LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 30 août 2007), que la commune de Valenciennes (la commune), propriétaire d'un local, l'a donné à bail à la société Val Karting (la société) pour y développer une activité de karting en intérieur ; qu'un voisin ayant agi à son encontre aux fins d'obtenir sa condamnation à exécuter des travaux d'insonorisation dans le local pris à bail, la société a assigné la bailleresse en garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la société de la condamnation au titre du coût des travaux de mise en conformité du local, alors, selon le moyen :
1°/ que l'obligation de délivrance du bailleur suppose une mise à disposition du bien objet du bail permettant l'affectation prévue originairement ; que le bien loué doit donc, compte tenu du droit applicable et de ses spécificités matérielles, pouvoir accueillir l'activité projetée dans le contrat de bail, peu important que des travaux d'aménagement soient nécessaires, particulièrement lorsque les parties ont convenu que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance ; que, dès lors, ne manque pas à son obligation de délivrance, en présence d'une telle clause, le bailleur qui met à la disposition du preneur un bien permettant l'affectation prévue, mais dont l'insonorisation ne suffit pas à prémunir le preneur de toute responsabilité vis-à-vis de tiers riverains du fait de son activité ; qu'en l'espèce, la commune a mis à disposition de la société un local permettant, compte tenu de la législation applicable et de la configuration des lieux, une activité de karting prévue au bail ; que le bailleur n'a donc pas manqué à son obligation de délivrance peu important que l'insonorisation du bâtiment n'ait pas été suffisante pour éviter toute responsabilité du preneur à raison du bruit résultant de son activité de karting, ce dernier ayant expressément accepté de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient le jour de l'entrée en jouissance ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
2°/ qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que "la clause de renonciation à recours contre le bailleur prévue au contrat (...) fait obstacle à ce que la société puisse réclamer la garantie du bailleur quant aux dommages et intérêts alloués aux époux X... résultant du trouble de voisinage" ; que la cour d'appel a donc retenu que, compte tenu de la convention conclue entre elles, la société Val Karting ne pouvait agir en garantie contre la commune en cas de condamnation pour trouble anormal de voisinage ; qu'en condamnant cependant le bailleur à garantir la société de la condamnation à réaliser des travaux d'insonorisation qu'elle avait été condamnée à réaliser pour réparer, en le faisant cesser, le préjudice causé aux époux X... et résultant du trouble de voisinage consécutif à l'exploitation du karting, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en condamnant le bailleur à garantir intégralement le preneur de sa condamnation à faire réaliser des travaux d'insonorisation en vue de faire cesser le préjudice causé par le bruit de l'activité de karting sans rechercher s'il n'était pas au moins partiellement imputable à l'exploitant, à raison notamment du type de véhicules utilisés, de leur nombre et des horaires d'ouverture dont le preneur décidait seul, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, constaté que les locaux avaient été pris à bail en vue de l'exploitation par la société de son activité de karting en intérieur, que le local ne comportait aucun dispositif d'insonorisation spécifique et qu'il ressortait d'une expertise judiciaire que les essais acoustiques n'étaient pas conformes à la réglementation, et retenu souverainement que des travaux importants s'imposaient compte tenu de l'inadaptation du hangar à l'activité envisagée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la commune n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Valenciennes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la commune de Valenciennes.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Ville de Valenciennes à garantir la société Val Karting de la condamnation résultant du jugement du 27 mars 2003 au titre du coût des travaux de mise en conformité du local pris à bail soit la somme maximale de 32.603 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt attaqué et à payer à la société Val Karting 2.000 euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat de bail souscrit entre les parties le 9 décembre 1997, la ville de VALENCIENNES a loué à la société VAL KARTING des locaux bâtiments et annexes, sis 31 rue Ernest Macarez à VALENCIENNES pour une durée de 3, 6 ou 9 années, a effet du 1er janvier 1998 ; que le bail prévoyait la possibilité pour le preneur de faire l'acquisition des lieux avant la fin de la première période triennale, ce qui n'a pas été fait ; qu'aux termes de l'article 5 du contrat, il a été convenu que le preneur « prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger de la ville aucune réparation d'aucune sorte. Il les entretiendra en bon état de réparations locatives » ; que l'article 7 prévoit par ailleurs que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre la ville notamment « du fait des accidents tant corporels que matériels et des dommages et préjudices de quelque nature qu'ils soient, résultant de l'occupation des lieux" ; que pour rejeter