LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 septembre 2007), que la société AMP a pris à bail commercial des locaux appartenant à la société Elastipark ; qu'invoquant des défaillances graves de l'installation électrique, la locataire a assigné la bailleresse pour la voir condamner à réaliser les travaux nécessaires ;
Attendu que pour débouter la locataire de ses demandes, l'arrêt retient que si le bailleur se doit de satisfaire à son obligation de délivrance, il peut se dispenser de l'obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation par une convention, et que tel est bien le sens de la clause du bail stipulant que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance et qu'enfin l'obligation de délivrance ne s'entend qu'au jour de prise de possession des lieux, alors que le preneur a attendu une année pour demander la mise en conformité de l'installation électrique ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société Elastipark et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Elastipark et M. X..., ès qualités, ensemble, à payer à la société AMP la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Elastipark et de M. X..., ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Hemery, avocat aux Conseils pour la société AMP.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société AMP de ses demandes de travaux et de l'ensemble de ses demandes contre les sociétés ELASTIPARK et FERSACE et de l'avoir condamnée à verser à chacune de ces dernières la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
AUX MOTIFS QUE le contrat de bail liant les parties comporte une clause selon laquelle le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Un état des lieux dressé contradictoirement à la diligence du preneur étant joint en annexe à ce contrat ; à défaut d'état des lieux, le preneur sera présumé avoir reçu les locaux en l'état ; il est constant en droit que, si le bailleur se doit de satisfaire à son obligation de délivrance, il peut se dispenser de délivrer les locaux en bon état de réparation par une convention ; c'est le sens de la clause prévoyant que le preneur prend les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvent ; enfin et en droit, l'obligation de délivrance s'entend au jour de prise de possession des lieux ; il résulte de l'acte de bail que la société AMP a déclaré bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités sans qu'il soit besoin d'en faire plus ample désignation et les trouver dans les conditions nécessaires à l'usage auquel ils sont destinés ; il est aussi constant et dans les faits que la société AMP a attendu un an pour faire des demandes de mise en conformité de l'installation électrique, alors même qu'elle avait pu constater de visu la réalité de celle-ci dès avant son entrée dans les lieux et dans les jours qui ont suivi immédiatement cette entrée dans les lieux ; la société AMP ne peut venir demander aujourd'hui l'installation d'une puissance électrique de 240 KWA, alors même qu'elle avait constaté que l'installation électrique au jour de son entrée dans les lieux concernait plusieurs locaux à partir d'un compteur général ; elle se devait avant même son entrée dans les lieux de prendre toutes garanties à cet effet ; sa déclaration au début de l'acte indique qu'elle avait parfaite connaissance de ce fait ; enfin il résulte d'un courrier d'EDF du 11 septembre 2006 qu'une telle puissance n'était pas installée au jour de l'entrée dans les lieux ;
1°) - ALORS D'UNE PART QUE ni la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvent, ni le fait qu'il les ait vus, ne décharge le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en déduisant de la seule existence de cette clause et du fait que la société AMP avait vu les lieux avant de les louer que le bailleur avait respecté son obligation de délivrance, la Cour d'Appel a violé l'article 1719 du Code Civil ;
2°) - ALORS D'AUTRE PART QUE la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de maintenir les lieux en cours de bail en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'alimentation électrique n'était pas insuffisante pour que la société AMP puisse y exercer normalement son activité, de sorte que le bailleur devait la remettre aux normes, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code Civil.
