LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que M. X... avait été informé de la situation juridique du réduit en combles aménagés ouvert sur l'appartement vendu à la suite d'un incendie survenu dans un local similaire attenant à un autre appartement de l'immeuble, le 17 janvier 2002, qu'il était justifié que le syndic de copropriété en avait été avisé au plus tard le 22 mars 2002, soit avant la signature de l'acte authentique du 17 juin 2002, qu'il résultait des pièces produites par les époux Y... que ceux-ci avaient acquis en l'état futur d'achèvement en 1996 et avaient été autorisés par le promoteur à installer un placard dans le réduit sous combles, qu'il n'était pas démontré que la situation juridique de partie commune, dont il n'était pas justifié par les vendeurs qu'elle avait été révélée à l'acquéreur avant la vente bien que celui-ci ait rencontré le syndic après l'incendie dans un autre local de même type annexé par un autre propriétaire, était constitutive de manoeuvres ou même d'une réticence dolosive commise de mauvaise foi par les vendeurs ni que l'existence de ce réduit aménagé avait été déterminante dans la décision de M. X..., la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande en paiement formée par M. X... contre les époux Y... devait être rejetée ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne ressort ni des conclusions ni de l'arrêt que M. X... ait soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation contractuelle concernant l'absence d'appropriation de parties communes et à la garantie contre l'éviction ; que mélangé de fait et de droit le moyen est nouveau ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir les époux Y... condamnés à lui payer les sommes de 33. 946, 97 et 8. 000 en réparation des divers préjudices subis,
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... a acquis des époux Y...- Z..., par acte sous seing privé du 18 mars 2002 réitéré par acte authentique reçu le 17 juin 2002 par maître Olivier A...- D..., un appartement au 3ème étage de l'immeuble en copropriété dénommé «... » constituant le lot... comprenant « séjour, trois chambres, cuisine, deux salles de bains, un wc, un cabinet de toilettes avec wc, hall, dégagement, rangements, terrasses et les 556 / 10. 000èmes indivis des parties communes générales et du sol » ainsi que les lots...,...,... et... respectivement à usage de cave, box-garage, et deux emplacements de parking extérieur, le tout pour le prix de 519. 449, 43 euros ; qu'il est précisé dans l'acte que la superficie du lot n°... mesurée par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 est de 123, 17 m2 ; qu'il était prévu à cet acte que le transfert de propriété a lieu à la date de l'acte et que l'ancien propriétaire conserve le droit personnel d'occuper le bien jusqu'au 18 juin 2003, date fixée pour le transfert de jouissance à charge par le vendeur et occupant de régler une indemnité d'occupation et les charges de copropriété afférentes aux lots vendus ; qu'il était encore convenu que le vendeur ne pourra faire aucuns travaux dans les biens vendus ; que sous le titre « déclarations générales », l'ancien propriétaire déclare : que le bien vendu ne comprend aucune surface résultant de l'appropriation des parties communes non autorisée par le règlement de copropriété ou qui ne résulterait pas d'une autorisation d'une assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, qu'il n'a pas réalisé de travaux nécessitant l'accord d'une assemblée générale des copropriétaires, une autorisation de travaux ou l'obtention d'un permis de construire et la souscription d'une police d'assurance dommagesouvrage, que ce bien est libre de tout obstacle légal, contractuel ou administratif, et aussi qu'il est grevé d'une inscription d'hypothèque en cours de radiation dont les références sont précisées ; que M. X..., qui déclare avoir appris postérieurement à la vente qu'un local de rangement de 10m2 environ avait été annexé à l'appartement constituant le lot n°... sans que l'appropriation privative de cette partie commune ait fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété ou d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, a demandé en vain aux époux Y... de prendre à leur charge les frais de rachat de ce local à la copropriété ainsi que ceux relatifs a sa mise aux normes de sécurité incendie ; qu'estimant avoir été victime d'un dol sur la situation et la consistance du bien vendu, l'acquéreur demande de condamner les époux Y... a lui payer la somme de 45. 