LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction, que les travaux dont se prévalait la bailleresse au titre d'une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, visaient pour les uns à adapter les locaux à leur destination contractuelle, et répondaient pour les autres à l'obligation contractuelle du bailleur de réaliser les grosses réparations, et, d'autre part, constaté qu'aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité affectant le commerce considéré n'était intervenue qui justifiait, comme le demandait la bailleresse, le déplafonnement à la hausse du loyer et qu'en conséquence, ainsi que le demandait la locataire, le loyer du bail renouvelé devait être fixé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, la cour d'appel a, sans se contredire, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Premar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Premar à payer à la société Anjac CSI "Mabille" la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Le Premar.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 54.514,72 euros le prix du loyer annuel hors taxes du bail renouvelé le 1er janvier 2002,
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L.145-34 du Code de commerce, pour que le principe du déplafonnement soit admis, il doit être démontré notamment une modification notable au cours du bail écoulé soit en l'espèce du 1er janvier 1993 au 31 décembre 2001, des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, ou des facteurs locaux de commercialité susceptibles de présenter un intérêt pour le commerce considéré, cette dernière expression s'entendant de l'impact économique sur le fonds exploité réellement dans les lieux ; que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent pas être utilisés pour justifier un déplafonnement mais seulement pour déterminer la valeur locative après décision de déplafonnement ; qu'en l'espèce, contrairement aux allégations de la société MABILLE, si la recherche d'une modification notable des caractéristiques du local et de la destination des lieux n'a pas été incluse dans la mission de l'expert, la SCI LE PREMAR est recevable à invoquer ces éléments pour justifier sa demande de déplafonnement, la Cour ayant toute latitude pour apprécier ces critères au vu des pièces qui lui sont soumises, et ces moyens nouveaux étant recevables en cause d'appel en application de l'article 563 du nouveau Code de procédure civile ; que concernant les caractéristiques du local et la destination des lieux, la SCI LE PREMAR soutient que les travaux onéreux par elle réalisés, d'un montant de plus de 500.000 F portant sur la réfection de la toiture et de la totalité de la façade, ont considérablement amélioré les caractéristiques du local, qui était à l'origine à usage de garage, où la société MABILLE exerce désormais une activité de négoce de matériel de plomberie chauffage sanitaire destiné aux professionnels du bâtiment et ouvert au grand public ; qu'il résulte cependant des photographies et factures produites, que l'immeuble litigieux était un ancien garage automobile resté vide et sans activité durant cinq ans, et que c'est pour permettre sa location que la SCI LE PREMAR, avant et concomitamment à l'entrée dans les lieux des Etablissements MABILLE, a procédé aux travaux de transformation par elle indiqués commandés en novembre 2002 et réglés les 6, 10 janvier et le 15 février 1993 ; que ces travaux ne peuvent en conséquence être considérés comme ayant été réalisés au cours du bail écoulé ; que par ailleurs, la réfection partielle de la toiture effectuée au cours de l'année 1993 et réglée le 1er décembre 1993 ressort des obligations du bailleur en application de l'article 606 du Code civil rappelées dans le bail, de même que le ravalement de janvier 2003, date au surplus postérieure à l'échéance du bail ; qu'il n'existe donc, au cours du bail écoulé, aucune modification des caractéristiques du local ou de la destination des lieux susceptible de justifier un déplafonnement,
Alors en premier lieu que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en énonçant que les travaux effectués au cours de l'année 1993 relevaient des obligations du bailleur en application de l'article 606 du Code civil et qu'il ne pouvait dès lors en être tenu compte au titre de la modification des caractéristiques du local, la Cour d'appel a relevé d'office un motif de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé par conséquent l'article 16 du nouveau Code de procédure civile,
Alors en deuxième lieu que constitue un motif de déplafonnement du loyer la modification notable des caractéristiques du local qui s'apprécient en considération notamment de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité, de la conformité aux normes exigées par l'administration, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; qu'une telle modification peut résulter de l'exécution de travaux de réfection de la toiture et ceci quand bien même ces travaux relèveraient des dispositions de l'article 606 du Code civil ; qu'en décidant du contraire la Cour d'appel a violé les articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 du Code de commerce,
Alors en troisième lieu que constitue un motif de déplafonnement du loyer la modification notable des caractéristiques du local intervenue au cours du bail à renouveler ; qu'en énonçant que la SCI LE PREMAR ne pouvait se prévaloir des « travaux de transformations par elle indiqués commandés en novembre 2002 et réglés les 6, 10 janvier et le 15 février 1993 » au motif qu'il avait été « procédé » à ces travaux « avant et concomitamment à l'entrée dans les lieux des Etablissements MABILLE » sans constater que ces travaux auraient été réalisés antérieurement au 1er janvier 1993, date de la prise d'effet du bail, ceci alors même que les clauses du bail réservaient au bailleur la possibilité d'effectuer ces travaux durant le bail en cours, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 du Code de commerce.
