LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la bailleresse avait effectué les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade, qu'elle avait proposé en 2004 aux locataires de les reloger dans un appartement refait à neuf dans le même immeuble mais que ces derniers n'y avaient pas donné suite, n'avaient remis les clefs de leur appartement afin que les travaux puissent être effectués qu'en janvier 2006, et que par suite de leur obstruction, le retard apporté dans l'exécution des travaux nécessaires n'était pas imputable à la bailleresse, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant, souverainement déduit de ces constatations que les époux X...
Y... ne pouvaient opposer l'exception d'inexécution ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les locataires n'avaient payé aucun loyer entre septembre 2002 et août 2006, la cour d'appel, en prononçant la résiliation du bail, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, souverainement apprécié la gravité des manquements reprochés aux époux X...
Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X...
Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour les époux X...
Y....
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif, d'avoir prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires ou de tout occupant de leur chef, et d'avoir fixé la créance de la SMPI au titre des loyers et charges à 13.453,84 au 1er août 2006,
Aux motifs que le commandement de payer délivré le 16 mars 2005 retrace précisément l'historique des loyers impayés de septembre 2002 à mars 2005, faisant apparaître un solde débiteur de 6.886,40 Euros, que les requérants ne contestent pas n'avoir réglé aucun loyer (seule l'APL versée par la CAF ayant eu lieu), qu'ils ne peuvent arguer d'un défaut d'exécution par le bailleur de ses obligations pour se soustraire au paiement des loyers, qu'au demeurant, les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade ont été effectués, que le retard dans la réalisation de ces travaux n'est pas imputable à l'intimée compte tenu du classement de l'immeuble et de l'avis obligatoire de l'architecte des bâtiments de France, qu'il ressort de l'ordonnance de référé du 2 septembre 2004 que la SMPI avait proposé au requérant un appartement refait à neuf au deuxième étage du même immeuble au même prix et ce pour la durée des travaux, que les requérants n'ont pas cru devoir donner suite à cette proposition, qu'ils ont préféré déménager, que ce n'est que le 11 janvier 1996 qu'ils se sont manifestés auprès de l'intimée pour lui remettre les clefs de l'appartement afin que les travaux puissent être effectués, que cependant, en raison des relations conflictuelles qui opposent les parties et des nombreuses procédures engagées contre l'intimée par les requérants, la SMPI n'a pas cru devoir prendre le risque de pénétrer dans l'appartement hors la présence des locataires, qu'à plusieurs reprises (cf arrêts du 20 juillet 2005 et jugement du 6 janvier 2006), les requérants ont été invités à permettre la réalisation des travaux, que par suite de leur obstruction, il ne peut être imputé à la SMPI le retard apporté dans l'exécution desdits travaux, que s'agissant du non-paiement des loyers, à la demande des requérants, le juge des référés les avait par ordonnance du 23 décembre 2003 autorisés à consigner le montant des loyers entre les mains du bâtonnier, que cependant, aucune somme n'a été versée au prétexte que la décision du 23 décembre 2003 ne faisait que les autoriser à consigner sans les y contraindre, que ce raisonnement pernicieux révèle une mauvaise foi évidente, qu'en l'absence de tout règlement ou consignation des sommes dues, telle que visées dans le commandement, la résiliation du bail sera prononcée et le jugement sur ce point infirmé indépendamment des sommes dont le preneur se trouve par ailleurs créancier envers le bailleur, à la suite de condamnations prononcées contre ce dernier, étant établi que l'Administration a été avisée par lettre recommandée en date du 27 avril 2005 de l'assignation en résiliation du bail en demande d'expulsion et que l'enquête sociale a été effectuée conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que les requérants par leur comportement sont à l'origine du préjudice dont ils réclament réparation, qu'il échet de les débouter de leur demande de dommages-intérêts, que la SMPI justifie du montant de la créance au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2006 à la somme de 13.453,84 Euros,
Alors que, d'une part, le preneur peut refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers en cas d'inexécution par le bailleur de ses obligations, même si cette inexécution n'est pas imputable au bailleur ; qu'en l'espèce, les époux X...
Y... ont cessé de régler leurs loyers car leur appartement était devenu inhabitable, et avait même fait l'objet d'un arrêté de péril imminent ; qu'en décidant qu'ils ne pouvaient arguer d'un défaut d'exécution par le bailleur de ses obligations pour se soustraire au paiement des loyers, et que le retard dans l'exécution des travaux de réfection n'était pas imputable au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1728 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, l'autorisation donnée par le tribunal de consigner le montant des loyers entre les mains d'un tiers ne constitue pas une obligation à la charge des preneurs dont les locaux sont devenus inhabitables et qui peuvent dès lors refuser de payer leur loyer ; qu'à l'appui de sa décision, la cour d'appel a retenu que les époux X...
Y... n'avaient pas, en dépit d'une ordonnance l'autorisant, consigné le montant des loyers entre les mains du bâtonnier ; qu'en se fondant sur ce motif, de surcroît inopérant, pour prononcer la résiliation du bail, en dépit de l'inhabitabilité de l'appartement, et condamner les époux X...
Y... à payer 13.453,84 au titre des loyers et charges, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1728 du Code civil ;
Alors qu'enfin, la résiliation du bail ne peut être prononcée si, après compensation des créances réciproques, le bailleur est débiteur du preneur ; qu'en l'espèce, comme l'avait retenu le tribunal pour refuser de résilier le bail, la SMPI était redevable à l'égard des époux X...
Y... d'une somme de 18.000 , et après compensation, ces derniers étaient encore créanciers ; que d'ailleurs, la cour d'appel a, après compensation, condamné la SMPI à payer aux époux X...
Y... une somme de 4.546,16 ; qu'en prononçant la résiliation du bail dans ces conditions, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1728 du Code civil ;