734, 71 euros au titre de la réfaction du prix d'acquisition outre des dommages et intérêts ; que la charge de la preuve des manoeuvres ou de la réticence dolosive invoquées incombe au demandeur qui doit en outre établir que son consentement a ainsi été vicié, ce qui implique que sans ces man.. uvres, il n'aurait pas contracté ; que les époux Y... ne contestent pas que M. X... a été informé de la situation juridique de ce réduit en combles aménagés ouvert sur l'appartement vendu à la suite d'un incendie survenu dans un local similaire attenant à un autre appartement de l'immeuble à la fin le 17 janvier 2002 et il est justifié que le syndic de copropriété en a été avisé au plus tard le 22 mars 2002, soit avant la signature de l'acte authentique du 17 juin 2002 ; qu'il résulte des pièces produites par les époux Y... que ceux-ci ont acquis en l'état futur d'achèvement en 1996 et ont été autorisés par le promoteur à installer un placard dans un réduit sous combles attenant à leur appartement dans lequel il est précisé par ce promoteur que la hauteur sous plafond n'en fait pas une pièce habitable et que le syndic de la copropriété, qui est la société FONCIA ROBACHE depuis 1996, en a alors été avisé par courrier d'octobre 1996 auquel était annexé un plan ; qu'il n'est nullement démontré que la situation juridique de partie commune du local litigieux, dont il n'est pas justifié par les vendeurs qu'elle a été révélée à l'acquéreur avant la vente bien que celui-ci ait rencontré le syndic après l'incendie dans un autre local de même type annexé par un autre propriétaire, est constitutive de man.. uvres ou même d'une réticence dolosive commise de mauvaise foi par les vendeurs, ni que l'existence de ce réduit aménagé a été déterminante dans la décision de M. X... d'acquérir le bien aux conditions retenues, au regard de la superficie et de la configuration de ce vaste appartement de 123, 17 m2 avec deux terrasses, étant précisé que la superficie du réduit en cause n'a pas été comptée dans le mesurage effectué par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la hauteur sous plafond est inférieure à 1, 80 m2, et que le coût de la remise en état initial par la suppression de l'accès privatif à ce réduit a été chiffré à 791 euros TTC le 11 mai 2003 par la SARL OUEST PEINTURE, mais que l'acquéreur s'est opposé à la réalisation de ces travaux ; que le fait que M. X... soit ultérieurement convenu avec le syndicat des copropriétaires d'acquérir pour le prix de 20. 000 euros le réduit sous combles qui constitue bien une partie commune de l'immeuble et se soit engagé à réaliser les travaux de protection incendie préconisés par l'architecte de la copropriété ne suffit pas à démontrer que les vendeurs se sont rendus coupables d'une réticence dolosive à son encontre et qu'il n'aurait pas acquis au même prix s'il en avait été avisé ; qu'au surplus, la déclaration des époux Y... dans l'acte de vente relative à l'absence de parties communes irrégulièrement appropriées ne concourt nullement à démontrer au contraire la mauvaise foi alléguée des vendeurs, tant il est évident que s'ils avaient été conscients de l'irrégularité de la situation du réduit aménagé ils n'auraient pas pris le risque d'une telle déclaration, mais elle conduit au contraire à s'interroger sur la bonne foi de l'acquéreur qui ne peut être que celui qui a sollicité que ces mentions soient ajoutées à l'acte ; que la demande de dommages-intérêts formée parles époux Y... sera rejetée, le caractère abusif de la procédure n'étant pas caractérisé par l'erreur de M X... dans l'appréciation des limites de ses droits, pas plus que n'est rapportée la preuve d'un dommage particulier qui n'est pas entièrement réparé par l'allocation d'une indemnité au titre des frais de procédure non compris dans les dépens ; que Monsieur X... sera donc débouté de ses demandes dirigées contre les époux Y... et condamné aux dépens de l'appel ainsi qu'à leur payer une indemnité supplémentaire en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
ET AUX MOTIFS (seulement pour ceux non contraires) ADOPTES QUE les articles 1109 et 1116 du Code civil prévoient qu'il n'y a point de consentement valable, s'il n'a été surpris par dol, c'est à dire lorsque les man.. uvres pratiquées par l'une des parties sont telles que, sans ces man.. uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que ces dispositions précisent que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; que par acte du 27 juin 1996, Monsieur et Madame Y... ont acquis, notamment, en l'état futur d'achèvement, auprès de la SCI GRANDE VUE, un appartement de quatre pièces et les millièmes indivis des parties communes afférents, situés à Aix-en-Provence,... ; qu'antérieurement à cet acte, par courrier du 10 Juin 1996, le constructeur de la résidence le..., avait autorisé les époux Y... à aménager un réduit à hauteur de leur future mezzanine en tant qu'annexe et leur avait suggéré de recourir à l'entreprise présente sur le chantier, à savoir la société LB Réalisations ; que le premier juillet 1996, cette