LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 janvier 2007), que par acte du 21 octobre 2002, la société en nom collectif 252 avenue Napoléon Bonaparte (la SNC) a vendu aux époux X... le lot n° 3 d'un groupe d'immeubles en copropriété d'une superficie suivant l'attestation établie par le groupement d'intérêt économique Gexpertise de 409,70 mètres carrés ; qu'ayant fait réaliser un nouveau certificat de mesurage "loi Carrez" le 6 octobre 2003 faisant apparaître que la surface privative de leur lot n'était que de 348,66 mètres carrés et prétendant que les combles devaient être exclus du mesurage, ainsi que les deux caves à vins et la chaufferie, les époux X... ont assigné en réduction de prix leur vendeur qui a appelé en garantie le GIE Gexpertise ;
Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense :
Attendu que la cour d'appel ayant jugé que "l'entier sous-sol était semi-enterré et qu'il avait une nature de cave", ce qui l'excluait du calcul de la superficie de la partie privative du lot n° 3 selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, a tranché dans son dispositif une partie du principal ;
D'où il suit que le pourvoi est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour juger que l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave, l'arrêt retient que le différend opposant les parties porte sur le mode de calcul de la superficie de la cave et du grenier au sens de la loi Carrez et qu'au regard des différences notables entre les diverses estimations produites, il convient de recourir à une mesure d'expertise judiciaire, qui devra notamment apporter toute précision sur la nature des surfaces déduites et faire toute lumière sur le grenier et les caves ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Gexpertise la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP BORE et SALVE DE BRUNETON, avocat aux Conseils pour la société Gexpertise, demanderesse au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a la nature d'une cave ;
AUX MOTIFS QU'en l'espèce, l'acte de vente litigieux est contractuellement soumis aux dispositions de la loi Carrez, que le bien vendu comprend notamment, au premier étage, dégagement, cinq pièces, salle de bains avec WC, salle de bains, WC, débarras avec trappe d'accès aux combles, aux combles : grenier, au sous-sol : trois locaux, chaufferie, cave, deux dégagements ; que le différend opposant les parties porte sur le mode de calcul de la superficie privative de la cave et du grenier (les combles) au sens de la loi Carrez ; que la loi Carrez exclut du mesurage les « caves » c'est-à-dire les pièces en sous-sol d'un bâtiment servant de débarras, de cellier ou de réserve à vins, la cave étant, selon l'étymologie, un local souterrain souvent voûté ; qu'en l'espèce, le diagnostic de l'état apparent de la maison précise : grande maison sur sous-sol complet semi-enterré (léger talus en façade sud) d'une superficie de 115,70 m² ; que les époux X... soutiennent que les combles consistant en un espace de poutraison, ne peuvent être pris en considération dans le calcul de la superficie et fournissent un rapport de visite du cabinet d'architecture Quadrature indiquant que « le plancher existant du comble n'en est pas un » ; que le GIE GEXPERTISE retient dans le calcul de la superficie une surface de grenier (26,70 m²), la chaufferie (17,50 m²), exclut une cave (4,30 m²) et « HSP 1,80 m² pour 66,10 m², alors que la société CNEM exclut les espaces mansardés (14,97 m²), le grenier sous combles (« non mesurable »), les caves (18,68 m² selon l'attestation de superficie du 28 juin 2003 ou 34,53 m² selon l'attestation de superficie du 6 octobre 2003) ; que selon le GIE GEXPERTISE, le mesurage loi Carrez s'établit à 409,70 m² alors que selon la société CNEM il est de 218,93 m² (attestation de juin 2003 excluant la totalité du sous-sol) ou de 348,66 m² (attestation d'octobre 2003 ne déduisant que la cave à vin n° 1, la cave à vin n° 2 et la chaufferie) ; qu'au regard des différences notables entre les diverses estimations produites, il convient de recourir à une mesure d'expertise judiciaire, qui devra notamment apporter toute précision sur la nature des surfaces déduites et faire toute lumière sur le grenier et les caves ;
