LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Saphir de son intervention volontaire ;
Sur les trois moyens, réunis :
Vu le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 août 2007), rendu en matière de référé, que, par acte du 31 octobre 2002, M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société JCL Night, a fait délivrer à cette dernière un commandement de payer un arriéré de loyer, puis l'a assignée pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'une ordonnance du 27 mars 2003, devenue irrévocable, a donné acte à la caisse régionale de crédit agricole de Normandie (la banque), créancier nanti, de son intervention volontaire, condamné la société JCL Night à payer au bailleur une certaine somme à titre provisionnel et suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition que la locataire apure les causes du commandement en deux échéances avant le 15 juillet 2003, la première étant fixée au 15 mai 2003 ; que la première échéance n'ayant pas été réglée à bonne date, le bailleur a fait assigner la société JCL Night, placée en redressement judiciaire par jugement du 12 juin 2003, et M. Y..., désigné en qualité de représentants des créanciers de cette société, pour obtenir son expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ; que la banque est intervenue volontairement à cette procédure ; que le redressement judiciaire de la société JCL Night ayant été converti en liquidation judiciaire par jugement du 4 février 2004 désignant M. Y... en qualité de liquidateur, celui-ci a été autorisé par une ordonnance du juge-commissaire du 25 mars 2004 à céder le fonds de commerce de son administrée à la société La Casa ; que cette société a été appelée en intervention forcée par M. X... ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en expulsion du preneur et en paiement d'une indemnité d'occupation formées par M. X..., l'arrêt retient qu'à l'exception de l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, payée par la société JCL Night après l'expiration du délai accordé par le juge des référés, la banque a réglé du 5 juin 2003 jusqu'au 27 mai 2004, date de la cession du fonds de commerce à la société La Casa, la somme totale de 15 131,87 euros, soldant intégralement la dette de la locataire, qu'en acceptant ces règlements qui avaient pour seule cause l'existence du bail et pour finalité sa pérennité indispensable à la conservation du gage et en mettant concomitamment en oeuvre une procédure d'expulsion, M. X... a commis une fraude aux droits de la banque laquelle ne porte pas sur la perception de ces sommes, mais sur le défaut de renonciation à la clause résolutoire, et qu'en application de l'adage selon lequel "la fraude corrompt tout", le bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude soit non le preneur, mais le tiers créancier inscrit, étant à cet égard indifférent ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la sanction de la fraude ne peut porter que sur un droit existant à la date à laquelle l'acte frauduleux a été commis, la cour d'appel, qui a constaté que la fraude avait été commise à l'occasion des paiements effectués par la banque à compter du 5 juin 2003 quand le droit au bail avait définitivement disparu depuis le 15 mai 2003, a violé le principe et le texte susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 août 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne M. Y..., ès qualités, l'eurl JCL Night et la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris, en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin 2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11 juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du 15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8 août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003 fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 , soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais, alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M. X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité, indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QU'à supposer que l'acceptation de loyers payés par la banque postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire ait été frauduleuse, en toute hypothèse, dès lors qu'elle portait sur les paiements, la seule sanction de la fraude résidait dans l'inopposabilité des paiements et dans l'obligation pour le propriétaire de restituer les sommes en cause entre les mains de la banque ; qu'en décidant le contraire, pour considérer que la fraude paralysait le droit pour le propriétaire d'obtenir l'expulsion du locataire devenu sans droit ni titre, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia corrumpit.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris, en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin 2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11 juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du 15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8 août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003 fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 , soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais, alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M. X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité, indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QUE la sanction de la fraude ne peut porter que sur un droit existant à la date à laquelle l'acte frauduleux a été commis ; qu'en l'espèce, la fraude aurait été commise à l'occasion des paiements intervenus à compter du 11 juin 2003, quand le droit au bail avait définitivement disparu depuis le 15 mai 2003 ; qu'il était dès lors exclu qu'à la faveur de la fraude, un droit à maintien dans les lieux puisse être constaté ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia corrumpit.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris, en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin 2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11 juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du 15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8 août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003 fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 , soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais, alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M. X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité, indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, réserve faite du cas où une renonciation lui serait opposable, le propriétaire d'un bien, qui peut invoquer le bénéfice d'une décision constatant définitivement la résiliation du bail, est toujours en droit d'obtenir l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre, ancien locataire, et le respect par ce dernier de son droit de propriété ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia corrumpit ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, si une fraude peut être invoquée au stade de la procédure d'expulsion consécutive à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et conduire à la paralysie du droit pour le propriétaire d'obtenir l'expulsion, ce ne peut être qu'à raison de circonstances liées à la mise en oeuvre de l'exécution forcée ; que rien de tel n'a été constaté en l'espèce ; que, de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia corrumpit.
