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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 janvier 2009, 07-16410

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 07-16410
Numéro NOR : JURITEXT000020109749 ?
Numéro d'affaire : 07-16410
Numéro de décision : 30900051
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2009-01-14;07.16410 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 avril 2007), que la société civile immobilière Dulac immobilier (la SCI Dulac immobilier) a assigné la société civile immobilière Montgolfier-Roux (la SCI Montgolfier-Roux), nue-propriétaire du sol et des bâtiments dont Mme X... avait demandé le retrait de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... (le syndicat des copropriétaires) dont les assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981 avaient décidé la scission, afin que soient prononcées l'illicéité et la nullité des dispositions de l'acte dressé le 30 novembre 1981, contenant détachement et modificatif au règlement de copropriété, qui ne stipulaient qu'une servitude temporaire d'accès sur le sol détaché au local-poubelle, et pour la constitution d'un droit de passage au bénéfice du lot n° 19, propriété de la SCI Dulac immobilier aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Templavoye (la SCI Templavoye) ;

Attendu que la SCI Montgolfier-Roux fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / que la société Dulac demandait en l'espèce l'établissement d'un droit de passage supplémentaire au seul profit des occupants du lot n° 19 ; que ce n'est qu'à cette fin qu'elle demandait que fût déclarée illicite et réputée non écrite la stipulation établissant sur la cour n° 1 une servitude de passage en vue du seul accès au local poubelle ; que le syndicat, outre sa demande aux frais de publication du jugement, se bornait à appuyer la demande de la société Dulac ; qu'en énonçant toutefois que la stipulation litigieuse devait être réputée non-écrite en ce qu'elle interdit tout autre passage après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette, et qu'en conséquence la demande d'établissement d'un droit de passage au profit du lot n° 19 du bâtiment A était sans objet, ce dont il résulte qu'un droit de passage était désormais conféré à l'ensemble des occupants des bâtiments A et B dans la cour n° 1, la cour d'appel a statué au delà de ce qui lui était demandé, et violé l'article 5 du code de procédure civile ;

2° / qu'en statuant par " rétablissement " du droit de passage antérieur sur la cour n° 1, qui, selon les constatations de l'arrêt attaqué d'où il résultait que jusqu'au retrait de Mme X..., la cour n° 1 était une partie commune, ne pouvait être que le droit de chaque propriétaire de jouir et user librement des parties communes, tout en entérinant la scission de la copropriété et le transfert de la propriété de la cour à la SCI Montgolfier-Roux, la cour d'appel a violé les articles 544, 682 et 1134 du code civil et 9 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° / que l'article 28, dont ils reconnaissaient par ailleurs l'applicabilité, prévoit que l'assemblée générale du syndicat initial statue sur la demande de retrait de même que sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait quand l'assemblée générale du nouveau syndicat procède aux adaptations du règlement initial ; que les clauses régissant les modalités de la scission d'une copropriété ne sont pas soumises, quant à leur contenu matériel, au statut de la copropriété ; qu'en décidant que la stipulation de l'acte du 30 novembre 1981 relative aux servitudes, régissant les rapports entre les deux ensembles résultant de la division, devait être réputée non écrite dans la mesure énoncée ; par application des articles 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 28 de ladite loi et 1134 du code civil ;

4° / que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel, en cas de demande de scission, l'assemblée générale du syndicat initial statue sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, ne confère pas au juge le pouvoir de statuer sur les modalités de la scission qui relèvent ainsi de la seule assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant cependant que la clause de servitude litigieuse était réputée non écrite seulement en ce qu'elle interdisait tout autre passage dans la cour que celui vers le local poubelle, la cour d'appel, qui, en instituant un droit de passage sur un fonds extérieur à la copropriété-la cour-au prétexte des règles de la copropriété, a décidé des modalités du retrait de Mme X..., lequel n'était nullement remis en cause non plus que le transfert de la propriété de la cour de Mme X..., a excédé ses pouvoirs et violé l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° / que le document du 22 mars 1979 intitulé " Règlement de copropriété. Immeuble :... " incluait un état descriptif de division, clairement distinct du règlement de copropriété proprement dit, et désignant, conformément à l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, le lot n° 19, dans les termes relevés par la cour d'appel, " comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour n° 1, porte à gauche " ; qu'en retenant par la suite, à propos du lot n° 19, que " le règlement de copropriété stipul ait son seul accès par la cour commune n° 1 " quand il résultait manifestement, clairement et précisément, du seul état descriptif de division la seule mention, logiquement descriptive, de la situation du lot " au fond de la cour n° 1 ", la cour d'appel a dénaturé le règlement du 22 mars 1979 et l'état descriptif de division contenu dedans, et violé l'article 1134 du code civil ;

