LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 septembre 2007), que la société Cabinet Bedin (la société) qui exerce la profession d'agent immobilier, a conclu avec M. X... un contrat d'agent commercial ; que la société ayant mis fin à leurs relations, M. X... l'a assignée en paiement de l'indemnité compensatrice de rupture stipulée au contrat ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à M. X... la somme de 30 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du 14 décembre 2005, outre les sommes de 1 000 et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors, selon le moyen :
1° / que l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu'elles ont donnée à leurs conventions mais des conditions dans lesquelles l'activité est effectivement exercée ; que la volonté des parties exprimée dans le contrat est donc sans incidence sur le droit de l'agent à prétendre à une indemnité compensatrice de préjudice subi dans les conditions de l'article L. 134-12 du code de commerce, l'agent n'ayant droit à une telle indemnité que s'il exerce effectivement l'activité d'agent commercial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé que M. X... exerçant l'activité de négociateur immobilier, il ne pouvait prétendre à l'application du statut d'agent commercial ; qu'en faisant pourtant application du contrat pour allouer à M. X... une indemnité de rupture dans les conditions des articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991, devenus les articles L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce, la cour d'appel a violé ces deux articles et l'article 1134 du code civil par fausse application ;
2° / que dans ses conclusions d'appel, la société Cabinet Bedin exposait qu'en prévoyant le paiement d'une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi dans les conditions prévues par les articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991, le contrat n'avait voulu que rappeler la loi que les parties pensaient applicable à leur relation contractuelle, et n'avait pas voulu faire peser une obligation supplémentaire sur le mandant découlant d'un statut qui serait devenu inapplicable ; qu'en faisant application de la clause contractuelle litigieuse, sans rechercher si les parties avaient effectivement entendu prévoir le paiement d'une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi même si elles avaient su que la loi du 25 juin 1991 ne régissait pas leur relation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3° / qu'il appartient au demandeur à l'action en responsabilité de prouver l'existence et la réalité de son dommage ; qu'il appartenait donc à M. X..., qui soutenait ne pas avoir retrouvé rapidement du travail et n'avoir dès lors pas pu se reconstituer rapidement une " clientèle " de prouver la véracité de ses dires ; qu'en se fondant au contraire sur " l'absence de toute démonstration que M. X... ait pu retrouver à bref délai un emploi " pour accorder une indemnité à M. X..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil ;
4° / que l'indemnité de rupture du contrat d'agence commerciale est destinée à compenser le préjudice subi par l'agent du fait de la cessation de son mandat ; que les juges du fond doivent procéder à la recherche du préjudice effectivement subi ; qu'en énonçant seulement qu'il est de jurisprudence constante de fixer l'indemnité de rupture à deux ans de commissions, calculées sur la moyenne des trois dernières années, la cour d'appel a procédé à une évaluation forfaitaire du dommage, violant ainsi l'article 12 de la loi du 25 juin 1991 devenu l'article L. 134-12 du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'après avoir relevé que le statut des agents commerciaux qui était inapplicable aux négociateurs immobiliers ne pouvait régir l'activité de M. X..., l'arrêt retient, par une appréciation souveraine, que les parties sont librement convenues que ce dernier aurait droit, en cas de rupture de leurs relations par la société, à une indemnité telle que prévue par les articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991, devenus les articles L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce, et ainsi décidé contractuellement que, quel que soit le statut applicable à M. X..., ce dernier pouvait prétendre à l'indemnité prévue en cas de rupture des relations entre un agent commercial et son mandant ; que la cour d'appel qui a procédé à la recherche prétendument omise a appliqué la loi des parties en statuant comme elle a fait ;
Et attendu, en second lieu, que la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a caractérisé le préjudice subi par M. X... dont elle a évalué souverainement le montant par une appréciation concrète de tous ses éléments ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinet Bedin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet Bedin à payer à M. X... la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau, avocat aux Conseils pour la société Cabinet Bedin
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société CABINET BEDIN à payer à Monsieur Olivier X... la somme de 30. 000 majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2005, outre les sommes de 1. 000 et 2. 000 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que le statut des agents commerciaux tel que prévu par la loi du 25 juin 1991 est inapplicable aux négociateurs immobiliers qui exercent une activité régie par la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en conséquence, l'activité de Monsieur X... ne pouvait être régie par la loi de 1991 ; mais que librement les parties ont indiqué dans la convention du 12 juillet 2004 qui les liait qu'en cas de rupture du fait de la Société Bedin, Monsieur X... aurait droit à une indemnité telle que prévue par les articles 12 et 13 de la loi de 1991 ; qu'elles ont ainsi décidé contractuellement par ce renvoi à deux articles de la loi de 1991, que quel que soit le statut applicable à l'intimé, celui-ci pourrait prétendre à l'indemnité prévue en cas de rupture des relations entre un agent et son mandant ; que cette clause s'impose aux deux parties et Monsieur X... peut prétendre à l'indemnité convenue, aucune mise en demeure ne lui ayant été adressée avant la lettre de rupture et rien ne démontrant l'existence qu'une quelconque insuffisance de résultats ; que Monsieur X... a travaillé pour le Cabinet Bedin du début de l'année 2000 au mois de juin 2005 ; que du fait de son activité, la notion de clientèle doit recevoir une signification particulière ; qu'en effet un client vendeur ou acquéreur d'un immeuble n'est pas susceptible de revenir à bref délai, que par contre il peut véhiculer auprès de son entourage une image positive de l'agence et de son négociateur, ce qui entraîne pour ce dernier la réalisation d'un chiffre d'affaires plus ou moins conséquent ; que la rupture de la relation contractuelle entraîne pour le négociateur la disparition de cette image et de ses conséquences pécuniaires ; que la somme qui lui est allouée tend à compenser cette perte résultant du temps nécessaire pour retrouver un travail, temps qui peut être important alors que la lettre de rupture porte que celle-ci est due à des résultats insuffisants et du temps lui aussi nécessaire pour, après avoir retrouvé un travail, créer une nouvelle " clientèle " ; qu'en l'absence de toute démonstration que Monsieur X... ait pu retrouver à bref délai un emploi, c'est une somme correspondant à deux ans de commissions calculées sur la moyenne du chiffre d'affaires réalisées durant les trois dernières années, soit 30. 