LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Chrysmary et la société Parking du centre font grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société Seogi, alors, selon le moyen, que constitue un aveu judiciaire la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir, l'avocat, investi d'un mandat de représentation en justice, étant réputé avoir reçu pouvoir spécial à cet effet ; qu'il ne saurait dès lors être dénié toute valeur à une déclaration faite officiellement par l'avocat d'une partie au cours d'une expertise judiciaire ; qu'en mettant cependant purement et simplement hors de cause la société Seogi, motifs pris de ce que « les déclarations de son avocat lors de la procédure d'expertise affirmant que la société Seogi est devenue propriétaire, ne peuvent servir à fonder une condamnation, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1354 et suivants du code civil ;
Mais attendu que la déclaration d'une partie portant sur des points de droit, tels que l'existence d'un droit de propriété, ne constitue pas un aveu, lequel ne peut avoir pour objet qu'un point de fait ;
Que c'est à bon droit que la cour d'appel a estimé que la société Seogi, qui n'était pas propriétaire des locaux situés derrière le mur sud du garage, ne saurait être condamnée ni à faire exécuter les travaux ni à indemniser un préjudice dont elle ne pouvait être tenue responsable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que le second moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Chrysmary et Parking du centre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Chrysmary et de la société Parking du centre, les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Palais Jocelyn la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société Chrysmary et la société Parking du centre.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la Société SEOGI ;
AUX MOTIFS QUE « la Société SEOGI, qui a pourtant été partie à l'instance de référé à la suite d'une ordonnance en date du 14 mars 2000 et qui a participé aux opérations d'expertise, rapporte la preuve par un acte notarié en date du 13 juillet 2000 de son absence de tout droit de propriété sur les locaux contigus à ceux de la SCI CHRISMARY, qui ont été cédés par la Société KOHL à la SCI TRIANGLE D'OR.
Les déclarations de son avocat lors de la procédure d'expertise affirmant que la Société SEOGI est devenue propriétaire ne peuvent servir à fonder une condamnation.
Dans ces conditions, cette société, qui n'est pas propriétaire des locaux situés derrière le mur sud du garage, ne saurait être condamnée ni à faire exécuter les travaux, ni à indemniser un préjudice dont elle ne peut être tenue responsable » (arrêt attaqué p. 5, dernier §, et p. 6, 2 premiers §).
ALORS QUE constitue un aveu judicaire la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir, l'avocat, investi d'un mandat de représentation en justice, étant réputé avoir reçu pouvoir spécial à cet effet ; qu'il ne saurait dès lors être dénié toute valeur à une déclaration faite officiellement par l'avocat d'une partie au cours d'une expertise judiciaire ; qu'en mettant cependant purement et simplement hors de cause la Société SEOGI, motifs pris de ce que « les déclarations de son avocat lors de la procédure d'expertise affirmant que la Société SEOGI est devenue propriétaire ne peuvent servir à fonder une condamnation » (arrêt attaqué p. 6, § 1er), la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles 1354 et s. du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL PARKING DU CENTRE de ses demandes en indemnisation de son préjudice commercial, de son préjudice résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce et en paiement de la somme de 20 056, 19 correspondant aux travaux de remise en peinture du garage ;
AUX MOTIFS QUE « Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PALAIS JOCELYN » tente (...) de limiter sa responsabilité en invoquant le comportement fautif des sociétés CHRISMARY et PARKING DU CENTRE, qui ont aggravé leurs dommages en exerçant dans la copropriété une activité violant les mentions des cahiers des charges et du règlement de copropriété.
Il s'avère que l'activité de parking de véhicules, lavage et vente d'automobiles, qui existait dans les locaux de la propriété PALAIS JOCELYN bien antérieurement à l'acquisition des murs par la SCI CHRISMARY en 1995, ne constitue ni un commerce insalubre, dangereux, incommode ou immoral, ni une exploitation bruyante ou mal odorante, pour reprendre les termes du règlement de copropriété. Il n'est pas justifié qu'un copropriétaire se soit plaint de cette activité.
Certes l'usage des lieux, qui était antérieurement destiné à des garages privés, a fait l'objet d'une modification orientée vers un usage commercial, sans qu'aucune autorisation de l'assemblée générale ne soit produite. Cependant, l'expert n'a jamais fait observer au cours de l'expertise que l'activité exercée contribuait à la production des dommages. De plus, la transformation de la destination du sous-sol et du rez-de-chaussée de l'immeuble n'a pas suscité des aménagements aggravant les dommages subis, dès lors que les travaux mis à la charge du Syndicat de copropriété par l'expert ne portent pas sur les améliorations apportées, telles que la création d'un bureau, mais strictement sur les réfections nécessaires à des locaux à usage de garage.