6° / que l'état descriptif de division, serait-il inclus dans le règlement de copropriété, n'en est pas un élément constitutif et n'a pas à ce titre de force contractuelle ; qu'en retenant cependant, à propos du lot n° 19 que " le règlement de copropriété stipule son seul accès par la cour commune n° 1 ", quand il résultait manifestement, clairement et précisément, du seul état descriptif de division, la seule mention, logiquement descriptive, de la situation du lot au fond de la cour, le lot n° 19 y étant en effet " désigné ", dans les termes mêmes relevés par la cour d'appel, " comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour n° 1, porte à gauche ", la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

7° / qu'en se déterminant en considération du motif que les propriétaires de lots distincts disposent du droit d'y accéder, sans s'expliquer sur l'accessibilité du lot n° 19 par la lot n° 18 attenant et appartenant au même propriétaire, la société Dulac, ce dont il résultait que le lot n° 19 n'était pas enclavé par les termes de la scission de copropriété entérinée par l'acte du 30 novembre 1981 pris en application des résolutions des assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981, mais que l'enclave résultait par la suite de la vente du lot n° 18 par la société Dulac, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 1134 du code civil, 9 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

8° / que la SCI Montgolfier-Roux soutenait dans ses conclusions, que ce n'était qu'à la suite de la vente du lot n° 18 attenant au lot n° 19 litigieux, que ce dernier avait été enclavé, et de la sorte volontairement, ainsi que le relevait pour sa part également le syndicat des copropriétaires, dans une lettre du 17 septembre 2001 adressée à la société Dulac, ce dont il s'évinçait nécessairement que la SCI soutenait que le lot n° 19 était accessible par la voie du lot n° 18 ; qu'en retenant cependant, par motifs adoptés du jugement, que " la SCI ne contestait pas que l'accès au lot n° 19 se faisait avant le retrait de Mme X..., par la cour n° 1 et ne se préva lait d'aucun moyen de droit ", la cour d'appel a dénaturé les écritures de la SCI Montgolfier-Roux et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

9° / qu'en retenant que " l'autorisation de principe de scission, donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une finalisation par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'ont pas été soumises à la copropriété ", sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les écritures d'appel de la SCI Montgolfier-Roux, si le projet de règlement régulièrement communiqué au conseil syndical et aux copropriétaires ne prévoyait pas déjà les servitudes litigieuses, ce qui n'était nullement contesté par la société Dulac et si, en conséquence, l'acte du 30 novembre 1981 finalisé par le syndic au nom de la copropriété, ainsi qu'il était prévu par l'assemblée du 26 mars 1981, en tant qu'il prévoyait lesdites servitudes, n'avait pas été régulièrement passé au nom de l'assemblée des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

