LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X..., épouse Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés AGF et AXA ;
Attendu que Mme Y... (la bailleresse) a donné à bail à M. Z..., par l'intermédiaire de la société Agence immobilière Veron Lefevre (l'agence), aux droits de laquelle se trouve la société Caillard et Kaddour, un appartement précédemment loué à Mme A..., débitrice de loyers dont M. Z... s'est reconnu débiteur ; que Mme Y..., ayant obtenu la condamnation en référé de celui-ci à lui payer une certaine somme, a assigné en responsabilité l'agence qui a appelé en intervention forcée les sociétés Assurances générales de France IART et AXA assurances IARD ; que la cour d'appel a alloué à la bailleresse une certaine somme au titre de son préjudice moral et a rejeté sa demande de réparation d'un préjudice financier ;
Sur la recevabilité du pourvoi provoqué, contestée par la défense :
Vu les articles 550, 612 et 614 du code de procédure civile ;
Attendu qu'est irrecevable le pourvoi provoqué formé par la société Caillard et Kaddour le 25 septembre 2007 et dirigé contre la société Assurances générales de France alors que, d'une part, le 25 mai précédent, Mme Y... s'était désistée au profit de cette partie et, d'autre part, que le délai imparti pour former un pourvoi principal était expiré ;
Mais, sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme Y... du chef de la non perception des loyers arriérés et de l'indemnité d'occupation, l'arrêt attaqué retient que ceux-ci relèvent exclusivement de l'obligation contractuelle du locataire et que la propriétaire du bien loué ne peut réclamer à l'agence immobilière l'indemnisation d'un préjudice financier constitué uniquement par les arriérés locatifs déjà mis à la charge de M. Z... par une décision de justice exécutoire dont il n'est pas indiqué qu'elle a fait l'objet de tentatives d'exécution ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu la responsabilité de l'agence immobilière pour ne pas s'être assurée de la solvabilité du preneur, ce dont il se déduisait que le préjudice allégué du chef des loyers et indemnités d'occupation impayés résultait directement de la faute commise par le mandataire et que, dès lors, celui-ci ne pouvait voir subordonner sa condamnation à le réparer à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre le locataire, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour limiter l'indemnisation du préjudice moral dont il admet que Mme Y... a souffert, l'arrêt retient que les tracas subis par la propriétaire du bien loué ne sont que pour partie seulement imputables à la faute de gestion de l'agence immobilière qui n'a été en outre appelée en justice qu'au mois de novembre 2002 ;
Qu'en se déterminant ainsi sans préciser les raisons pour lesquelles la faute retenue à la charge de l'agence n'avait contribué que pour partie au préjudice en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS : Déclare irrecevable le pourvoi provoqué ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande d'indemnisation formée au titre du préjudice financier et a condamné la société Caillard et Kaddour, venant aux droits de l'agence immobilière Veron Lefevre à lui verser une somme de 400 000 FCFP au titre du préjudice moral, l'arrêt rendu le 10 août 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ;
Condamne société Caillard et Kaddour aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Caillard et Kaddour à payer à Mme Marie X..., veuve Y... la somme de 2 500 euros, rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour Mme X..., veuve Y... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X... de sa demande tendant à voir condamner la Société CAILLARD ET KADDOUR à lui payer la somme de 3. 876. 979 FCFP à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'un contrat de louage d'habitation est consenti à raison de la personne du preneur de sorte que le mandataire chargé de la gestion d'un immeuble doit toujours s'assurer que le candidat à la location présente les garanties financières suffisantes pour honorer le paiement des loyers et charges, surtout si, comme en l'espèce, il s'est expressément engagé par une reconnaissance de dette, à apurer les arriérés de la locataire sortante ; que le bail signé avec Madame A... le 1er août 1994 a fait l'objet d'une reprise par Guy Z... dans le cadre d'un acte appelé " avenant " signé le 21 septembre 1998 par les parties, constituant en réalité un nouveau contrat dont le preneur est Guy Z... à propos duquel l'agence VERON LEFEVRE concède n'avoir effectué aucune recherche de solvabilité, se satisfaisant de rumeurs quant à l'honorabilité de l'intéressé ; que ce comportement négligent d'un professionnel de l'immobilier