LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 16 avril 2007), que par acte authentique dressé par M. X..., notaire, le 29 juillet 1998, Mme Y... a acquis un terrain à bâtir appartenant à la société Les Thermes marins ; qu'en l'absence d'un certificat de viabilité délivré pour le lotissement dont le terrain acquis faisait partie, la demande de permis de construire déposée par Mme Y... a été rejetée ; que cette dernière a fait assigner la société venderesse, le notaire et son assureur, la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances, en résolution de la vente et en dommages-intérêts ; qu'en cause d'appel M. Henri Jacques Z... est intervenu en qualité de "lotisseur responsable de la réalisation du lot AR 324", objet de la vente ;
Attendu que pour déclarer irrecevable l'intervention de M. Henri Jacques Z... l'arrêt retient qu'à la lecture de l'acte de vente du 29 juillet 1998, il apparaît que le terrain vendu à Mme Y... a été saisi à l'encontre de M. Z... et adjugé à la barre du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 22 août 1997 au profit de la SCI Les Thermes Marins dont M. Z... est le gérant ce dont il résulte que le risque que la société adjudicataire se retourne contre son gérant, précédent propriétaire du bien, en cas de confirmation de la résolution de la vente du 29 juillet 1998, est éventuel et que l'intérêt de M. Z... à intervenir dans la présente instance n'est pas né et actuel ;
Qu'en retenant que M. Z... était à la fois l'ancien propriétaire saisi du bien litigieux et le gérant de la SCI adjudicataire la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 29 juillet 1998 dont il ressort que l'ancien propriétaire est M. Henri Jacques A...
Z... alors que le gérant de la SCI est M. Henri Victor Dominique Z..., a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et sur le pourvoi incident de M. X... et de la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 avril 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne Mme Y..., épouse B..., M. X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD, ensemble, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. Z... et la SCI Les Thermes Marins.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable en cause d'appel l'intervention de Monsieur Henri Jacques Z..., prononcé la résolution de la vente conclue entre la SCI LES THERMES MARINS et Madame Y... le 29 juillet 1998, et condamné la SCI LES THERMES MARINS, in solidum avec Maître X... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, à payer à Madame Y... les sommes de 43.600,42 correspondant au prix de vente, 4.306,82 représentant les frais d'acte et 4.573,47 représentant les frais d'architecte,
AUX MOTIFS QUE « sur l'intervention de Monsieur Z... :
« attendu qu'en application de l'article 554 du nouveau Code de procédure civile : "peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité" ;
« que Monsieur Z..., qui n'a été ni partie ni représenté en première instance, fonde, sans autres précisions, son intérêt pour intervenir en cause d'appel sur le risque que la SCI LES THERMES MARINS « se retourne contre lui et demande à son tour la résolution de la vente entreprise » ;
« qu'à la lecture de l'acte de vente du 29 juillet 1998, il apparaît que le terrain vendu à Madame Y... a été saisi à l'encontre de Monsieur Z... et adjugé à la barre du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE le 22 août 1997 au profit de la SCI LES THERMES MARINS dont Monsieur Z... est le gérant ; qu'il en résulte que le risque que la société adjudicataire se retourne contre son gérant, précédent propriétaire du bien, en cas de confirmation de la résolution de la vente du 29 juillet 1998, est éventuel et que l'intérêt de Monsieur Z... à intervenir dans la présente instance n'est pas né et actuel, de sorte que cette intervention sera déclarée irrecevable (…) »,
ALORS QU'aux termes de l'acte de vente en date du 29 juillet 1998, la SCI LES THERMES MARINS était « représentée par son gérant : Monsieur Henri Victor Dominique Z... » (p. 1) ; que l'immeuble vendu « appartenait antérieurement à : Monsieur Henri Jacques A...