les demandes de la société VAL KARTING le tribunal a considéré que le bailleur avait respecté son obligation de délivrance dès lors que l'activité de karting prévue s'y exerçait, que ni le bail ni les dispositions légales ne mettaient à la charge du bailleur les travaux d'aménagement et qu'enfin, la clause de renonciation a recours faisait obstacle aux demandes ; que toutefois le bail crée à la charge de chacune des parties des obligations réciproques qui sont définies par le Code civil et la liberté contractuelle trouve sa limite dans ce qui fait l'essence même du contrat ; qu'ainsi, aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'il n'est pas discuté que les locaux ont été pris à bail en vue de l'exploitation par la société VAL KARTING de son activité de karting en intérieur ; que le local ne comportait aucun dispositif d'insonorisation spécifique ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire réalisée dans le cadre du litige opposant la société VAL KARTING aux époux X... que les essais acoustiques n'étaient pas conformes à la réglementation et que des travaux importants (estimés à 32.603 euros) s'imposaient compte tenu de l'inadaptation du hangar à l'activité envisagée ; que le fait que des karts puissent évoluer sur la piste du hangar n'est pas de nature à établir que le bailleur a satisfait pleinement à son obligation de délivrance dès lors que le local ne pouvait servir à l'exploitation prévue sans causer une gêne sonore indéniable, stigmatisée par le tribunal de VALENCIENNES dans son jugement du 27 mars 2003 ; que la qualité de professionnelle de l'exploitation de pistes de karting de l'appelante est sans incidence sur la teneur des obligations du bailleur ; qu'en outre, l'intimée ne peut soutenir, compte tenu de sa connaissance nécessaire de l'implantation des immeubles qui composent son agglomération, qu'elle ignorait qu'une maison à usage d'habitation se situait à proximité du hangar donné à bail, ou encore invoquer son absence de professionnalisme quant à la rédaction des baux, pour se dispenser de satisfaire aux obligations découlant du contrat de bail signé dès lors que nul n'est censé ignorer la loi ; qu'au vu de ces éléments, il doit donc être considéré que la ville de VALENCIENNES n'a pas satisfait pleinement à son obligation de délivrance et de dire qu'elle doit être tenue à garantir la société VAL KARTING de la condamnation relative au coût des travaux mis à sa charge relativement à l'insonorisation du local donné à bail, soit la somme maximale de 32.603 euros ;
1) ALORS QUE l'obligation de délivrance du bailleur suppose une mise à disposition du bien objet du bail permettant l'affectation prévue originairement ; que le bien loué doit donc, compte tenu du droit applicable et de ses spécificités matérielles, pouvoir accueillir l'activité projetée dans le contrat de bail, peu important que des travaux d'aménagement soient nécessaires, particulièrement lorsque les parties ont convenu que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance ; que, dès lors, ne manque pas à son obligation de délivrance, en présence d'une telle clause, le bailleur qui met à disposition du preneur un bien permettant l'affectation prévue, mais dont l'insonorisation ne suffit pas à prémunir le preneur de toute responsabilité vis-à-vis de tiers riverains du fait de son activité ; qu'en l'espèce, la Commune de Valenciennes a mis à disposition de la société Val Karting un local permettant, compte tenu de la législation applicable et de la configuration des lieux, une activité de karting prévue au bail ; que le bailleur n'a donc pas manque à son obligation de délivrance peu important que l'insonorisation du bâtiment n'ait pas été suffisante pour éviter toute responsabilité du preneur à raison du bruit résultant de son activité de karting, ce dernier ayant expressément accepté de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient le jour de l'entrée en jouissance ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ;
3) ALORS QU'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que « la clause de renonciation à recours contre le bailleur prévue au contrat (…) fait obstacle à ce que la société Val Karting puisse réclamer la garantie du bailleur quant aux dommages et intérêts alloués aux époux X... résultant du trouble de voisinage » ; que la Cour d'appel a donc retenu que, compte tenu de la convention conclue entre elles, la société Val Karting ne pouvait agir en garantie contre la Commune en cas de condamnation pour trouble anormal de voisinage ; qu'en condamnant cependant le bailleur à garantir la société Val Karting de la condamnation à réaliser des travaux d'insonorisation qu'elle avait été condamnée à réaliser pour réparer, en le faisant cesser, le préjudice causé aux époux X... et résultant du trouble de voisinage consécutif à l'exploitation du karting, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS à tout le moins QU'en condamnant le bailleur à garantir intégralement le preneur de sa condamnation à faire réaliser des travaux d'insonorisation en vue de faire cesser le préjudice causé par le bruit de l'activité de karting sans rechercher s'il n'était pas au moins partiellement imputable à l'exploitant, à raison notamment du type de véhicules utilisés, de leur nombre, et des horaires d'ouverture dont le preneur décidait seul, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