Cependant, l'affectation commerciale n'ayant pas été autorisée, les intimés sont mal fondés à solliciter du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la réparation de leur préjudice commercial ou des dommages et intérêts compensant la perte de valeur du fonds de commerce.
(...) Les sociétés CHRISMARY et PARKING DU CENTRE demandent toujours l'exécution des prestations, figurant sous les paragraphes intitulés par l'expert de A) à E), exposant que les travaux réalisés après expertise ne sont pas conformes en se référant à une note technique amiable datée du 5 avril 2006 de Monsieur Alain X..., qui indique que les interventions effectuées ne respectent pas les préconisations de l'expert judiciaire. En tout état de cause, la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PALAIS JOCELYN à réaliser les travaux visés par l'expert aux paragraphes A) à E) inclus de son rapport, page 24, doit être maintenue.
Il est souligné que les intimés ne réclament pas l'exécution des travaux figurant au paragraphe F) du rapport de l'expert judiciaire, préférant que la SARL PARKING DU CENTRE obtienne le versement d'une indemnité correspondant au coût de la remise en peinture du garage.
En considération du changement de destination des lieux, qui n'a pas été accepté par l'assemblée générale des copropriétaires, la décision entreprise sera réformée en ce qu'elle a accordé à la SARL PARKING DU CENTRE des dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial et de la perte de valeur de son fonds de commerce.
Les intimés sollicitent la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a alloué à la SARL PARKING DU CENTRE la somme de 20 056,19 au titre de la remise en état du garage, correspondant aux frais de mise en peinture du garage. Il s'avère des pièces produites que cette société a cédé son fonds de commerce à la SCI LAMARTINE en juin 2001, ainsi qu'en atteste un extrait K bis versé aux débats et qu'elle ne justifie pas avoir pris à sa charge les travaux de peinture des locaux cédés antérieurement à sa libération des lieux. Dans ces conditions, elle ne saurait prétendre au règlement de cette somme, qui n'est d'ailleurs pas réclamée par le bailleur, la SCI CHRISMARY, qui réclame la confirmation de la décision attaquée " (arrêt attaqué p. 6, 3 derniers § et p. 7, § 1 à 3).
ALORS, D'UNE PART, QUE les actes d'acquisition de la SCI CHRISMARY et de la SARL PARKING DU CENTRE contenaient tous les justificatifs d'une activité commerciale autorisée ainsi qu'elles le faisaient valoir dans leurs conclusions récapitulatives d'appel, (p. 3, § 4 à 6, et p. 4, § 1er), dans la mesure où suivant acte notarié du 13 juillet 1995, la SCI CHRISMARY a, en effet, acquis dans l'immeuble dénommé « PALAIS JOCELYN », le lot n° 123, soit « Au sous-sol de l'immeuble, ayant son entrée par la rue Lamartine, un local à usages de garages, composé de treize Box, actuellement affecté à l'exploitation d'un garage automobile, et que selon acte notarié du même jour, la SARL PARKING DU CENTRE a acquis un fonds de commerce de prestations de services, garage, tôlerie, peinture réparation automobiles, vente de véhicules neufs et d'occasion sis et exploité à NICE, 6, rue Lamartine, sous l'enseigne GARAGE DU CENTRE ; qu'il ressortait de même des propres constatations de l'expert judiciaire (rapport p. 27, § 2), qu'à la lecture de ces pièces (règlement de copropriété du PALAIS JOCELYN et les deux actes de vente de 1995) la modification de l'affectation des locaux est antérieure à l'achat effectué par la demanderesse ; qu'enfin, après avoir elle-même relevé qu'Il s'avère que l'activité de parking de véhicules, lavage et vente d'automobiles, (…) existait dans les locaux de la propriété PALAIS JOCELYN bien antérieurement à l'acquisition des murs par la SCI CHRISMARY en 1995 (arrêt attaqué p. 6, § pénultième), la Cour d'Appel a cependant débouté la Société PARKING DU CENTRE de sa demande en indemnisation de son préjudice commercial et de la perte de valeur de son fonds de commerce, motifs seulement pris de ce que l'affectation commerciale n'(aurait) pas été autorisée " (arrêt attaqué p. 7, § 1er) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si les preuves de cette affectation commerciale ne ressortaient pas suffisamment desdits actes de vente, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1147 et 1382 du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était point produit ; que le principe de la réparation intégrale n'implique pas de contrôle sur l'utilisation des fonds alloués à la victime qui conserve leur libre utilisation ; qu'en déboutant dès lors la SARL PARKING DU CENTRE de sa demande en paiement de la somme de 20 056,19 euros au titre de la remise en état du garage aux motifs « qu'elle ne justifie pas avoir pris à sa charge les travaux de peinture des locaux cédés antérieurement à sa libération des lieux » (arrêt attaqué p. 8, § 1er), la Cour d'Appel a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil.