Mais attendu, qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés, que les lots 18 et 19 étant des lots de copropriété distincts, et les propriétaires de ces lots disposant chacun du droit d'y accéder, la circonstance qu'ils puissent appartenir à un même copropriétaire n'était pas de nature à faire disparaître ce droit, que la clause du règlement modificatif de copropriété qui entérinait le retrait des bâtiments C, D, E, sans constituer également une servitude perpétuelle d'accès au profit du lot 19 de l'immeuble du 18, alors que le règlement de copropriété stipulait son seul accès par la cour commune n° 1, était illicite et réputée non écrite comme interdisant tout accès à ce lot après transfert de propriété de cette partie commune à l'immeuble voisin du 18 A et que l'autorisation de principe de scission donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une " finalisation " par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'avaient pas été soumises à la copropriété, et qu'ayant relevé que la nullité de cette clause était opposable à la SCI Montgolfier-Roux, successeur de Mme X..., celle-ci ayant été partie à l'acte conclu dans des conditions irrégulières connues d'elles comme copropriétaire soumise au règlement de copropriété d'origine, et que, dans ces conditions, la société Dulac n'avait pas participé à la situation d'enclave qui lui avait été imposée irrégulièrement par la copropriété avec la complicité de Mme X..., la cour d'appel a pu en déduire, sans excéder ses pouvoirs, sans dénaturation de l'état descriptif de division-règlement de copropriété ou des écritures de la SCI Montgolfier-Roux et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la propriété de la SCI Montgolfier-Roux sur la cour dépendante du bâtiment 18 A ne mettait pas obstacle au rétablissement du droit de passage par cette cour nécessaire à l'accès du lot n° 19 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Montgolfier-Roux aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Montgolfier-Roux à payer à la société Templavoye la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Montgolfier-Roux ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour la SCI Montgolfier-Roux.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit non écrite la stipulation intitulée « 3 – Servitude d'accès au local poubelle situé dans la Cour sous le bâtiment A » selon laquelle « Les occupants du bâtiment A et B bénéficieront d'un droit de passage à la cour pour se rendre à ce local exclusivement. Ce local étant à leur seul usage. Tout autre passage sera interdit après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette », contenue dans le règlement de copropriété modifié par acte notarié en date du 30 novembre 1981, en ce qu'elle limite l'accès à la courette au seul accès au local poubelle et interdit tout autre passage après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette, en considérant que cette disposition emportait rétablissement, sans restriction, du droit de passage dans la cour ; condamné l'exposante à payer la moitié des frais de publication du jugement au bureau des hypothèques ainsi qu'à la société Dulac la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et de l'avoir déboutée de sa propre demande de dommages et intérêts ;

