LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'expert avait précisé que l'activité décrite par le preneur n'invitait pas à penser que le sol aurait dû être un sol spécial et que cela dépendait de la nature et des propriétés chimiques des huiles manipulées et, abstraction faite d'un motif surabondant sur la date de découverte de l'inexécution des travaux, qu'aux termes du bail, le preneur devait s'assurer que les locaux répondaient à son attente et qu'il ne pouvait dès lors reprocher à sa bailleresse de ne pas s'être inquiétée de la nécessité d'un sol étanche en raison de la manipulation de parfums et d'huiles essentielles, que la locataire avait une obligation d‘entretien des locaux et que les désordres existaient à son départ, la cour d'appel a pu déclarer la société Fragrances essentielles responsable des désordres et la condamner à la réparation du préjudice en résultant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fragrances essentielles aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fragrances essentielles à payer la somme de 2 500 euros à la société Participation foncière opportunité et à la SCI Première Avenue, ensemble ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour la société Fragances essentielles,
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré la société Fragrances Essentielles, ancienne locataire de locaux appartenant à la société La Participation Foncière Opportunité (aux droits de la SCI Première Avenue), responsable des désordres causés aux biens loués et de l'avoir condamnée à payer la somme de 39 046 euros à titre de dommages et intérêts
AUX MOTIFS QUE la société Fragrances Essentielles soutenait que le bailleur était seul responsable des dommages litigieux (odeurs et moisissures provenant de la dalle) et qu'il avait contrevenu à son obligation de délivrance ; que l'origine des désordres n'était nullement contestée (infiltrations d'essence de parfums dans le sol) ; que la preneuse ne saurait soutenir que s'imposait au bailleur une obligation d'effectuer les travaux d'isolement, en raison de son activité ; que l'expert judiciaire avait estimé que l'activité décrite par le preneur n'invitait pas à penser que le sol aurait dû être un sol spécial ; que l'expert avait indiqué que, en général, quand une société manipulait des huiles ou des parfums et faisait construire des locaux, elle précisait au maître d'oeuvre les adjuvants à rapporter sur le dallage, qui était traité ; qu'il ne lui avait pas été rapporté qu'une telle information avait été diffusée lors de la négociation du bail ; qu'il n'avait jamais été prévu au contrat de bail, l'exigence spécifique d'un sol bénéficiant d'une étanchéité spéciale ; qu'aucune demande n'avait été faite en ce sens par la preneuse ; que l'article 8 du contrat de bail stipulait que le preneur devrait entretenir et remplacer les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures, revêtements de sol et boiseries ; que le preneur « ne devra rien faire ou laisser faire qui puisse délivrer les locaux et il devra prévenir immédiatement le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété, dégradation ou détériorations qui viendraient à se produire dans les biens immobiliers objet des présentes et qui rendraient nécessaires les travaux incombant au bailleur » ; qu'ainsi, selon les termes du bail, la société preneuse devait s'assurer que les locaux répondaient à son attente et ne pouvait reprocher à la bailleresse de ne pas s'être inquiétée de la nécessité d'un sol étanche ; que ce moyen sera donc écarté ; que de son côté, au titre de l'article 8 du bail, la preneuse ne devait rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux ; que les désordres constatés par l'expert existaient avant son départ des lieux et étaient le résultat de 10 années d'exploitation ; que les réparations effectuées en 1997 faisaient suite à un dégât des eaux ; qu'à aucun moment, l'attention du bailleur n'avait été attiré sur les détériorations provenant de l'émanation des parfums ou sur les altérations du sol ; que le dallage constituait la structure du sol et relevait donc de l'article 606 du code civil ; qu'il n'en demeurait pas moins que l'article 15 du bail imposait au preneur de rendre l'immeuble « en bon état de réparation et d'entretien » et que l'article 1732 du code civil disposait que le preneur répondait des dégradations et pertes arrivant pendant sa jouissance ; que la société Fragrances Essentielles étaient tenue pour responsable, étant admis qu'elle ne contestait nullement que les tâches et odeurs étaient dues à son activité ; que le jugement serait réformé ;
ALORS QUE la clause d'un contrat de bail selon laquelle le preneur est responsable des dégradations et des détériorations qui viendraient à se produire dans les biens immobiliers, ne saurait avoir pour effet de vider de toute substance l'obligation du bailleur de délivrer un local conforme à la destination prévue par le bail et d'aboutir à une paralysie de l'activité du preneur, exercée conformément au bail ; que le bailleur est tenu, le cas échéant, d'adapter les éléments faisant partie de la structure même du bâtiment, pour permettre l'activité prévue au bail ; qu'il appartenait donc à la société bailleresse de livrer un local avec une dalle permettant l'activité de création et de production de parfums ; que le locataire ne saurait dès lors être tenu responsable des désordres affectant la dalle du local loué qui, selon les propres constatations de la Cour d'appel, ne correspondait pas à ces exigences ; qu'en jugeant autrement, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