société a établi un projet d'aménagement de la mezzanine du lot des époux Y..., en ce compris le dressing créé dans les combles, qui a été réalisé et payé par ces derniers ; que par courrier du mois d'octobre 1996, Monsieur Y... a indiqué au syndic de la copropriété, à savoir la société FONCIA ROBACHE, que suite â sa visite de l'appartement, où des aménagements sont effectués avec l'accord du promoteur, il lui envoie un plan du débarras, concerné par ces travaux ; que le 10 décembre 2000, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté, à l'unanimité, l'acquisition par l'un d'entre eux, Monsieur B..., des combles attenant à son lot, qui sont une partie commune et qu'il occupe à titre privatif ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur Y... a procédé à l'aménagement des combles, partie commune, de son appartement dans le cadre d'un usage privatif au vu et au su de la copropriété, qui, en l'absence de toute opposition, a exprimé implicitement, mais nécessairement, son accord ; que Monsieur et Madame X... ont visité l'appartement des époux Y... le 19 janvier 2002, dans lequel ils ont vu la pièce litigieuse et ont arrêté leur volonté de l'acquérir dès le 22 janvier suivant ; que par acte du 17 juin 2002, suivant une promesse de vente signée le 18 mars 2002, Monsieur et Madame Y... ont vendu, notamment, à Monsieur X... un appartement de quatre pièces et les millièmes indivis des parties communes afférents et loué, auprès ce dernier, les lieux jusqu'au 18 juin 2003 ; que par une attestation du 16 avril 2005, la SARL Ouest Peinture indique que le 9 mai 2003, il lui a été demandé par le cabinet FONCIA ROBACHE, agissant pour le compte de Monsieur X..., de démonter les meubles fixes et radiateurs électriques, de les jeter, de démonter la porte, de boucher l'accès et de repeindre le mur et elle annexe à son témoignage une facture, en date du premier août 2003, portant la mention agencement d'une mezzanine ; que dans un courrier du 19 août 2003, le cabinet FONCIA ROBACHE transmet à Monsieur X... cette facture relative aux travaux à entreprendre dans le placard de la mezzanine et lui précise que l'entreprise a, comme il le souhaitait, rétabli l'électricité ; que Monsieur X... indique, dans deux courriers des 5 mai 2003 et 5 août 2004, qu'il a appris, quelque temps après l'acquisition, par le biais d'un procès-verbal de l'assemblée générale du 18 décembre 2002 que le dégagement est une partie commune alors que, dans un courrier du 3 juillet 2003, il indique avoir appris cette information, le 23 juin 2003, par le biais du syndic, qui le lui a confirmé par un courrier du 8 septembre suivant ; qu'il résulte de ces déclarations contradictoires que Monsieur X... est assez imprécis sur la date exacte de sa connaissance de la nature du dégagement, situé dans le prolongement de la mezzanine ; qu'en outre, Monsieur X... indique, dans son courrier du 5 août 2004, avoir rencontré le syndic ente la signature du compromis et celle de l'acte authentique afin de s'enquérir de l'existence de problèmes, le syndic ne lui ayant signalé aucune anomalie concernant le lot qu'il désire acheter ; qu'au demeurant, le syndic, qui avait connaissance de l'utilisation de ce dégagement par les époux Y... depuis l'origine de la copropriété et le mandataire de Monsieur X..., après l'acquisition, qui a sollicité, auprès de la SARL Ouest Peinture, la fermeture des combles, sont la même et unique personne morale, à savoir la société FONCIA ROBACHE ; que les doutes émis par le conseil syndical, dans un courrier du 8 septembre 2003, sur l'annexion réalisée par les époux Y... et dont ces derniers se seraient défendus, ne permettent nullement de fixer la date à laquelle le syndic ou le conseil syndical se sont rapprochés de ceux-ci concernant ce problème alors que toute rencontre entre eux, si elle a eu lieu, ne pouvait qu'entraîner une information complète du futur acquéreur de l'appartement concerné ; qu'un extrait de procès-verbal d'assemblée générale, produit par Monsieur X..., qui ne peut qu'être rattaché au procès-verbal du 18 décembre 2002, indique que la copropriété, qui apprend que l'appartement de Monsieur X... comporte une pénétration dans les combles, mandate le syndic pour traiter ce problème de la même manière qu'avec Monsieur B... ; que ce n'est, donc, qu'à la suite de l'incendie du 17 janvier 2002, concomitamment à l'acquisition par Monsieur C..., que la copropriété a, au titre des questions diverses lors de son assemblée générale du 18 décembre 2002, souhaité se rapprocher du nouveau propriétaire de l'appartement litigieux ; qu'à ce titre, le conseil syndical a envoyé un courrier, le 8 septembre 2003, à Monsieur X... afin de l'inviter à se conformer aux normes permettant de lutter contre les incendies, ce que ne permettaient pas