a entraîné une accumulation des arriérés locatifs dus à sa mandante ; que C'est donc par des motifs pertinents et sérieux que la Cour adopte, que le premier juge a retenu la responsabilité contractuelle du mandataire immobilier à l'égard de Marie X... sa mandante ; qu'il résulte des débats que Marie X... a obtenu la condamnation de Guy Z... à payer les loyers arriérés dans le cadre d'une action en référé introduite le 8 décembre 1999 à laquelle elle aurait pu attraire également l'agence immobilière, d'autant qu'elle lui avait retiré le mandat de gestion de son appartement depuis le mois de juin précédent ce qui induit qu'à cette période le litige les opposant était déjà constitué ; que les pièces du dossier n'indiquent pas que l'ordonnance de référé, dont les dispositions favorables à Marie X... ont été confirmées en appel, a fait l'objet de tentatives d'exécution ; que Marie X... ne peut cependant réclamer à l'agence immobilière, l'indemnisation d'un préjudice financier constitué uniquement par les arriérés locatifs déjà mis à la charge de Guy Z... par une décision exécutoire ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ses dispositions ayant condamné la SARL AGENCE IMMOBILIERE VERON LEFEVRE à payer une somme de 3. 305. 609 FCFP à Marie X... au titre des loyers arriérés et de l'indemnité d'occupation relevant exclusivement de l'obligation contractuelle du locataire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appert que la Société AGENCE IMMOBILIÈRE VERON-LEFEVRE s'est en fait fondée sur de simples rumeurs en faveur de la fortune mobilière du locataire Z...- surtout bénéficiaire d'une retraite représentant moins de la moitié du salaire minimum garanti et moins du tiers du loyer à payer-, qu'elle n'a pas obtenu de justificatifs sur la prétendue aisance financière de l'intéressé et n'a pas envisagé dans un tel contexte le moindre cautionnement en garantie du paiement des loyers ;
ALORS QUE le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'en décidant néanmoins que Madame X... ne pouvait réclamer à la Société CAILLARD ET KADDOUR l'indemnisation d'un préjudice financier constitué d'arriérés locatifs dont elle a constaté qu'ils étaient demeurés impayés, au motif inopérant tiré de ce que Madame X... avait obtenu un titre exécutoire à l'encontre de Monsieur Z..., après avoir néanmoins constaté que l'agence immobilière avait commis une faute en louant le bien de Madame X... à Monsieur Z... sans s'assurer de la solvabilité de celui-ci, ce qui avait eu pour conséquence de priver Madame X... des loyers qui lui étaient dus, la Cour d'appel a violé l'article 1992 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société CAILLARD ET KADDOUR à payer à Madame X..., qui sollicitait le paiement de la somme de 1. 000. 000 FCFP, la seule somme de 400. 000 FCPF ;
AUX MOTIFS QUE sur le préjudice moral retenu par le premier juge, l'appelante n'en dément pas le bien-fondé par la production de pièces nouvelles ; que la vulnérabilité de Marie X..., âgée de 82 ans, veuve depuis quelques années et contrainte devant la résistance injustifiée de ses débiteurs d'engager une longue et coûteuse procédure, ne peut être valablement remise en cause ; que les tracas subis par la propriétaire du bien loué ne sont que pour partie seulement imputables à la faute de gestion de l'agence immobilière qui n'a été en outre appelée en justice qu'au mois de novembre 2002, de sorte que l'indemnisation du préjudice moral subi par Marie X... sera ramenée à de plus justes proportions à hauteur d'une somme de 400. 000 FCFP, que la Société AGENCE IMMOBILIERE VERON LEFEVRE devra verser à titre de dommages-intérêts ;
ALORS QUE le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'en se bornant à affirmer, pour limiter l'indemnisation du préjudice moral de Madame X..., que le préjudice subi par celle-ci n'était que pour partie seulement imputable à la faute de gestion de l'agence immobilière, sans indiquer en quoi cette faute de gestion n'avait que pour partie contribué à la réalisation du préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1992 du Code civil.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour la SARL Caillard et Kaddour ;
SUR LE POURVOI INCIDENT
MOYEN DE CASSATION