Alors enfin que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout à la fois qu'il avait été procédé aux travaux litigieux « avant et concomitamment à l'entrée dans les lieux des Etablissements MABILLE », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs quant au point de savoir si ces travaux avaient été réalisés avant ou après le 1er janvier 1993 et, par conséquent, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle ; qu'en statuant comme elle l'a fait la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 54.514,72 euros le prix du loyer annuel hors taxes du bail renouvelé le 1er janvier 2002,
AUX MOTIFS QUE concernant les facteurs locaux de commercialité, il résulte des constatations du rapport d'expertise qu'entre les recensements de 1990 et de 1999, la commune de Cherbourg a perdu 6,56 % de sa population et la communauté urbaine 3,82 %, que par contre entre 1993 et 2001 l'activité portuaire commerciale sur le trafic « ferries » a augmenté de 7,90 % pour les voitures, de 17,75 % pour les véhicules utilitaires, les passagers étant néanmoins en diminution de 3,29 % ; que ces éléments constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
que cependant les modifications relatives à la démographie, qui sont susceptibles de présenter un intérêt pour le commerce considéré puisque le commerce de gros et de détail d'appareils sanitaires et de chauffage est en relation directe avec la mise en chantier et la rénovation de logements, elles-mêmes fonction des variations de population – l'étude produite confirmant que la construction a sensiblement ralenti et que de nombreux logis sont vacants – seraient de nature à entraîner un déplafonnement à la baisse, ce qui n'est réclamé par aucune des parties ; que les variations du trafic maritime n'ont aucun intérêt pour le commerce considéré, eu égard à la nature de celui-ci ; que les différents projets d'urbanisme vantés dans la coupure de presse du 9 février 1996 produite par le bailleur, n'ont pas été réalisés, puisqu'ils sont intégralement repris, toujours à titre de projets, dans un article daté du 5 avril 2002, postérieur à l'expiration du bail, de même que l'ouverture, le 29 avril 2002, de la cité de la mer, musée maritime, étant précisé surabondamment que cette activité touristique n'a aucun intérêt pour le commerce considéré ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'existe aucun motif de déplafonnement, le jugement sera infirmé et le loyer du bail renouvelé sera fixé en application des règles du plafonnement soit à la somme annuelle non contestée de 54.514,72 euros hors taxes,
Alors d'une part qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité le preneur ne peut se prévaloir de la règle du plafonnement et le loyer doit être fixé au regard de la valeur locative ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'au regard des éléments retenus par M. X... dans son rapport d'expertise, la modification notable des facteurs locaux de commercialité était démontrée ; qu'en faisant néanmoins application de la règle du plafonnement du loyer au motif inopérant que ces éléments « seraient de nature à entraîner un déplafonnement à la baisse, ce qui n'est réclamé par aucune des parties », et en ne recherchant pas la valeur locative des locaux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 du Code de commerce,
Alors d'autre part et en tout état de cause que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout à la fois que les éléments retenus par l'expert « constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité » et « qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'existait aucun motif de déplafonnement », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.
