LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'en l'absence de circonstances propres à démontrer que les parties avaient fait de la régularisation de la promesse par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel, sans dénaturation des termes clairs et précis de la promesse de vente qui ne mentionnait pas la signature de l'acte authentique au titre des conditions suspensives, en a déduit à bon droit que l'absence de réitération, pour des raisons indépendantes de la volonté des acquéreurs, n'était pas de nature à entraîner la caducité de la promesse de vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les époux X... avaient été informés dès le 5 mai 2003 qu'une promesse de vente antérieure à leur entrée dans les lieux avait été signée, qu'une sommation de quitter les lieux leur avait été délivrée à la requête de M. Y... le 16 mai 2003 et que les sommes dont ils demandaient le remboursement en conséquence de l'annulation de la promesse de vente, concernaient des dépenses exposées postérieurement à ces événements la cour d'appel en a exactement déduit que les époux X... n'étaient fondés à former une demande de remboursement qu'au titre des sommes exposées de bonne foi, avant la délivrance de la sommation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas la réalité du dommage qu'ils prétendaient avoir subi du fait de l'annulation du bail et de la vente, la cour d'appel en a exactement déduit qu'aucune réparation ne pouvait leur être accordée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros, et aux consorts B...- C...- Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente conclue le 26 novembre 2002 au profit des consorts C...- Z...- B... ;
AUX MOTIFS QUE le fait, cependant, pour les consorts C...- Z...- B... de ne pas s'être manifestés, de ne pas avoir poursuivi d'une manière ou d'une autre l'exécution de la convention après le 15 mai 2004, date ultime prévue par les parties pour la réitération de l'accord en la forme authentique, et enfin d'avoir gardé le silence jusqu'à l'établissement de leurs conclusions devant le premier Juge courant 2005, ne caractérise nullement leur volonté non équivoque de renoncer à l'exécution ; que ce n'est en effet que sur les conseils de leur notaire auquel ils avaient fait part de leur inquiétude dès le 5 mai 2003, qu'ils se sont abstenus d'entreprendre des démarches en vue de la régularisation de la vente concernant un bien stipulé libre de toute occupation et qui ne l'était pas pour avoir ensuite été loué et vendu une seconde fois à des tiers ; que la promesse de vente vaut par ailleurs, selon l'article 1589 du code civil, vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; qu'en l'absence de circonstances propres à démontrer que les parties avaient fait de la régularisation par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, l'absence de réitération, pour des raisons indépendantes de leur volonté, n'est pas de nature à entraîner la caducité de la promesse (arrêt attaqué, p. 9, § 3 et 4).
ALORS QUE, la régularisation d'une promesse de vente devant notaire avant une date déterminée peut constituer une condition au sens de l'article 1176 du code civil, même si elle n'est pas un élément constitutif du consentement ; qu'en l'espèce, le compromis prévoyait expressément que la réitération devant notaire devait se faire avant le 15 mai 2004 ; que cette régularisation authentique constituait donc une condition dont l'absence de réalisation dans le délai stipulé entraînait l'anéantissement de la convention conclue le 26 novembre 2002 ; qu'en refusant de donner effet à une clause claire et précise de l'acte du 26 novembre 2002, la cour d'appel a dénaturé la convention litigieuse et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dénié aux époux X... le droit au remboursement des travaux utiles qu'ils avaient pu effectuer sur l'immeuble litigieux postérieurement au 16 mai 2003 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à juste titre que le premier juge a condamné les époux X... à rembourser à Francesco Y... la somme de 245, 51 euros, au titre d ‘ une facture d'eau correspondant à leur consommation, qu'il a condamné Francesco Y... à leur payer la somme de 517, 99 euros représentant le montant d'une facture de réparation du cumulus et de la climatisation en date du 17 avril 2003 et qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes, au motif qu'elles concernaient des dépenses exposées après qu'ils aient été informés de l'existence d'une promesse de vente antérieure à leur entrée dans les lieux avait été signée et qu'une sommation de quitter les lieux leur ait été délivrée par leurs vendeurs ; (arrêt attaqué p. 11, § 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE Monsieur et Madame X... réclament le remboursement du coût des travaux par eux réalisés dans la maison : rénovation des cloisons et revêtements pour 6. 664 euros, débouchage des canalisations pour 126 euros, réparation du cumulus et de la climatisation pour 717, 99 euros ; remplacement du cumulus pour un coût de 1. 232, 24 euros ; ils ne sont fondés à réclamer le remboursement que des sommes exposées alors qu'ils étaient occupants de bonne foi ; or, ils ont été informés dès le 5 mai 2003 (courrier de Madame Z... à Maître A..., notaire des époux X...) qu'un compromis de vente antérieur à leur entrée dans les lieux avait été signé, et une sommation de quitter les lieux leur a été délivrée à la requête de Monsieur Y... le 16 mai 2003 ; seules les factures antérieures au 16 mai 2003 devront être remboursées, soit la facture D... du 17 avril 2003, d'un montant de 517, 99 euros, Monsieur et Madame X... devront être déboutés du surplus de leurs demandes formées à ce titre » (jugement, p. 18 et 19)
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE celui qui ignore les vices de son titre est un occupant de bonne foi qui a droit au remboursement de toutes les impenses utiles et nécessaires qu'il a pu effectuer sur le bien ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... étaient titulaires, au jour des travaux, d'un bail et d'une promesse de vente portant sur le bien litigieux et que ces actes ont été annulés en raison de l'insanité d'esprit de Monsieur Y..., insanité que les époux X... ignoraient lorsqu'ils ont fait effectuer les travaux litigieux ; que l'existence d'un compromis de vente antérieur à leur entrée dans les lieux n'était pas à elle seule susceptible d'atteindre la validité des titres des époux B..., le bail de la chose d'autrui n'étant pas nul et le conflit entre deux acquéreurs successifs d'un même bien immobilier se réglant par la règle de l'antériorité des inscriptions ; qu'en estimant que les époux X... étaient occupants de mauvaise foi au seul motif que leur vendeur les avait informé de l'existence d'une promesse de vente antérieure, la cour d'appel a violé l'article 550 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, D'AUTRE PART, tout occupant, même de mauvaise foi, a droit au remboursement des impenses utiles ; qu'en refusant d'accorder aux époux X... le remboursement des sommes qu'ils ont pu débourser pour effectuer des travaux sur l'immeuble litigieux au simple motif qu'ils auraient été occupants de mauvaise foi, sans rechercher si ces impenses étaient utiles ou non, la cour d'appel a violé les articles 555 et 1371 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt d'avoir rejeté la demande en réparation du préjudice subi par les époux X..., du fait de l'annulation du contrat de bail et de la promesse de vente ;
AUX MOTIFS QUE les époux X..., qui ne démontrent pas la réalité du préjudice qu'ils prétendent avoir subi du fait de l'annulation du bail et de la vente, doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE, celui qui cause, sous l'emprise d'un trouble mental, un dommage à autrui n'en est pas moins obligé à réparation ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que les époux X... ont été expulsés de leur logement en raison de l'insanité d'esprit de Monsieur Y... au moment de la conclusion des actes ; qu'en retenant l'inexistence d'un préjudice qu'elle avait elle-même constaté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 489-2 et 1382 du code civil.