La société Caillard et Kaddour fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'action en garantie qu'elle avait dirigée contre la compagnie assurances générales de France était prescrite ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la garantie des compagnies d'assurance ayant successivement couvert l'activité professionnelle de la SARL Agence immobilière Veron Lefevre, il y a lieu de constater qu'aucune prétention n'est formulée à l'égard de la compagnie AXA IARD par les autres parties à l'instance ; que c'est auprès de la compagnie assurances générales de France que la SARL Agence immobilière Veron Lefevre a souscrit une police pour risques professionnels en date du 31 décembre 1999 stipulant que pour la période de garantie s'exerçait pour les réclamations présentées pendant la période de validité du contrat, y compris celles relatives à des faits antérieurs à sa prise d'effet, à condition qu'ils aient été ignorés de l'assuré à cette date ; qu'or il patent que l'agence immobilière était informée des griefs de sa cliente au moins depuis le mois de juin précédent, période à laquelle madame X... avait révoqué son mandat de gestion et confié le dossier à un avocat ; que l'assurée s'est cependant abstenue d'aviser la compagnie assurances générales de France de ce litige en germe lors de la signature de la police garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'elle pouvait encourir par suite de fautes ou négligences commises dans le cadre de son activité d'agent immobilier, et ne s'est prévalue de sa garantie contractuelle qu'aux termes d'un appel en garantie formalisé par conclusions du 31 décembre 2002 ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que l'action à l'égard de l'assureur était éteinte par la prescription biennale, le jugement devant être confirmé de ce chef
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'action dérivant des contrats d'assurances conclus entre la société Agence immobilière Veron Lefevre et les sociétés Assurances générales de France I. A. R. T. et compagnie Axa Assurances IARD se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, conformément à l'article L. 114-1 du code des assurances ; que le fait générateur de la responsabilité de l'agence immobilière Veron Lefevre remonte au 21 septembre 1998, soit au jour où l'avenant au bail relatif au remplacement de madame A..., ancienne locataire, par monsieur Z..., a été signé par les parties, et ce sans que l'agence immobilière n'effectue les diligences élémentaires sur la solvabilité de monsieur Z... ; que les effets de ces manquements sont apparus dès le 21 décembre 1998, ainsi qu'il ressort de la mise en demeure de payer la somme de 810. 986 FCFP adressée à monsieur Z... à cette date par une société de recouvrement de créances agissant pour le compte de l'agence immobilière ; que dans ces conditions le sinistre devait être déclaré au plus tard le 21 décembre 2000 ; qu'en l'espèce la société agence immobilière Veron Lefevre a déclaré le sinistre à la société assurances générales de France I. A. R. T. le 11 décembre 2002 et à la société compagnie AXA assurances IARD le 3 décembre 2002 ; que dans ces conditions, il échet de constater que les actions dirigées à l'encontre de chacune des deux sociétés d'assurance attraites à la cause, sont prescrites.
ALORS QU'en matière de garantie de responsabilité civile professionnelle, le délai de prescription biennale de l'action de l'assuré contre son assureur ayant pour cause le recours d'un tiers ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ; qu'en se référant, pour dire que l'action en garantie de la société Caillard et Kaddour à l'encontre de la compagnie d'assurances générales de France était prescrite, au jour où les effets des manquements de l'agence immobilière étaient apparus, soit le 21 décembre 1998, de sorte que le sinistre devait être déclaré au plus tard le 21 décembre 2000, tout en relevant que l'agence avait souscrit auprès de la compagnie d'assurance une police pour les risques professionnels garantissant sa responsabilité civile, d'où il résultait que le délai de prescription biennale ne devait courir qu'à compter du jour où madame X..., veuve Y..., avait assigné la société Caillard et Kaddour en responsabilité contractuelle, soit le 28 novembre 2002, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article L. 114-1, alinéa 3, du code des assurances.
ET ALORS QU'en se fondant, pour dire que l'action en garantie de la société Caillard et Kaddour à l'encontre de la compagnie d'Assurances générales de France était prescrite, sur la clause de la police qui, souscrite le 31 décembre 1999 pour les risques professionnels, prévoyait que « la garantie s'exerçait pour les réclamations présentées pendant la période de validité du contrat, y compris celles relatives à des faits antérieurs à sa prise d'effet, à condition qu'ils aient été ignorés de l'assuré à cette date » de sorte que l'assurée aurait dû aviser la compagnie d'assurances générales de France de l'existence d'un litige en germe lors de la signature de la police garantissant sa responsabilité civile, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a ainsi violé l'article L. 114-1, alinéa 3, du code des assurances.
