LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté la destruction par vétusté du bâtiment donné à bail par acte du 1er février 1993 et souverainement retenu que n'était pas établie à l'encontre de la commune de Souvigny, bailleresse, une faute à l'origine de cette situation, la cour d'appel, qui ne pouvait ordonner la reconstruction et n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la rentabilité locative des locaux une fois réhabilités que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que le bail se trouvait résilié de plein droit sans indemnité pour la société Fapac Tivadis, locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure pénale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 12 septembre 2007), que par acte du 11 décembre 1989, la société Fapac Tivadis a pris à bail un local rénové à usage commercial appartenant à la commune de Souvigny ; que la locataire, faisant valoir des désordres résultant d'importantes infiltrations par la toiture, a assigné la bailleresse pour voir réparer son préjudice ;
Attendu que pour dire le bail résilié sans indemnité pour la locataire, l'arrêt retient que les parties sont en réalité d'accord pour résilier le bail, malgré l'affirmation contraire de la commune, cet accord résultant nécessairement de ce que les travaux ne sont ni réclamés par la locataire ni offerts ou acceptés par la bailleresse, et qu'en l'état d'un tel accord, il est inutile de déterminer aux torts de qui intervient cette résiliation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Fapac Tivadis demandait la confirmation du jugement qui avait prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse pour manquement à l'obligation d'assurer le clos et le couvert, et que la commune, qui soutenait n'avoir pas manqué à ses obligations, ne demandait pas la résiliation du bail, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 11 décembre 1989 sans indemnité pour quiconque, l'arrêt rendu le 12 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Condamne la commune de Souvigny aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Souvigny à payer à la société Fapac Tivadis la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Souvigny ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP LAUGIER et CASTON, avocat aux Conseils pour la société Fapac Tivadis
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu le 1er février 1993 entre la Commune de SOUVIGNY et la Société FAPAC TIVADIS, et ce de plein droit et sans indemnité, sur le fondement de l'article 1722 du Code civil ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne les lieux loués en 1993 -entrepôts de 711 m²- le locataire occupait les lieux depuis 1989 et connaissait leur état d'entretien ; que le bail stipulait notamment que le plancher ne subira aucun effort, le preneur devant apprécier les charges qu'il doit supporter ; que l'état de ruine de ce bâtiment résulte, non de l'expertise X... mais des rapports de visite et de diagnostic établis par le Cabinet COTTET qui décrit un aspect général très vétuste, des planchers béton anciens très vétustes en des éclatements de béton dus à l'oxydation des aciers ; que l'expert X... parle également de ces états de ruine ; que pour ces bâtiments s'appliquent, alors même que le locataire connaissait l'état de vétusté lors du bail, les dispositions de l'article 1722 du Code civil selon lequel le bail est résilié de plein droit lorsque la chose est détruite par cas fortuit ; que l'usure du temps, qui en l'espèce nécessiterait des réparations équivalentes à une reconstruction, et qui n'est pas due à une négligence du bailleur, constitue, lorsqu'elle se manifeste de façon irréversible comme en l'espèce, un cas fortuit entraînant la destruction totale du bien ; qu'en conséquence le bail du 1er février 1993 est résilié de plein droit sans indemnisation du locataire (arrêt, p. 3) ;
1°) ALORS QUE la perte de la chose louée par vétusté ne constitue un cas fortuit entraînant la résiliation du bail sans indemnité que si l'ampleur des travaux à réaliser est excessive par rapport à la valeur des bâtiments et si l'état dans lequel se trouve le bâtiment n'est pas le résultat d'un manquement du bailleur à ses obligations ; qu'en se bornant à affirmer que l'usure du temps n'est pas due à une négligence du bailleur, sans s'expliquer précisément, ainsi qu'elle y était invitée, sur l'éventualité d'un manquement de Commune de SOUVIGNY à son obligation d'assurer le clos et le couvert, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil ;
2°) ALORS QU' il n'y a ruine de l'immeuble par vétusté donnant lieu à résiliation du bail sans indemnité au profit du preneur que si les montants des travaux de remise en état sont disproportionnés par rapport à la valeur de l'immeuble ; qu'au demeurant, en ne se prononçant pas sur le coût des travaux à réaliser comparé au profit que la Commune de SOUVIGNY tirait de ses locations à la Société FAPAC TIVADIS, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil ;