Aux motifs que l'assemblée générale extraordinaire du 26 mars 1981 a autorisé Madame X... à détacher de la copropriété les lots acquis, selon finalisation à suivre par le syndic qui a signé le 30 novembre 1981 avec Madame X... l'acte notarié de séparation de l'immeuble 18 A portant notamment sur l'ancien immeuble E constitué d'une cour, anciennement cour n° 1 et 2, avec établissement d'une servitude sur la cour du 18 A pour l'accès au local poubelle des copropriétaires de l'immeuble du 18 conservant les bâtiments A et B et passage temporaire pour la desserte des lots à travers la cour (du 18 A) jusqu'à l'expiration du bail du locataire des locaux ayant accès par la cour ; que la société Dulac, propriétaire du lot n° 19, en nature de réserve, dans l'immeuble du 18 A devenu 18 bis a revendiqué un droit de passage à l'encontre de la SCI Montgolfier-Roux actuel propriétaire de l'immeuble du 18bis qui fait le litige ; que le règlement de copropriété d'origine du 22 mars 1979 désigne le bâtiment E comme constitué de caves et local, le surplus du terrain est aménagé au rez-de-chaussée en cour n° 1 commune à l'ensemble des copropriétaires et cour n° 2 à la suite, commune aux copropriétaires des bâtiments C et E ; que le lot n° 19 est désigné comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour n° 1, porte à gauche, à la différence du lot 18 mitoyen accessible au bas de l'escalier intérieur de l'immeuble A ; que l'acte notarié du 30 novembre 1981 entre Madame X... et le Syndicat des copropriétaires du... comprend d'une part :- le détachement d'une parcelle 1502 Cs 109 de 513 m2 au profit de Madame X... portant sur les bâtiments C, D, E et jardin, avec attribution des cours 1 et 2, le nouvel immeuble portant le n° 18 A ;- d'autre part un modificatif du règlement de copropriété comportant notamment une servitude passage par le porche du 18 au profit du 18 A, une servitude temporaire par le hall du 18 jusqu'à la libération du local commercial par son locataire pour être lieu de passage vers la cour du 18 A, un droit de passage des occupants des bâtiments A et B sur la cour (du 18 A) pour le seul accès au local poubelle, tout autre passage étant interdit après le départ du locataire des locaux ayant accès à la cour ; que Madame X... a apporté la nue-propriété de l'immeuble à la SCI Montgolfier-Roux par acte du 28 juillet 1995 ; que la clause du règlement modificatif de copropriété qui entérine le retrait des bâtiments C, D, E avec la constitution d'une servitude de passage grevant la cour du nouvel immeuble 18 A au seul profit du local poubelle de l'immeuble du 18, sans constituer également une servitude perpétuelle d'accès au profit du lot 19 de l'immeuble du 18, alors que le règlement de copropriété stipule son seul accès par la cour commune n° 1, est illicite et réputée non écrite comme lui interdisant tout accès après transfert de propriété de cette partie commune à l'immeuble voisin du 18 A ; que l'autorisation de principe de scission donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une finalisation par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'ont pas été soumises à la copropriété ; que la nullité de cette clause est opposable à la SCI Montgolfier-Roux, successeur de Madame X..., celle-ci ayant été partie à l'acte conclu dans des conditions irrégulières connues d'elle comme copropriétaire soumise au règlement de copropriété d'origine ; que dans ces conditions la société Dulac n'a pas participé à la situation d'enclave qui lui a été imposée irrégulièrement par la copropriété avec la complicité de Madame X... ; que la propriété de la SCI sur la cour dépendante du bâtiment 18 A n'est pas contestée et ne met pas obstacle au rétablissement du droit de passage par cette cour nécessaire à l'accès du lot 19 ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges, que remettant en cause les conditions de la scission de la copropriété située..., alors composée des bâtiments A, B, C, D et E qui a abouti à l'enclave du lot 19 qui lui appartient, la société Dulac Immobilier, ci-après Dulac, a par exploit en date des 25 et 27 février 2004, fait assigner la SCI Montgolfier-Roux, ci-après la SCI, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé..., ci-après le syndicat, in fine, pour, au bénéfice de l'exécution provisoire et, au visa des articles 9, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, voir dire et juger illicites et non écrites les dispositions de l'acte authentique du 30 novembre 1981, pris en application des résolutions 4 et 3 des assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981 qui ne prévoient un droit de passage pour les occupants de l'immeuble... dans la cour numéro 1 dépendant aujourd'hui de la copropriété du 18 bis de la même rue que pour permettre l'accès au « local poubelles » situé dans cette cour, tout autre passage étant interdit, et établir un droit de passage dans cette cour numéro 1 dépendant de la copropriété du bis au profit des occupants du lot numéro 19 de la copropriété du 18 (p. 2) ; que, sur l'origine de l'enclave, il n'est pas contesté que le lot 19 de l'immeuble en copropriété du..., situé en face de la cour numéro 1 et propriété de la SCI la société Dulac est enclavé ; que Dulac soutient que cette enclave résulte de la circonstance que, lors du retrait de Madame X... – aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI – de la copropriété du..., une servitude de passage par la cour numéro 1 n'a été créée que pour permettre l'accès au seul local poubelle ; que la SCI prétend, pour sa part, que Dulac s'est enclavée elle-même en vendant le lot 18, attenant au lot 19 ; mais que les lots 18 et 19 sont des lots de copropriété distincts ; que les propriétaires de ces lots disposent, chacun et sauf à rendre impossible l'exercice de leur droit de jouissance desdits lots, du droit d'y accéder ; que la circonstance qu'ils puissent appartenir à un même copropriétaire n'est pas de nature à faire disparaître ce droit ; que la SCI – qui ne conteste pas que l'accès au 19 se faisait, avant le retrait de Madame X..., par la cour numéro 1 et ne se prévaut d'aucun moyen de droit –, ne rapporte dès lors, nullement la preuve de son affirmation pour le moins audacieuse selon laquelle Dulac serait à l'origine de l'enclave du lot 19 ; qu'il s'ensuit qu'elle ne peut sérieusement contester que l'enclave résulte nécessairement de l'opération de retrait de Madame X... de la copropriété du... ;
