LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 décembre 2006 ), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant à M. Y..., se sont opposés à la demande en paiement de charges formée par le bailleur et ont sollicité le remboursement des provisions sur charges qu'ils avaient acquittées ;
Attendu que pour rejeter cette demande l'arrêt retient que la production, même tardive, des relevés et comptes de charges de la copropriété avec répartition depuis 1995 est suffisamment probante pour démontrer qu'au 10 avril 2003 le montant des charges justifiées s'élevait à la somme de 9 908,68 euros, que les locataires, qui produisent seulement des courriers dont le plus ancien est en date du 10 mars 2003, ne justifient d'aucune mise en demeure faite au bailleur d'avoir à leur fournir les justificatifs des charges ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition des locataires, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à M. Y... la somme de 6 400,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2004, l'arrêt rendu le 19 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les époux X...,
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Georges Y... la somme de 6.400,18 , outre intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2004, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2004,
AUX MOTIFS PROPRES QUE comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la production, même tardive, des relevés et comptes de charges de la copropriété avec répartition depuis 1995 est suffisamment probante pour démontrer qu'au 10 avril 2003, le montant des charges justifiées s'élevait à la somme de 9.908,68 ; que les locataires, qui produisent seulement des courriers dont le plus ancien est en date du 10 mars 2003, ne justifient d'aucune mise en demeure faite au bailleur d'avoir à leur fournir des justificatifs des charges ; qu'il est constant qu'au 10 avril 2003, date du commandement, les locataires qui auraient dû régler 39.331,68 de loyers et 9.908,68 de charges soit au total 49.240,48 , avaient payé 47.413,74 , ce qui laisse ressortir un arriéré de 1.826,74 ; que cependant le premier juge, considérant que le commandement de payer la somme de 4.401,47 sans aucune ventilation entre les loyers et les charges, dont la régularisation n'était pas faite à l'époque, ne correspondait en rien au solde dû, a annulé à bon droit cet acte et dit en conséquence que la clause résolutoire ne pouvait être acquise ; (…) ; que les époux X... qui ne justifient d'aucun paiement depuis le mois de février 2003 restent débiteurs au titre des loyers de la somme de 4.573,44 au 30 avril 2004, s'ajoutant au solde de 1.826,74 sus-visé ; (…) ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à Monsieur Y... la somme de 6.400,18 à titre d'arriéré de loyers et charges au 30 avril 2004 et les a déboutés de leur demande en restitution ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s'agissant des charges, il ressort des pièces produites que le bailleur a contrevenu aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en demandant le paiement de provisions sur charges, au demeurant, d'un montant supérieur aux termes du contrat, sans procéder à une régularisation annuelle ; que toutefois la production, même tardive, des relevés et comptes de la copropriété est suffisamment probante pour permettre de déterminer les charges réellement dues par les locataires ; qu'il apparaît ainsi qu'au 10 avril 2003, Monsieur et Madame X... étaient redevables, au titre des charges locatives réelles, de la somme de 9.908,68 ; qu'après déduction des sommes réglées de mai 1995 à avril 2003, telles qu'elles ressortent des décomptes du bailleur lui-même et du décompte non contesté établi par les locataires, soit un total de 47.413,74 euros, il apparaît que Monsieur et Madame X... restaient devoir au 10 avril 2003, date du commandement de payer, la somme de 1.826,74 ; (…) ; qu'il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur et Madame X... ne sont pas à jour du paiement des loyers dus au bailleur ; qu'en revanche, ce dernier n'apporte aucun justificatif à l'appui de sa demande en paiement des charges ; qu'il ne peut valablement exiger pour l'année 2003-2004 le paiement de provisions alors qu'il est tenu à une régularisation annuelle et est certainement en possession des comptes de la copropriété pour cette période ; qu'il apparaît donc que les sommes dues au 30 avril 2004 se décomposent comme suit : solde au 10 avril 2003 : 1.826,74 , loyers du 1/5/2003 au 30/4/2004 : 4.573,44 , total : 6.400,18 ; à défaut de preuve d'un règlement, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 6.400,18 ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la notification de la demande reconventionnelle en paiement par voie de conclusion soit le 10 mai 2004 en vertu de l'article 1153 du code civil ; que les locataires restant débiteurs, ils ne peuvent prétendre au remboursement de quelconque somme ; qu'ils seront déboutés de leur demande en répétition ;
1) ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; qu'en rejetant la demande de Monsieur et Madame X... tendant au remboursement des provisions pour charges versées entre 1998 et 2003 sans relever ce qui était contesté par les locataires, que le bailleur avait procédé à une régularisation annuelle des charges, communiqué aux locataires le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et mis à leur disposition dans le mois de l'envoi du décompte les justificatifs des charges imputées aux locataires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des charges locatives ; qu'en décidant que la production même tardive des relevés de comptes et charges de la copropriété depuis 1995 était suffisante pour démontrer le montant des charges justifiées, sans rechercher si, du fait de la tardiveté de cette production, les charges prétendument justifiées n'étaient pas désormais prescrites, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2277 du code civil.