1° ALORS QUE seuls sont exclus du calcul de la superficie de la partie privative d'un lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 les caves, garages et emplacements de stationnement ; qu'en jugeant que « l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave » quand il ressortait de ses propres constatations que le sous-sol comportait, outre une cave, trois locaux, une chaufferie et deux dégagements, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant que « l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », après avoir relevé que « le différend opposant les parties porte sur le mode de calcul de la superficie privative de la cave et du grenier (les combles) au sens de la loi Carrez » et ordonné une expertise judiciaire afin « d'apporter toute précisions sur la nature des surfaces déduites et faire toute la lumière sur le grenier et les caves », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant, dans le dispositif de sa décision, que « l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », sans qu'aucun motif ne justifie cette affirmation péremptoire, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en affirmant, dans le dispositif de sa décision, que « l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction inscrit à l'article 16 du Code de procédure civile ;
5° ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut modifier les termes du litige ; qu'aucune des parties ne soutenait, en l'espèce, que le sous-sol du lot de copropriété acquis par les époux X... devait être qualifié de cave ; qu'en affirmant cependant que « l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », retenant ainsi des faits de la cause une vision autre que celle qui se dégageait des écritures des parties, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
Moyens produits par Me BALAT, avocat aux Conseils pour la société Icade Capri, venant aux droits de la société du 252 avenue Napoléon Bonaparte, demanderesse au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », pour en déduire que sa superficie ne pouvait être prise en compte au titre de la loi du 18 décembre 1996 ;
AUX MOTIFS QUE « la loi Carrez exclut du mesurage « les caves », c'est-à-dire les pièces en sous-sol d'un bâtiment servant de débarras, de cellier ou de réserve à vins, la cave étant, selon l'étymologie, un local souterrain souvent voûté; qu'en l'espèce, le diagnostic de l'état apparent de la maison existante précise : grande maison sur sous-sol complet semi-enterré (léger talus en façade sud) d'une superficie de 115,70 m2 (..) ; qu'au regard des différences notables entre les diverses estimations produites, il convient de recourir à une mesure d'expertise judiciaire, qui devra notamment apporter toute précision sur la nature des surfaces déduites et faire toute lumière sur le grenier et les caves (...) » (arrêt, p. 6, avant-dernier et dernier § et p. 7, § 4) ;
ALORS QUE, l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se borne à exclure les caves, les garages et les emplacements de stationnement ; qu'en écartant en bloc l'ensemble d'un sous-sol, quand ce sous-sol abritait des espaces, tels que chaufferie et dégagements, étrangers aux exclusions ainsi retenues, les juges du fond ont violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que l'entier sous-sol est semi-enterré et qu'il a une nature de cave », pour en déduire qu'il fallait exclure des surfaces prises en compte la surface d'une chaufferie et de deux dégagements ;
AUX MOTIFS QUE « la loi Carrez exclut du mesurage « les caves », c'est-à-dire les pièces en sous-sol d'un bâtiment servant de débarras, de cellier ou de réserve à vins, la cave étant, selon l'étymologie, un local souterrain souvent voûté ; qu 'en l'espèce, le diagnostic de l'état apparent de la maison existante précise : grande maison sur sous-sol complet semi-enterré (léger talus en façade sud) d'une superficie de 115,70 m2 (...) ; qu'au regard des différences notables entre les diverses estimations produites, il convient de recourir à une mesure d'expertise judiciaire, qui devra notamment apporter toute précision sur la nature des surfaces déduites et faire toute lumière sur le grenier et les caves (...) » (arrêt, p. 6, avant-dernier et dernier § et p. 7, § 4) ;
ALORS QUE, premièrement, pour identifier l'existence d'une cave, dont la superficie n'est pas prise en compte, il convient de s'attacher à la destination du local ; qu'en se fondant sur la circonstance que le sous-sol était semienterré, sans s'attacher aux différentes destinations des composantes du sous-sol, les juges du fond ont violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que, pour identifier l'existence d'une cave, il faille considérer les caractéristiques physiques du local, en tout état de cause il convient de retenir que la cave s'entend d'un local sous-terrain et donc sous terre, souvent voûté, éclairé par un simple soupirail ; qu'en se bornant à relever que le sous-sol était semi-enterré et qu'au sud, il était longé par un léger talus, les juges du fond ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