qu'au demeurant, avant celui-ci et selon le règlement de copropriété, la cour numéro 1, qui ni ne figure parmi les parties communes spéciales à un bâtiment ni ne constitue une partie privative – était une partie commune générale, contrairement à la cour numéro qui seule est, aux termes de ce même règlement, qualifiée de partie commune spéciale aux bâtiments C et E ; que, sur la validité des stipulations de l'acte authentique du 30 novembre 1981 pris en application des résolutions 4 et 3 respectivement adoptées lors des assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981, par application des dispositions de l'article de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 alors applicables, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale …, demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété pour constituer une copropriété séparée ; que cette scission ne peut se faire que dans le respect des droits des autres copropriétaires ; que lors de l'assemblée générale du 28 janvier 1980, appelée à se prononcer sur « la demande présentée par Madame X..., en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, de détachement de la copropriété des lots 101, 201, 251 à 255, 301 et 302 », les copropriétaires ont à l'unanimité de ceux présents ou représentés, soit à la majorité de 8. 429 / 10. 000, voté « le principe de la division de la copropriété, soit par séparation cadastrale, si elle est possible, soit par la création pure et simple d'un syndicat pour le bâtiment C », sous les conditions de l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété et de l'engagement des consorts X... de régler la totalité des frais entraînés par ce nouveau règlement ; qu'ils ont, par ailleurs, donné pouvoir au syndicat pour accepter et publier le nouveau règlement, sous réserve de son approbation « par tous les copropriétaires » ; que le 26 mars 1981, les copropriétaires ont à l'unanimité de ceux présents et représentés, demandé « à Monsieur X... d'apporter certaines modifications et certaines améliorations » (sic) « au projet », sans autres précisions, et déclaré « remettre entre les mains du conseil syndical et du syndic, la bonne fin de l'opération » ; que le 30 novembre 1981, a été régularisé par acte authentique le nouveau règlement de copropriété contenant détachement des parcelles ; que selon cet acte :- les copropriétaires, à l'exception de Madame X..., « abandonnent à Madame X..., propriétaire des bâtiments C, D et E, le sol sur lequel sont construits lesdits bâtiments ainsi que le jardin y attenant » de telle sorte que « tous les millièmes appartenant aux bâtiments C, D et E se trouveront purement et simplement annulés » ;- l'immeuble appartenant à Madame X..., et qui ne figure plus au règlement de copropriété, comprend « au rez-de-chaussée, une cour (anciennement cour numéro 1 et cour numéro 2) qui, par suite de ce détachement se trouvera rattachée à l'immeuble situé... » ;- « afin d'entériner la décision de l'assemblée générale relatée en l'exposé de l'acte (re-sic) les parties sont convenues d'établir certaines servitudes » parmi lesquelles une « servitude d'accès au local poubelle situé dans la cour, sous le bâtiment A » au profit du bâtiment A et B … à l'exclusion de tout autre passage qui « sera interdit après le départ du locataire des locaux ayant accès par la cour » ; que, tout d'abord, il ne résulte ni des résolutions litigieuses, ni de l'acte notarié du 30 novembre 1981, aux termes duquel les copropriétaires n'ont abandonné à Madame X... que le sol sur lequel sont construits les bâtiments C, D et E et le jardin y attenant, que les copropriétaires ont renoncé aux courettes et spécialement à la courette n° 1 ; qu'il est dès lors pour le moins singulier, que l'acte notarié précité attribue ces courettes à Madame X... ; qu'en toutes hypothèses, les copropriétaires ne pouvaient, sans porter une atteinte aux droits du propriétaire du lot 19, priver ce dernier de tout accès à son lot en renonçant à tout droit sur la courette numéro 1 ; que ce faisant, ils ont gravement manqué à leurs obligations issues de l'article 9, d'ordre public, de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que Madame X..., elle-même membre du syndicat des copropriétaires du..., jusqu'à son retrait, soit en l'espèce jusqu'au 30 novembre 1981, date de la signature de l'acte authentique qui l'organisait, ne pouvait, de surcroît sans contrepartie, se faire consentir à l'exclusion à tout le moins, de toute servitude de passage au profit du lot 19, la propriété de la courette numéro 1, sans manquer elle aussi gravement à l'obligation précitée ; que par application des articles 43 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites les stipulations du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette même loi ; que les dispositions du nouveau règlement de copropriété qui limitent la servitude de passage au seul accès au local poubelle, à l'exclusion de tout passage au profit du lot 19, et qui constituent une violation des dispositions de l'article 9 doivent, dès lors, illicites, être réputées non écrites ; qu'à bon droit, dès lors, Dulac et le syndicat demandent au tribunal de déclarer illicite et non écrites les stipulations du règlement de copropriété contenues dans l'acte authentique du 30 novembre 1981 pris en application des articles 4 et 3, respectivement adoptées lors des assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981 et relative à l'établissement de la servitude de passage dans la courette en ce que cette servitude limite l'accès à la courette au seul accès au local poubelle et interdit tout autre passage après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette ; qu'il sera fait droit à leur demande ; qu'il s'ensuit de la circonstance qu'est réputée non écrite la stipulation intitulée « 3°- Servitude d'accès au local poubelle situé dans la cour sous le bâtiment A », selon laquelle « les occupants du bâtiment A et B bénéficieront d'un droit de passage à la cour pour se rendre à ce local exclusivement. Ce local étant à leur seul usage. Tout autre passage sera interdit après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette » en ce qu'elle limite l'accès à la courette au seul accès au local poubelle et interdit tout autre passage après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette ; que la demande de Dulac et du syndicat tendant à établir un passage de la cour numéro 1 dépendant de la propriété de l'immeuble du..., au profit du lot 19 de la copropriété du..., est désormais sans objet ;