Z... » (p. 5) ; qu'il ressortait ainsi clairement et précisément de cet acte, que le gérant de la SCI LES THERMES MARINS et le précédent propriétaire du bien vendu étaient deux personnes différentes ; qu'en retenant au contraire qu'il s'agissait d'une seule et même personne, la Cour d'appel a dénaturé l'acte de vente susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue entre la SCI LES THERMES MARINS et Madame Y... le 29 juillet 1998, et condamné la SCI LES THERMES MARINS, in solidum avec Maître X... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, à payer à Madame Y... les sommes de 43.600,42 correspondant au prix de vente, 4.306,82 représentant les frais d'acte et 4.573,47 représentant les frais d'architecte,
AUX MOTIFS QUE « (…) sur la résolution de la vente :
« l'inconstructibilité d'un terrain constitue un vice de la chose vendue au sens de l'article 1641 du Code civil, peu important que cette inconstructibilité résulte d'un vice du sol ou d'une réglementation administrative ;
« qu'il est constant et qu'il résulte de l'acte de vente du 29 juillet 1998 que Madame Y... a acquis un "terrain à bâtir" et s'est engagée à y construire une maison d'habitation dans un délai de quatre ans ; que sa demande de permis de construire a été refusée par la mairie de BAIE-MAHAULT le 2 mars 2000, au motif que "le certificat de viabilité n'a pas été délivré pour ledit lotissement" ;
« que l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme définit un lotissement comme "toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet (…) de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; qu'en vertu de l'article R. 315-36 du même Code le bénéficiaire d'une autorisation de lotissement doit solliciter auprès de l'autorité compétente un certificat de viabilité, constatant que les prescriptions de l'arrêté d'autorisation ont été exécutées et ce document doit figurer dans l'acte portant mutation ou location ; que selon l'article R. 315-32, sauf exceptions, "aucune mutation entre vifs ou location concernant des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ne peut être effectuée avant l'intervention de l'arrêté autorisant le lotissement et l'exécution des prescriptions imposées au lotisseur par ledit arrêté" ;
« attendu, en l'espèce, que les dispositions des articles précités s'appliquaient aux quatre parcelles, dont celle vendue à Madame Y..., détachées du lotissement autorisé le 9 février 1980 qui ont fait l'objet d'une nouvelle autorisation en date du 3 novembre 1995 ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LES THERMES MARINS de réclamer et d'obtenir le certificat de viabilité avant la vente, dès lors que la première autorisation ne pouvait plus concerner ce nouveau lotissement pas plus que le certificat de viabilité délivré le 21 novembre 1983 ;
« attendu, par ailleurs, qu'il n'importe que le second arrêté, en date du 3 novembre 1995, ne comporte pas de prescriptions particulières à la charge du lotisseur ; qu'en effet, l'autorisation de lotir est accordée pour un projet joint à la demande et comprenant nécessairement des travaux de viabilisation, comme le démontre une attestation d'une société AQUA TP indiquant avoir réalisé en 1994 des travaux d'eau potable et d'assainissement et une note des services d'EDF, certifiant "la conformité des travaux de modification d'ouvrage de distribution" ; qu'il incombait en conséquence à l'autorité administrative, sur requête de la SCI LES THERMES MARINS, de vérifier l'achèvement de ces travaux et de délivrer, avant la vente, le certificat de viabilité ;
« qu'il ne peut être reproché à Madame Y..., comme le font les appelants, de n'avoir pas contesté en justice le refus de permis de construire ; qu'en effet, le terrain devait correspondre au jour de la vente à ce qui était convenu entre les parties, sans que puisse être imposé à l'acheteur l'aléa d'une procédure judiciaire longue et incertaine ;
« attendu, enfin, que la production par la SCI LES THERMES MARINS d'un certificat d'urbanisme positif en date du 8 mars 2002 ne fait pas disparaître rétroactivement le vice caché, dont l'existence doit s'apprécier au moment de la vente, et ne prive pas Madame Y... du droit de poursuivre son action en résolution ;
« attendu, en définitive, que les premiers juges ont justement estimé que l'absence de certificat de viabilité lors de la signature de l'acte, rendant le terrain inconstructible et privant Madame Y... de la possibilité de réaliser son projet immobilier, constituait un vice caché justifiant la résolution de la transaction (…) »,
ALORS QUE
1°) le lotisseur ne doit demander le certificat prévu à l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme que si l'autorisation de lotissement comporte des prescriptions particulières ; que selon les constatations des juges du fond, l'arrêté d'autorisation de lotir en date du 3 novembre 1995 ne comportait pas de prescriptions particulières à la charge du lotisseur ; qu'en jugeant toutefois qu'un certificat de viabilité aurait dû être demandé par le lotisseur et délivré par l'autorité administrative, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles R. 315-32 et R. 315-36 du Code de l'urbanisme,
ALORS QUE
2°) aux termes de l'arrêté d'autorisation de lotir en date du 3 novembre 1995 : « la présente autorisation porte sur la composition d'ensemble du lotissement et sur les modalités de division en lots » ; qu'en retenant que cette autorisation avait été accordée pour réaliser des « travaux de viabilisation », la Cour d'appel a dénaturé l'arrêté susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil,