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au surplus, dans ses conclusions d'appel, la Société FAPAC TIVADIS avait démontré que les travaux à réaliser n'avaient rien d'exorbitant compte tenu du profit retiré par la Commune de SOUVIGNY de ces locations ; qu'en toute hypothèse, en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu le 11 décembre 1989 entre la Commune de SOUVIGNY et la Société FAPAC TIVADIS « au vu de l'absence de demande de voir exécuter les travaux nécessaires à la poursuite de ce bail, et d'offre de les exécuter, d'où le consentement des parties à une telle résiliation, et par suite, sans indemnité pour quiconque, ladite résiliation intervenant à compter de l'arrêt » (sic) ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne le bail de 1989, la Société FAPAC TIVADIS énonce qu'aucune argumentation n'est présentée par la Commune de SOUVIGNY et que l'on peut en déduire qu'elle acquiesce à la décision rendue ayant prononcé la résiliation à ses torts exclusifs ; que la Cour constate que la Commune de SOUVIGNY ne dit rien dans le dispositif de ses conclusions concernant le bail de 1989 ; que dans les motifs elle argue cependant du prix des réfections, que le clos et le couvert ont été assurés, qu'il n'y a pas de manquement de sa part et qu'elle remédie aux fuites ; que la commune demande une réformation du jugement, donc conteste la résiliation prononcée à ses torts ; qu'il n'y a pas acquiescement au jugement ; qu'en même temps elle conteste devoir effectuer les travaux préconisés par l'expert ; qu'une confusion existe sur la distinction à faire entre les bâtiments objet du premier bail et ceux objets du second ; que les travaux énumérés par l'expert, page 10, pour 86.100 moins 8.500 , concernent des toitures, donc le clos et le couvert ; qu'il apparaît que ceux-ci visent les bâtiments du bail de 1989 ; que la Commune ne conteste pas sérieusement devoir les prendre en charge, les affirmations contraires n'étant pas utilement démontrées ; que l'expert affirme que la commune a le devoir d'assurer le clos et le couvert ; qu'auparavant, il énonce que compte tenu de l'état de vétusté avancé des bâtiments, il apparaît peu opportun d'entreprendre les travaux de réfection de cette importance ; que cette procédure est indigente en ce qu'elle ne distingue pas utilement les lieux et les travaux propres à chacun, y compris les travaux portant sur les structures lourdes (béton) qui s'ajoutent au clos et au couvert ; que la résiliation du bail de 1989 doit être confirmée, puisque les travaux n'ont pas lieu d'être réalisés et que le locataire ne réclame pas leur exécution ; que finalement, les parties étant en réalité d'accord pour résilier ce bail de 1989 (malgré l'affirmation contraire de la commune), il est inutile de déterminer aux torts de qui intervient cette résiliation ; que par suite, aucune indemnité n'est due au locataire ; que la résiliation est donc à prononcer sans indemnité à compter de l'arrêt ; que l'accord des parties sur la résiliation résulte nécessairement, pour résoudre le problème, de ce que les travaux prévus ne sont ni réclamés par le locataire, ni offerts ou acceptés par le bailleur (arrêt, p. 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître l'objet du litige, tel que défini par les parties dans leurs écritures ; qu'au cas d'espèce, il n'existait aucun accord des parties pour résilier le bail conclu en 1989, et ce en outre indépendamment de toute attribution de torts puisque, à titre principal, la Commune de SOUVIGNY avait demandé à la Cour d'appel d'infirmer le jugement entrepris, de constater qu'elle avait satisfait à ses obligations et de rejeter la demande de réalisation de travaux et celle de résiliation du bail à ses torts, tandis que la Société FAPAC TIVADIS avait conclu à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail aux torts de la commune et en ce qu'il avait ordonné une expertise avant dire droit sur son préjudice, de sorte qu'en retenant que la résiliation du bail conclu en 1989 devait être confirmée, dès lors que les travaux n'avaient pas lieu d'être réalisés, que la Société FAPAC TIVADIS ne réclamait pas leur exécution et que, finalement, les parties étaient d'accord pour résilier ce bail de 1989 et qu'il était ainsi inutile de déterminer aux torts de qui intervenait cette résiliation, pour prononcer la résiliation sans indemnité pour la Société FAPAC TIVADIS, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le contrat de bail est résilié aux torts du bailleur par le manquement du bailleur à ses obligations ; que, dans ses conclusions d'appel, la Société FAPAC TIVADIS sollicitait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résiliation des baux aux torts de la Commune de SOUVIGNY en tant que cette dernière avait failli à son obligation d'assurer le clos et le couvert, et en ce qu'il avait reconnu le principe de son droit à indemnisation, désignant un expert à l'effet de permettre l'évaluation du préjudice ; qu'en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait, tout en relevant que la Commune de SOUVIGNY ne contestait pas sérieusement devoir prendre en charge les travaux énumérés par l'expert qui concernaient des toitures, donc le clos et le couvert, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1184 et 1741 du Code civil ;
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en outre, la Société FAPAC TIVADIS qui avait conclu à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur, avait demandé à la Cour d'appel de la dire bien fondée à solliciter des dommages-intérêts devant être assimilés, le cas échéant, à l'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du Code de commerce, et d'ordonner une expertise à l'effet de chiffrer son préjudice ; qu'en toute occurrence, en statuant comme elle l'a fait, sans s'expliquer sur ce moyen des conclusions de la Société FAPAC TIVADIS, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