Alors, de première part, que la société Dulac demandait en l'espèce l'établissement d'un droit de passage supplémentaire au seul profit des occupants du lot n° 19 ; que ce n'est qu'à cette fin qu'elle demandait que fût déclarée illicite et réputée non écrite la stipulation établissant sur la cour n° 1 une servitude de passage en vue du seul accès au local poubelle ; que le syndicat, outre sa demande relative aux frais de publication du jugement, se bornait à appuyer la demande de la société Dulac ; qu'en énonçant toutefois que la stipulation litigieuse devait être réputée non écrite en ce qu'elle interdit tout autre passage après le départ du locataire des locaux ayant accès par la courette, et qu'en conséquence la demande d'établissement d'un droit de passage au profit du lot n° 19 du bâtiment A était sans objet, ce dont il résulte qu'un droit de passage général était désormais conféré à l'ensemble des occupants des bâtiments A et B dans la cour n° 1, la Cour d'appel a statué au-delà de ce qui lui était demandé, et violé l'article 5 du nouveau Code de procédure civile ;

Alors, de deuxième part, qu'en statuant par « rétablissement » du droit de passage antérieur sur la cour numéro 1, qui, selon les constatations de l'arrêt attaqué d'où il résultait que jusqu'au retrait de Madame X..., la cour numéro 1 était une partie commune, ne pouvait être que le droit de chaque propriétaire de jouir et user librement des parties communes, tout en entérinant la scission de la copropriété et le transfert de la propriété de la cour à la SCI Montgolfier-Roux, la Cour d'appel a violé les articles 544, 682 et 1134 du Code civil et 9 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, de troisième part, que l'article 28, dont ils reconnaissaient par ailleurs l'applicabilité, prévoit que l'assemblée générale du syndicat initial que l'assemblée générale statue sur la demande de retrait de même que sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait quand l'assemblée générale du nouveau syndicat procède aux adaptations du règlement initial ; que les clauses régissant les modalités de la scission d'une copropriété ne sont pas soumises, quant à leur contenu matériel, au statut de la copropriété ; qu'en décidant que la stipulation de l'acte du 30 novembre 1981 relative aux servitudes, régissant les rapports entre les deux ensembles résultant de la division, devait être réputée non écrite dans la mesure énoncée ; par application des articles 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a violé les articles 28 de ladite loi et 1134 du Code civil ;