ALORS QUE
3°) la SCI LES THERMES MARINS se prévalait d'un certificat d'urbanisme positif en date du 8 mars 2002, pour soutenir que le terrain litigieux était bien constructible au moment de sa vente et qu'il n'existait donc pas de vice caché ; qu'en se bornant à énoncer que « la production par la SCI LES THERMES MARINS d'un certificat d'urbanisme positif en date du 8 mars 2002, ne fait pas disparaître rétroactivement le vice caché, dont l'existence doit s'apprécier au moment de la vente », sans rechercher si ledit certificat d'urbanisme permettait de déduire que le terrain vendu était bien constructible au moment de sa vente et ne comportait donc pas de vice caché, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD et M. X... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue entre la SCI LES THERMES MARINS et Madame Y... le 29 juillet 1998 et d'AVOIR condamné in solidum la SCI LES TERMES MARINS, Jean-Paul X... et la compagnie les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à Madame Y... la somme de 43.600,42 euros correspondant au prix de vente, assortie des intérêts au taux de 6,1289 % à hauteur de la somme de 39.179,40 euros et du taux légal pour le surplus, celle de 4.306,82 euros représentant les frais d'acte, celle de 4.573,74 euros représentant les frais d'architecte, outre pour ces dernières sommes, les intérêts aux taux légal à compter du 29 mai 2001, et celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'inconstructibilité d'un terrain constitue un vice de la chose vendue au sens de l'article 1641 du Code civil, peu important que cette inconstructibilité résulte d'un vice du sol ou d'une réglementation administrative ; qu'il est constant et qu'il résulte de l'acte de vente du 29 juillet 1998 que Madame Y... a acquis « un terrain à bâtir» et s'est engagée à y construire une maison d'habitation dans un délai de quatre ans ; que sa demande de permis de construire a été refusée par la mairie de Baie-Mahault le 2 mars 2000 au motif que le « certificat de viabilité n 'a pas été délivré pour ledit lotissement » ; que l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme définit un lotissement comme « toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet (...) de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété » ; qu'en vertu de l'article R. 315-36 du même code, le bénéficiaire d'une autorisation de lotissement doit solliciter auprès de l'autorité compétente un certificat, dit certificat de viabilité, constatant que les prescriptions de l'arrêté d'autorisation ont été exécutées et ce document doit figurer dans l'acte portant mutation ou location ; que selon l'article R. 315-32, sauf exceptions, « aucune mutation entre vifs ou location concernant des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ne peut être effectuée avant l'intervention de l'arrêté autorisant le lotissement et l'exécution des prescriptions imposées au lotisseur par ledit arrêté, qu'en l'espèce, les dispositions des articles précités s'appliquaient aux quatre parcelles, dont celle vendue à Madame Y..., détachées du lotissement autorisé le 9 février 1980 qui ont fait l'objet d'une nouvelle autorisation en date du 3 novembre 1995 ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LES THERMES MARINS de réclamer et d'obtenir le certificat de viabilité avant la vente, dès lors que la première autorisation ne pouvait plus concerner ce nouveau lotissement pas plus que le certificat de viabilité délivré le 21 novembre 1983 ; que par ailleurs, il n'importe que le second arrêté, en date du 3 novembre 1995, ne comporte pas de prescriptions particulières à la charge du lotisseur ; qu'en effet, l'autorisation de lotir est accordée pour un projet joint à la demande et comprenant nécessairement des travaux de viabilisation, comme le démontrent une attestation d'une société Aqua TP indiquant avoir réalisé en 1994 des travaux d'eau potable et d'assainissement et une note des services d'EDF, certifiant que « la conformité des travaux de modification d'ouvrage de distribution » ; qu'il incombait en conséquence à l'autorité administrative, sur requête de la SCI LES TERMES MARINS, de vérifier l'achèvement de ces travaux et de délivrer, avant la vente, le certificat de viabilité ; qu'il ne peut être reproché à Madame Y... de n'avoir pas contesté en justice le refus de permis de construire ; qu'en effet, le terrain devait correspondre au jour de la vente à ce qui était convenu entre les parties, sans que puisse être invoqué à l'acheteur l'aléa d'une procédure judiciaire longue et incertaine ; que la production par la SCI LES THERMES MARINS d'un certificat d'urbanisme positif en date du 8 mars 2002, ne fait pas disparaître rétroactivement le vice caché, dont l'existence doit d'apprécier au moment de la vente, et ne prive pas Madame Y... de la possibilité de réaliser son projet immobilier, constituait un vice caché justifiant la résolution du contrat ; que Monsieur X..., en omettant de vérifier la délivrance de ce document, dont la mention devait figurer dans l'acte de mutation, a manqué à son obligation de conseil et d'information qui lui imposait de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte reçu par lui ; que le Tribunal a justement retenu qu'il avait ainsi commis une faute en relation de causalité avec le préjudice subi par Madame Y... ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le certificat de viabilité délivré le 21 novembre 1983 est applicable au second morcellement des parcelles cadastrées AR 324, 325, 326 et 332, qui a été réalisé selon une seconde autorisation de lotir en date du 3 novembre 1995 prise expressément en référence à une demande en date du 12 juillet 1994, complété le 31 août 1995, projet distinct de la demande initiale de lotissement, ayant entraîné l'établissement d'un nouveau dossier « eau potable, EDF et assainissement » ; qu'eu égard à ce dernier visa, il ne peut pas plus être affirmé que cet arrêté n'était assorti d'aucune prescription et qu'une nouvelle demande de certificat de viabilité n'était pas nécessaire ; que dès lors qu'aucun certificat de viabilité concernant le lotissement autorisé le 3 novembre 1995 n'a été sollicité ou obtenu à la date de la demande de permis de construire plus d'un an et demi après la vente, il ne saurait être également soutenu que le refus de délivrance de ce permis de construire provient d'une erreur manifeste des services municipaux ; qu'en l'état de refus, il ne saurait être fait grief à l'acquéreur, tiers à la procédure de lotissement, de n'avoir introduit aucun recours devant la juridiction administrative ; que depuis la délivrance de cette décision de refus de permis de construire, Henri Z..., qui a sollicité la délivrance à deux reprises d'un certificat d'urbanisme, s'est vu délivrer les 18 décembre 2000 et 25 septembre 2001 deux certificats visant encore l'inconstructibilité de ce terrain ; que l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme impose au notaire établissant l'acte de mutation de mentionner le certificat constatant l'exécution des prescriptions de l'arrêté de lotissement ou son obtention tacite ; que Monsieur X..., notaire, n'a cependant fait figurer aucune mention de ce chef ; que dès lors, ce manquement ayant entraîné l'inefficacité de l'acte pour l'acquéreur constitutif d'une faute du notaire instrumentaire, faute qui engage sa responsabilité ;
1°) ALORS QUE le certificat de viabilité prévu à l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme n'est requis que si l'autorisation de lotissement comporte des prescriptions particulières ; qu'en affirmant que le notaire avait commis une faute en omettant de vérifier la délivrance d'un tel document bien qu'elle ait constaté que l'arrêté d'autorisation de lotir en date du 3 novembre 1995 ne comportait pas de prescriptions particulières à la charge du lotisseur, la Cour d'appel a violé les articles R. 315-32 et R. 315-36 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1382 du Code civil
2°) ALORS QUE l'arrêté d'autorisation de lotir en date du 3 novembre 1995 portait « sur la composition d'ensemble du lotissement et sur les modalités de division en lots » ; qu'en affirmant que cette autorisation avait été accordée pour réaliser des travaux de viabilisation, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'arrêté susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue entre la SCI LES THERMES MARINS et Madame Y... le 29 juillet 1998 et d'AVOIR condamné in solidum la SCI LES TERMES MARINS, Jean-Paul X... et la compagnie les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à Madame Y... la somme de 43.600,42 euros correspondant au prix de vente, assortie des intérêts au taux de 6,1289 % à hauteur de la somme de 39.179,40 euros et du taux légal pour le surplus, celle de 4.306,82 euros représentant les frais d'acte, celle de 4.573,74 euros représentant les frais d'architecte, outre pour ces dernières sommes, les intérêts aux taux légal à compter du 29 mai 2001, et celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE si la restitution du prix résultant de la résolution de la vente ne pèse pas sur le notaire dans la mesure où elle ne constitue pas un préjudice indemnisable, il en va autrement lorsqu'elle est devenue impossible en raison de l'insolvabilité du vendeur, privant l'acheteur de toute contrepartie à la restitution du bien vendu et lui occasionnant une perte équivalente au prix de la vente annulée ; qu'en l'espèce, Madame Y..., après avoir tenté une saisie conservatoire sur l'ensemble des banques de la place, n'est parvenue à bloquer qu'une somme de 6 773,53 euros, démontrant ainsi l'insolvabilité de la SCI LES THERMES MARINS ; que dès lors c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné Monsieur X... in solidum avec la SCI LES THERMES MARINS et la compagnie les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à restituer à Madame Y... le prix de la vente résolue et les frais d'architecte inutilement exposés ;
ALORS QUE les restitutions consécutives au prononcé de la résolution d'un contrat de vente ne constituent un dommage réparable que dans la mesure des sommes que l'acquéreur n'a pu recouvrer dans les mains du vendeur ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que « Madame Y..., après avoir tenté une saisie conservatoire sur l'ensemble des banques de la place, est parvenue à bloquer une somme de 6 773,53 euros » ; qu'en condamnant néanmoins le notaire au paiement de la totalité du prix de vente du terrain litigieux outre les frais d'acte et d'architecte engagés par Madame Y... sans tenir compte de la somme de 6 773,53 euros qu'elle pouvait effectivement recouvrer dans les mains du vendeur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