les aménagements existants, en réalisant les isolations nécessaires dans le cadre de l'acquisition de ladite partie ou de son délaissement ; qu'ainsi, il n'est nullement démontré que la copropriété avait décidé, avant la vente entre les parties, de mettre un terme à l'occupation privative par certains copropriétaires, à l'instar des époux Y..., des combles, parties communes ; que l'acte de vente du 17 juin 2002 indique, dans un article intitulé " Déclarations générales ", que le propriétaire déclare que le bien vendu ne comprend aucune surface résultant de l'appropriation des parties communes non autorisée par le règlement de copropriété ou qui ne résulterait pas d'une autorisation d'une assemblée générale devenue définitive ; que cette clause traduit nécessairement la connaissance qu'avait l'acquéreur de la situation des combles aménagées, dont il pouvait, ainsi qu'il l'avait prévu au mois de mai 2003, abandonner l'usage, toléré par la copropriété, jusqu'alors ; qu'enfin, et au surplus, l'absence de la pièce litigieuse dans l'état de garantie de superficie, établi conformément à la loi Carrez, ne peut traduire une quelconque volonté de dissimulation du vendeur ; qu'en conséquence, Monsieur X... ne démontre nullement l'existence de manoeuvres dolosives, imputables aux époux Y..., l'ayant amené à contracter et l'ensemble de ses demandes sera rejeté,
1- ALORS QUE se rend coupable d'un dol le vendeur qui garantit faussement à l'acquéreur la nature privative de la totalité du bien vendu ; qu'en jugeant que n'était pas constitutive d'un dol l'affirmation du vendeur selon laquelle le bien vendu ne comprenait aucune surface résultant de l'appropriation de parties communes non autorisée, après avoir relevé que le bien vendu était constitué d'un local ayant la nature juridique de partie commune et que le vendeur s'était approprié sans autorisation de la copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
2- ALORS QUE les époux Y... avaient toujours expressément reconnu, pour se l'être approprié lors de leur propre acquisition, connaître la nature de partie commune du local litigieux ; qu'à supposer que la Cour d'appel ait jugé que les époux Y... n'avaient pas conscience de la destination du local aménagé, elle s'est affranchie des termes du litige, tels que contenus dans les conclusions des parties, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile.
3- ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que l'acquéreur avait été sommé par le syndic d'effectuer des travaux nécessaires de mise aux normes dans le local litigieux puis contraint de le racheter à la copropriété pour un montant de 20. 000 euros ; qu'en affirmant péremptoirement qu'il n'était pas établi que l'acquéreur aurait acquis le bien à des conditions différentes s'il avait eu connaissance de la nature de partie commune du local litigieux, sans mieux expliquer en quoi l'obligation d'entreprendre des travaux de mise aux normes du local litigieux d'une part, de verser une somme conséquente pour en acquérir la propriété d'autre part, n'aurait pas été susceptible, si elle avait été connue avant la vente, d'influer sur le consentement de l'acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
4- ALORS, en tout état de cause, QUE l'inexécution d'un engagement contractuel oblige son auteur à réparer le dommage causé par cette inexécution ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a d'une part constaté que l'acte de vente stipulait que le vendeur s'était engagé à ce que le bien vendu ne comprenne « aucune surface résultant de l'appropriation des parties communes non autorisée par le règlement de copropriété ou qui ne résulterait pas d'une autorisation d'une assemblée générale des copropriétaires devenue définitive » et d'autre part relevé que le local litigieux faisant partie de l'appartement vendu constituait « bien une partie commune de l'immeuble » ; qu'il s'ensuivait que le vendeur avait manqué à son engagement contractuel, de sorte qu'en refusant de faire droit à la demande d'indemnisation du dommage consécutif à cette inexécution, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.
5- ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur doit garantir l'acquéreur contre l'éviction ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que l'acquéreur avait dû, après la vente, acquérir pour le prix supplémentaire de 20. 000 euros une partie du bien vendu qui constituait, non pas une partie privative comme annoncé dans l'acte de vente, mais une partie commune que le vendeur s'était irrégulièrement approprié, et réaliser sur ce bien les travaux de mise aux normes préconisés par l'architecte de la copropriété ; qu'en déboutant pourtant l'acquéreur de sa demande indemnitaire, la Cour d'appel a violé les articles 1626 et suivants du Code civil.