Alors, de quatrième part, que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel, en cas de demande de scission, l'assemblée générale du syndicat initial statue sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, ne confère pas au juge le pouvoir de statuer sur les modalités de la scission qui relèvent ainsi de la seule assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant cependant que la clause de servitude litigieuse était réputée non écrite seulement en ce qu'elle interdisait tout autre passage dans la cour que celui vers le local poubelle, la Cour d'appel, qui, en instituant un droit de passage sur un fonds extérieur à la copropriété – la cour – au prétexte des règles de la copropriété, a décidé des modalités du retrait de Madame X..., lequel n'était nullement remis en cause non plus que le transfert de la propriété de la cour à Madame X..., a excédé ses pouvoirs et violé l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, de cinquième part, que le document du 22 mars 1979 intitulé « Règlement de copropriété. Immeuble :... » incluait un état descriptif de division, clairement distinct du règlement de copropriété proprement dit, et désignant, conformément à l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, le lot n° 19, dans les termes relevés par la cour d'appel, « comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour n° 1, porte à gauche » ; qu'en retenant par la suite, à propos du lot n° 19, que « le règlement de copropriété stipul ait son seul accès par la cour commune n° 1 », quand il résultait manifestement, clairement et précisément, du seul état descriptif de division la seule mention, logiquement descriptive, de la situation du lot « au fond de la cour n° 1 », la Cour d'appel a dénaturé le règlement du 22 mars 1979 et l'état descriptif de division contenu dedans, et violé l'article 1134 du code civillegifrance ;

Alors, de sixième part, que l'état descriptif de division, serait-il inclus dans le règlement de copropriété, n'en est pas un élément constitutif et n'a pas à ce titre de force contractuelle ; qu'en retenant cependant, à propos du lot n° 19, que « le règlement de copropriété stipule son seul accès par la cour commune n° 1 », quand il résultait manifestement, clairement et précisément, du seul état descriptif de division, la seule mention, logiquement descriptive, de la situation du lot au fond de la cour, le lot n° 19 y étant en effet « désigné », dans les termes mêmes relevés par la cour d'appel, « comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour n° 1, porte à gauche », la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Alors, de septième part, qu'en se déterminant en considération du motif que les propriétaires de lots distincts disposent du droit d'y accéder, sans s'expliquer sur l'accessibilité du lot n° 19 par le lot n° 18 attenant et appartenant au même propriétaire, la société Dulac, ce dont il résultait que le lot n° 19 n'était pas enclavé par les termes de la scission de copropriété entérinée par l'acte du 30 novembre 1981 pris en application des résolutions des assemblées générales des 28 janvier 1980 et 26 mars 1981, mais que l'enclave résultait par la suite de la vente du lot n° 18 par la société Dulac, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 1134 du Code civil, 9 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Alors, de huitième part, que la SCI Montgolfier-Roux soutenait dans ses conclusions, que ce n'était qu'à la suite de la vente du lot n° 18 attenant au lot n° 19 litigieux, que ce dernier avait été enclavé, et de la sorte volontairement, ainsi que le relevait pour sa part également le syndicat des copropriétaires dans une lettre du 17 septembre 2001 adressée à la société Dulac, ce dont il s'évinçait nécessairement que la SCI soutenait que le lot n° 19 était accessible par la voie du lot n° 18 ; qu'en retenant cependant, par motifs adoptés du jugement, que « la SCI ne contestait pas que l'accès au lot n° 19 se faisait, avant le retrait de Madame X..., par la cour numéro 1 et ne se préva lai t d'aucun moyen de droit », la Cour d'appel a dénaturé les écritures de la SCI Montgolfier-Roux et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Alors, de neuvième part, qu'en retenant que « l'autorisation de principe de scission, donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une finalisation par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'ont pas été soumises à la copropriété », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les écritures d'appel de l'exposante, si le projet de règlement régulièrement communiqué au conseil syndical et aux copropriétaires ne prévoyait pas déjà les servitudes litigieuses, ce qui n'était nullement contesté par la société Dulac et si, en conséquence, l'acte du 30 novembre 1981 finalisé par le syndic au nom de la copropriété, ainsi qu'il était prévu par l'assemblée du 26 mars 1981, en tant qu'il prévoyait lesdites servitudes, n'avait pas été régulièrement passé au nom de l'assemblée des copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du Code civil ;

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 04 avril 2007


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2009, pourvoi n°07-16410

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Composition du Tribunal :

Président : M. Weber (président)
Avocat(s) : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Roger et Sevaux

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 14/01/2009
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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