LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 25 juillet 2007) que la SCI Hôtel du Parc (la SCI) a, le 22 novembre 1969, donné à bail un local commercial à la société Le Home Fleuri ; que le bail a été renouvelé le 28 septembre 1981 et le 20 juillet 1991 ; que la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir l'exécution de travaux ; que la SCI a fait délivrer le 7 juillet 2004 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Home Fleuri puis a sollicité la résiliation du bail ; que les procédures ont été jointes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement relevé qu'en application de l'article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle, la cour d'appel a, sans dénaturation, retenu que la clause qui prévoyait que "tous les travaux de quelque nature qu'ils soient qui pourraient devenir par la suite nécessaires au bâtiment, clôtures, installations sanitaires etc seront à la charge exclusivement de la société preneuse.." ne visait pas expressément les travaux de mise aux normes imposés par l'administration mais simplement les travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment, des clôtures, des installations sanitaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes reconventionnelles de la SCI, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que la locataire n'a pas acquitté les causes du commandement qui lui a été délivré le 7 juillet 2004 et reste redevable à ce titre d'une somme de 4 573,47 euros, qu'en considération des éléments spécifiques de la cause, les juges du fond ont accordé au preneur un délai de vingt-quatre mois pour s'acquitter du paiement de la dette et suspendu pendant ce délai la résiliation et les effets de la clause résolutoire, que la décision sera confirmée de ce chef et la SCI déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et condamner la locataire au paiement de la somme de 7 622,45 euros outre une somme de 5 444,61 euros par mois d'occupation à compter du 1er septembre 2004 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si la somme due par la locataire ne s'élevait pas à la somme de 7 622,45 euros, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a limité à la somme de 4 573,47 euros le montant de la somme due par la société Home Fleuri à la SCI Hôtel du Parc, l'arrêt rendu le 25 juillet 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;
Condamne la société Home Fleuri aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Hôtel du Parc ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vuitton et Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la SCI Hôtel du Parc
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la SCI Hôtel du Parc devra exécuter la condamnation en exécution des travaux sous peine d'astreinte de 100 par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification de la décision et condamné la SCI Hôtel du Parc à payer à la SA Le Home Fleuri la somme de 70.000 à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique,
AUX MOTIFS QU'il convient néanmoins de rappeler qu'en application de l'article 1719 du Code civil les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur, qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que la clause précitée ne vise pas expressément les travaux de mise aux normes, imposés par l'administration, mais simplement des travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment, des clôtures, des installations sanitaires ; qu'il ressort par ailleurs d'un procès-verbal du 27 février 1999 de l'assemblée générale de la SCI Hôtel du Parc que la société n'avait pas contesté à cette date devoir entreprendre des travaux sur l'immeuble loué et avait d'ailleurs chargé son gérant de leur réalisation ; qu'au regard de ces éléments, l'appelante ne saurait sérieusement soutenir que la mise aux normes de lieux imposée par l'administration devait être mise à la charge de la SA d'Exploitation Le Home Fleuri ; que c'est dès lors en faisant une juste application des dispositions précitées au cas d'espèce que les premiers juges ont pu écarter les moyens soulevés de ce chef par la SCI Hôtel du Parc,
ALORS QUE, en affirmant que la clause du bail selon laquelle « tous les travaux de quelque nature qu'ils soient qui pourraient par la suite devenir nécessaires au bâtiment, clôtures, installations sanitaires, etc... seront à la charge exclusivement de la société preneuse, la société propriétaire entendant toucher le loyer fixé ci-après net de toutes charges quelconques» (art. 3), ne vise pas les travaux de mise en conformité, bien que la clause soit rédigée en termes généraux et vise tous les travaux et que la liste qui y figure ne soit pas limitative, la cour d'appel a dénaturé cette clause et a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de la SCI Hôtel du Parc tendant à voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la SA Le Home Fleuri et condamner celle-ci au paiement d'indemnités d'occupation, et d'avoir limité à 4.573,47 les sommes à payer par cette dernière à la SCI Hôtel du Parc,
AUX MOTIFS QUE, sur les demandes reconventionnelles de la SCI Hôtel du Parc, il n'est pas contesté que la SA Le Home Fleuri n'a pas acquitté les causes du commandement qui lui a été délivré le 7 juillet 2004 et reste redevable à ce titre d'une somme de 4.573,47 ,
ET AUX MOTIFS QUE néanmoins que, quelle que soit l'issue de cette instance, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'arrêt définitif rendu par la Cour d'appel d'Agen le 23 octobre 2002, de la réclamation formulée par la SCI Hôtel du Parc le 6 décembre 2003 au titre de la clause d'indexation des loyers, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juillet 2004 et de l'assignation en référé délivrée par la SCI Hôtel du Parc le 4 septembre 2004 tendant à voir acquise la clause résolutoire que, contrairement à ses allégations, le bail commercial consenti à la SA d'Exploitation Le Home Fleuri s'est renouvelé tacitement malgré la délivrance d'un congé le 15 novembre 1999,
ET AUX MOTIFS QUE la décision sera confirmée et la SCI Hôtel du Parc sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la SA Le Home Fleuri et condamner cette dernière au paiement de la somme de 7.622,45 arrêtés au 31 août 2004, outre une somme de 5.444,61 par mois d'occupation à compter du 1er septembre 2004,
1°) ALORS QUE la cour d'appel, qui se contente de constater l'absence de contestation sur la somme de 4.573,47 au titre des arriérés ayant justifié le commandement, sans rechercher si ce montant ne s'élevait pas en réalité comme le soutenait l'exposante à la somme de 7.622,45 , la cour d'appel, qui a ainsi manqué à son office en n'examinant pas la demande et en se contentant de faire droit à la demande à la seule hauteur de ce qui n'était pas contestée sans autres motifs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil,
2°) ALORS QUE la cour d'appel, qui a considéré qu'il ressortait de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Agen le 23 octobre 2002 que le bail commercial consenti à la SA Le Home Fleuri s'était renouvelé tacitement malgré la délivrance d'un congé le 15 novembre 1999, bien que la cour d'appel d'Agen ne se soit aucunement prononcée sur la question du congé délivré le 15 novembre 1999, ni sur le renouvellement ou la reconduction tacite du bail, a violé l'article 1351 du Code civil, ensemble l'article 480 du Code de procédure civile,
3°) ALORS QU'en application de l'article L.145-28 du Code de commerce, aucun locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et que « jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », de sorte que, même lorsqu'il a délivré congé au locataire, avec ou sans refus d'une indemnité d'éviction, le bailleur peut parfaitement se prévaloir de la clause résolutoire du bail à l'égard du locataire maintenu dans les lieux ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel ne pouvait déduire, ni de la demande formée le 6 décembre 2003 par la SCI Hôtel du Parc au titre de la clause d'indexation des loyers, ni du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juillet 2004, ni même de l'assignation en référé du mois de septembre 2004 tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, qu'elle avait tacitement consenti un renouvellement du bail malgré la délivrance d'un congé avec refus d'indemnité d'éviction le 15 novembre 1999 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L.145-17 et L.145-28 du Code de commerce,
4°) ALORS QUE le bail prend donc fin lorsque le congé est régulièrement signifié par écrit, dans les conditions fixées par l'article L.145-9 du Code de commerce, de sorte que, lorsque le congé a été délivré, le bail cesse, même si le locataire peut dans certains cas avoir droit au maintien dans les lieux ; qu'en considérant que le bail s'était tacitement renouvelé tacitement, la cour d'appel a violé les articles L.145-9, L.145-17 et L.145-58 du Code de commerce.