000 euros, indemnité dont le montant est sans aucune relation avec le prix de cession d'une agence immobilière ; qu'ainsi la Cour confirme la décision déférée,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le Tribunal observe que : l'article 1134 du Code Civil dispose : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel » ; qu'en l'espèce, le contrat du 8 février 2000, signé et accepté par les parties en toute connaissance de cause, fait bien état en son article 3 du versement d'une indemnité compensatrice dans les conditions prévues par les articles 11 et 12 de la loi du 25 juin 1991 dans le cas d'une rupture dudit contrat du fait de la société CABINET BEDIN SA ; que c'est bien la société CABINET BEDIN, dans sa lettre du 18 mars 2005 adressée à Monsieur Olivier X..., qui met un terme au contrat en stipulant : « l'insuffisance de vos résultats, liée à votre activité d'agent indépendant qui fait que vous êtes très rarement en activité professionnelle, ne correspond plus à l'organisation que nous souhaitons mettre en place dans nos agences de la rive droite qui pour certaines sont en difficulté » ; que cette rupture semble ainsi liée à des problèmes d'organisation alors qu'il ressort des documents produits aux débats que les commissions perçues par Monsieur Olivier X... sont restées relativement stables sur les années 2001 à 2004 (2001 : 14 404, 2002 : 19 533, 2003 : 15 253, 2004 : 13 317) ; qu'ainsi il n'est pas démontré de façon probante une insuffisance de résultats ; que par ailleurs, l'arrêt de la Cour de cassation du 7 juillet 2004 qui concerne l'annulation d'un contrat d'agent immobilier qualifié à tort de contrat d'agent commercial se rapporte à des faits totalement différents du cas d'espèce ; que dans ces conditions et en vertu des stipulations contractuelles citées supra, le Tribunal dira que la société CABINET BEDIN SA, qui est à l'origine de la rupture du contrat, est tenue de verser à Monsieur Olivier X... une indemnité de rupture ; sur le montant de l'indemnité de rupture, qu'il est de jurisprudence constante de fixer l'indemnité de rupture à deux ans de commissions, calculées sur la moyenne des trois dernières années ; que le taux fixera à 30. 000 l'indemnité que la société CABINET BEDIN SA sera condamnée à lui payer, majoré des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2005 ; que la société CABINET BEDIN SA sera déboutée de toutes ses demandes fins et conclusions,
1 - ALORS QUE l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu'elles ont donnée à leurs conventions mais des conditions dans lesquelles l'activité est effectivement exercée ; que la volonté des parties exprimée dans le contrat est donc sans incidence sur le droit de l'agent à prétendre à une indemnité compensatrice de préjudice subi dans les conditions de l'article L. 134-12 du Code de commerce, l'agent n'ayant droit à une telle indemnité que s'il exerce effectivement l'activité d'agent commercial ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même relevé que Monsieur X... exerçant l'activité de négociateur immobilier, il ne pouvait prétendre à l'application du statut d'agent commercial ; qu'en faisant pourtant application du contrat pour allouer à Monsieur X... une indemnité de rupture dans les conditions des articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991, devenus les articles L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé ces deux articles et l'article 1134 du Code civil par fausse application.
2 - ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel, la société CABINET BEDIN exposait qu'en prévoyant le paiement d'une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi dans les conditions prévues par les articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991, le contrat n'avait voulu que rappeler la loi que les parties pensaient applicable à leur relation contractuelle, et n'avait pas voulu faire peser une obligation supplémentaire sur le mandant découlant d'un statut qui serait devenu inapplicable ; qu'en faisant application de la clause contractuelle litigieuse, sans rechercher si les parties avaient effectivement entendu prévoir le paiement d'une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi même si elles avaient su que la loi du 25 juin 1991 ne régissait pas leur relation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
3 - ALORS, subsidiairement, QU'il appartient au demandeur à l'action en responsabilité de prouver l'existence et la réalité de son dommage ; qu'il appartenait donc à Monsieur X..., qui soutenait ne pas avoir retrouvé rapidement du travail et n'avoir dès lors pas pu se reconstituer rapidement une « clientèle », de prouver la véracité de ses dires ; qu'en se fondant au contraire sur « l'absence de toute démonstration que Monsieur X... ait pu retrouver à bref délai un emploi » pour accorder une indemnité à Monsieur X..., la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du Code civil.
4 - ALORS, tout aussi subsidiairement, QUE l'indemnité de rupture du contrat d'agence commerciale est destinée à compenser le préjudice subi par l'agent du fait de la cessation de son mandat ; que les juges du fond doivent procéder à la recherche du préjudice effectivement subi ; qu'en énonçant seulement qu'il est de jurisprudence constante de fixer l'indemnité de rupture à deux ans de commissions, calculées sur la moyenne des trois dernières années, la Cour d'appel a procédé à une évaluation forfaitaire du dommage, violant ainsi l'article 12 de la loi du 25 juin 1991 devenu l'article L. 134-12 du Code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale.
