériels et mobiliers et en réparation de la perte de la valeur du fonds ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatre premières branches :
Attendu que le moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Maeva fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la société Lauvray une certaine somme alors, selon le moyen, que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de simples devis produits par la bailleresse qui admettait n'avoir pas fait réaliser de travaux de peinture et de moquettes, et sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la société Lauvray établissait avoir consenti la nouvelle location-gérance à des conditions défavorables en raison de l'état de la peinture et de la moquette, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé un préjudice, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Maéva n'avait pas respecté son obligation d'entretien, que les travaux de remplacement de moquettes et de peinture étaient justifiés et qu'ils devaient être mis à sa charge, la cour d'appel, dès lors que l'indemnisation du préjudice du loueur n'est subordonnée ni à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ni à celle de conditions financières défavorables consenties lors d'une nouvelle location-gérance, a justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :
Sur la recevabilité du moyen, contestée par la défense :
Attendu que la société Lauvray soutient que le chef de condamnation critiqué par le moyen ne contient aucune décision défavorable à la société Maéva qui est irrecevable faute d'intérêt à agir, dès lors que si les juges du fond ont indiqué que la réalisation des travaux de remise en état de la réception et de la cuisine, évaluée à la somme de 91 043,97 euros, devait être mise à sa charge, ils n'ont pas inclus le coût de certains travaux concernant la fourniture d'un comptoir d'accueil et la remise en état des installations téléphoniques et d'alarme dans les condamnations qu'ils ont prononcées ;
Mais attendu que la société Mavéa a intérêt à agir dès lors qu'elle critique la mise à sa charge des autres travaux ; que le moyen est recevable ;
Et sur le moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société Maéva à payer à la société Lauvray la somme de 91 043,97 euros au titre de la réfection de la réception et de la cuisine, l'arrêt retient que l'ensemble des constatations faites par un huissier de justice justifie la réalisation de travaux de remise en état à la charge de la société Maéva à qui cet entretien incombait ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions qui faisaient valoir que certaines factures produites ne portaient pas sur des réparations locatives et ne pouvaient pas lui être imputées, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Etablissement Lauvray aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Pierre et vacances Maéva France la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Pierre et vacances Maéva France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société PetV Maeva à payer à la société Lauvray la somme de 476.559,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2004 et anatocisme.
Aux motifs que la société Maeva conteste la création d'une nouvelle chambre froide qui constitue des travaux d'amélioration qui ne sauraient être mis à sa charge ; mais que lors du passage des services vétérinaires en février 2000 il avait été relevé une stagnation d'eau dans les chambres froides ; que la société Maeva ne démontre pas avoir respecté son obligation contractuelle d'entretien ;
Alors d'une part, que la présomption de l'article 1732 du Code civil ne s'applique pas aux rapports entre le loueur et le locataire-gérant d'un fonds de commerce ; que le loueur qui réclame au locataire-gérant des indemnités pour dégradations ou pertes subies par le fonds loué, doit établir selon le droit commun, que le préjudice subi est dû à une faute du locataire-gérant ;qu'en statuant comme elle l'a fait, sans qu'il résulte de ses constatations que la stagnation d'eau constatée dans la chambre froide serait imputable à une faute de la société Maeva, et en faisant peser au contraire sur la société Maeva la charge de la preuve de l'exécution de son obligation d'entretien de cette chambre froide, la Cour d'appel a violé les articles 1732, 1147 et 1315 du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'il résulte du rapport de visite du service vétérinaire tel que cité d'ailleurs par la société Lauvray dans ses conclusions (p. 32) que c'est une fuite d'eau dans les locaux et non un mauvais fonctionnement des chambres froides qui a engendré une stagnation d'eau dans ces chambres froides ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a dénaturé ce rapport de visite en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors enfin et de surcroît, qu'en mettant à la charge du locataire-gérant le coût de réalisation d'une nouvelle chambre froide, sans qu'il résulte de ses constatations que l'ancienne chambre froide était hors d'usage et ne pouvait être réparée, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Et aux motifs que la société Maeva conteste la facture de 58.532,90 euros au titre des rideaux et dessus de lit au motif qu'en l'absence de constat contradictoire lors de l'entrée dans les lieux, l'achat à lui seul ne démontre pas la nécessité de changement ; mais considérant que le remplacement des équipements des chambres était rendu nécessaire par leur mauvais état comme l'a noté la direction de la concurrence le 19 juillet 2002 qui indique à la société Maeva que « les couettes de lit sont à changer en général » ;
Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater la preuve par le loueur du mauvais état des rideaux et des dessus de lit, éléments distincts des couettes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Et aux motifs que la société Maeva conteste la réfection de la réception et de la cuisine et soutient que la société Lauvray ne justifie pas avoir dû supporter le coût des travaux pour un montant de 91.043,97 euros ni que les prétendus travaux ont un lien de causalité avec ses manquements aux obligations contractuelles ; mais considérant que Me Z... a décrit la cuisine comme suit : « Eclats à une cinquantaine de carreaux, sol en bon état général, plafond peint taché sur toute sa surface et plus spécialement au dessus des plans de travail, grand cloquage du crépi sur le mur au dessus de la sortie d'une tuyauterie, mur carrelé à hauteur de deux mètres environ en blanc, de multiples éclats et fissures côté cuisine, murs peints sur la partie supérieure, multiples petites fissures et tâches ; portes tâchées rayures y compris la porte de la chambre froide, plan de travail fixé au sol, éléments sales, tuyaux apparents, peinture écaillée, détachée du support » ; que la réception présente également des traces de coups sur les carreaux, des petites fissures sur les peintures, trou dans le sol carrelé derrière le comptoir ; que l'ensemble de ces constatations justifie la réalisation de travaux de remise en état à la charge de la société Maeva à qui cet entretien incombait ;
Alors d'une part, que la société Maeva contestait les factures produites par la société Lauvray à hauteur de 91.043, 97 euros au titre de la réfection de la réception et de la cuisine en faisant valoir notamment qu'un grand nombre de ces factures sont adressées au siège de la SCI propriétaire des murs de l'hôtel et ne sont pas libellées à l'ordre de la société Lauvray qui ne démontre pas les avoir payées et que certaines factures qui ont pour objet le clos de l'immeuble, une modification de l'agencement de la cuisine ou une réfection de l'électricité ne portent pas sur des réparations locatives et ne peuvent lui incomber ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, qu'aux termes du contrat de location-gérance, la société Maeva était tenue de restituer les éléments du fonds de commerce et les locaux en bon état ; qu'en mettant à la charge du locataire-gérant le remboursement de factures de réfection des sols de la cuisine expressément contestées par la société Maeva, après avoir relevé que l'huissier constate que le sol de la cuisine est « en bon état général », ce dont il résulte que la société Maeva n'avait pas manqué à son engagement en ce qui concerne le sol de la cuisine, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil, qu'elle a violés ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société PetV Maeva à payer à la société Lauvray la somme de 476.559,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2004 et anatocisme ;
Aux motifs que la société Lauvray sollicite la condamnation de la société Maeva à lui payer la somme de 102.438,20 euros au titre du remplacement des moquettes et 261.810,67 euros au titre des travaux de peinture ; que la société Maeva soutient que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée ;mais qu'il résulte du constat de Me Z... que le sol et la moquette sont en mauvais état, tachée et usée dans 101 chambres de clients, qu'il en est de même dans les cages d'escalier, couloirs, bar-salon, qu'en tout état de cause, les moquettes devaient être changées tous les trois ans au moins et dans le cas contraire au moment de la restitution ; qu'il s'agit d'une obligation contractuelle que la société Maeva ne démontre pas avoir remplie ; que le régime juridique des peintures est le même que celui des moquettes ; que le constat dressé par Maître Z... démontre que dans toutes les chambres, salles de bains, entrées, la peinture est soit passée, soit écaillée, soit décollée sur les tuyaux etc. ; que manifestement la société Maeva n'a pas respecté son obligation d'entretien quant à ce ; que les travaux de remplacement de moquettes et de peinture sont donc justifiées et doivent être mis à la charge de la société Maeva ;
Alors que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de simples devis produits par la bailleresse qui admettait n'avoir pas fait réaliser de travaux de peinture et de moquettes, et sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la société Lauvray établissait avoir consenti la nouvelle location-gérance à des conditions défavorables en raison de l'état de la peinture et de la moquette, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé un préjudice, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
