LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Génération investissement n'ayant pas soutenu devant les juges d'appel, que le maire de la commune n'avait pas reçu du conseil municipal délégation de pouvoirs pour la conclusion et la révision du bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le maire de la commune, bénéficiaire d'une délégation de pouvoirs du conseil municipal, avait valablement dispensé la locataire du respect de la forme de l'acte authentique pour la cession du droit au bail à la société Atmosphère et que l'acte de vente du bien à la société Génération investissement mentionnait que l'acquéreur avait connaissance de la situation locative et rappelait la cession du droit au bail intervenue sous seing privé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Génération investissement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Génération investissement à payer à Mme X... et aux sociétés Atmosphère NH et Atmosphère BR, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Génération investissement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCI Génération investissement.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI GENERATION INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes tendant à la résiliation du bail consenti à Madame Y... puis cédé à la SARL ATMOSPHERE NH et de l'AVOIR condamnée à payer à Madame Y... et à la SARL ATMOSPHERE NH la somme de 1 500 pour appel abusif ;
AUX MOTIFS QUE bien entendu le maire de la ville de St Brieuc ne renonçait à aucun droit et ne faisait état aucun acte de disposition en déclarant avoir été informé de la cession du fonds de commerce à laquelle il n'était pas en droit de s'opposer en raison des clauses du bail et du statut protecteur des baux commerciaux ;
Le bailleur peut renoncer à ce que la cession soit faite par acte authentique ;
L'acte de vente en page 9 mentionne que l'acquéreur reconnaît avoir eu connaissance des baux et de la situation locative avec copie des baux ; le même acte rappelle en ce qui concerne le local litigieux, la cession sous seing privé intervenue ;
Les actes du maire engagent la commune sauf recours inexistant en l'espèce à supposer qu'il ait excédé ses pouvoirs ;
L'acquéreur des murs ne saurait opposer au cessionnaire du fonds de commerce une faute qui serait celle de son auteur ;
Le premier juge a dit à raison que la cession du fonds de commerce est opposable à la SCI GENERATION INVESTISSEMENT ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le bail qui liait la ville de SAINT BRIEUC à Madame X... prévoit que toute cession de bail devra « être réalisée par acte authentique » ; le 9 avril 2001, le bailleur a valablement renoncé à l'accomplissement de cette formalité :
- l'autorisation a été donnée par le maire ;
- celui-ci disposait, en cas d'urgence, d'une délégation de pouvoir en la matière puisqu'il pouvait « décider de la conclusion et de la révision du louage des choses pour une durée n'excédant pas douze ans » ;
- cet accord engage la commune même si son maire n'a ni soumis au préalable l'affaire à la municipalité, ni rendu compte au conseil municipal ;
Il importe peu qu'il ait été consenti au profit de Madame Z... et de Monsieur A... « agissant en qualité d'associés de la société ATMOSPHERE NH » et non au profit de cette dernière dans la mesure où cette tournure laissait penser que la société allait finalement acquérir le fonds ;
Il n'est pas avéré que le 9 janvier 2001, date de l'autorisation, le compromis de vente conclu le 6 octobre 2000 entre, d'une part, Madame X... et, d'autre part, Madame Z... et Monsieur A... liait les parties après levée des conditions suspensives contractuellement prévues ;
L'accord litigieux est une autorisation ponctuelle et non une modification unilatérale du bail ;
Enfin, il est vraisemblable que la SCI GENERATION INVESTISSEMENT savait, au moment d'acheter les murs que la SARL ATMOSPHERE NH avait procédé à l'acquisition litigieuse ;
Cette cession étant opposable à la SCI GENERATION INVESTISSEMENT les demandes présentées par cette dernière seront rejetées ;
1°) ALORS QUE le Maire ne peut, sans délibération du Conseil Municipal, valablement renoncer, au nom de la Commune, aux exigences formelles contenues dans un contrat de bail consenti par la municipalité ; qu'en l'absence de difficulté sérieuse, le juge judiciaire est tenu d'apprécier la légalité d'une telle renonciation ; qu'en affirmant que la Commune de SAINT BRIEUC avait renoncé à ce que la cession du bail accordé à Madame Y... soit conclue par acte authentique et que cette décision ne pouvait pas être remise en cause sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'illégalité de cette renonciation ne soulevait pas aucune difficulté sérieuse en l'absence de toute délibération du Conseil municipal autorisant le Maire à consentir à un tel acte abdicatif, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 13 de la loi du 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor An III, ensemble l'article L. 2122-21 du Code général des collectivités territoriales ;
2°) ALORS QUE les juges du fond doivent indiquer les documents sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en l'espèce, le jugement de première instance, dont les motifs ont éventuellement été adoptés par la Cour d'appel, s'était borné à relever que le Maire de SAINT BRIEUC disposait d'une délégation de pouvoir en matière de baux sans préciser sur quel document il se fondait pour retenir l'existence d'une telle habilitation ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des termes clairs et précis du seul document produit aux débats relatif à une délégation de pouvoir qu'il ne s'agissait que d'une simple proposition tendant à conférer au Maire de SAINT BRIEUC le pouvoir d'agir seul sans pour autant en caractériser l'existence ; qu'en considérant néanmoins que le Maire de SAINT BRIEUC disposait d'une délégation de pouvoir en matière de baux, la Cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour être opposable à l'acquéreur d'un immeuble donné à bail, toute modification du contrat de location doit avoir date certaine ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'attestation datée du 9 janvier 2001 constatant la renonciation de la Commune de Saint BRIEUC à l'exigence de passer, par acte authentique, tout acte emportant transmission du droit au bail avait acquis date certaine, condition de son opposabilité à la SCI GENERATION INVESTISSEMENT, cessionnaire du local litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du Code civil.
