LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Pacific industrie distribution ayant sollicité la confirmation du jugement qui avait écarté l'application du statut de baux commerciaux aux locaux litigieux sur le fondement de l'article L. 145-1, 2° du code de commerce et ayant soutenu dans ses conclusions "qu'à l'origine le terrain était nu et qu'il ne pouvait faire l'objet d'un bail commercial", la cour d'appel n'a pas modifié l'objet du litige ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que des constats établis par un huissier de justice les 17 janvier 2000, 20 septembre 2001 et 23 novembre 2001 ne faisaient état que d'un bâtiment de stockage de matériels divers dont certains tels que carcasses de voitures et de caravanes sans rapport avec l'activité du locataire, que la présence de matériel relatif à la préfabrication de dalles n'était pas notée et qu'aucune activité de ce type n'avait été constaté par l'huissier de justice lors de ses différents passages, qu'il était par ailleurs précisé dans ces procès-verbaux que le compteur électrique ne tournait pas, que des bois pourris étaient visibles, que des lianes et des herbes folles poussaient devant le bâtiment et couraient sur les matériaux entreposés et qu'aucune activité n'étaient perceptible et en ayant souverainement déduit que la société Fiumarella ne rapportait pas la preuve que la privation des lieux compromettrait l'exploitation de son fonds, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la société Fiumarella ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux au titre de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fiumarella aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure, rejette la demande de la société Fiumarella ; la condamne à payer à la société Pacific industrie distribution la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Fiumarella
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail du 30 octobre 1988 ne peut être soumis au statut des baux commerciaux et, en conséquence, validé le congé délivré par la société Pacific Industries Distribution à la SA Fiumarella le 30 juin 2004, ensemble ordonné l'expulsion de cette dernière ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Fiumarella soutient que les lieux sont utilisés aux fins d'une part de zone de préfabrication lourde et d'autre part d'entreposage de matériels et de matériaux nécessaires à la mise en oeuvre de son objet social et qu'ainsi ils constituent des locaux accessoires dont la privation serait de nature à compromettre son exploitation ; qu'elle peut donc prétendre de ce fait bénéficier du statut des baux commerciaux ; que cependant, la charge de la preuve du caractère indispensable du local commercial incombe au locataire ; qu'en effet, il est de jurisprudence constante que le statut des baux commerciaux est refusé au locataire pour les locaux accessoires présentant un simple caractère de commodité ou d'utilité ; qu'en l'espèce, la SA Fiumarella ne rapporte pas la preuve que la privation des lieux compromettrait l'exploitation de son fonds, ni que ceux-ci sont indispensables pour la réalisation de son activité de préfabrication de pré-dalles en béton et qu'il lui est notamment impossible de procéder au stockage de ses matériels et à la préfabrication dans son local principal ; que par ailleurs les constats d'huissier en date des 17 janvier 2000, 20 septembre 2001, 23 novembre 2001 ne font état que d'un bâtiment à usage de stockage de matériels divers dont certains telles que carcasse de voitures et de caravanes sans objet avec l'activité du locataire ; que la présence de matériels relatifs à la préfabrication de dalles n'est pas notée ; qu'aucune activité de ce type n'a été constatée par l'huissier lors de ses différents passages ; qu'il est par ailleurs précisé dans les procès-verbaux dressés les 17 janvier 2000, 20 septembre 2001 que le compteur électrique ne tourne pas, que des bois pourris sont visibles, qu'aucune activité n'est perceptible, que des lianes et des herbes folles poussent devant le bâtiment et courent sur les matériaux entreposés ; qu'il n'est pas plus fait mention de l'activité de préfabrication, ni de la présence des matériels nécessaires à celle-ci, dans le constat réalisé le 10 décembre 2001 à la demande et en présence du président directeur général de la SA Pacific Industries Distribution, ce dernier faisant référence uniquement à une utilisation du terrain et du bâtiment à titre de dépôt de matériels ; qu'ainsi le constat établi à sa demande le 9 juin 2006 aux fins de faire constater à cette date la présence d'une pièce utilisée dans le cadre de l'activité de fabrication de pré-dalles ainsi que d'une table métallique située à l'arrière du bâtiment (et non signalées dans les précédents constats) apparaît tardif et de pure circonstance et ne saurait établir une activité régulière antérieure à cette date ; qu'au demeurant, la SA Pacific Industries Distribution indique dans ses écritures que suivant les chantiers les éléments préfabriqués sont fabriqués sur les lieux de ces derniers ; qu'en outre et à titre surabondant c'est à juste titre que le premier juge a relevé que pour que le statut puisse s'appliquer aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions encore faut-il que celles-ci aient une destination commerciale, industrielle ou artisanale et que l'exploitation soit affectée à l'exploitation d'un fonds et que tel n'était pas le cas en l'espèce au moment du renouvellement du bail, l'entreposage de matériaux ne pouvant suffire à donner la qualification de bail commercial au bail litigieux ; qu'ainsi en l'absence d'une part d'exploitation d'un fonds de commerce et d'usage commercial du terrain loué et d'autre part de la preuve que la perte des lieux litigieux compromettrait l'exploitation de la SA Fiumarella c'est à juste titre que le premier juge a dit que le bail ne pouvait être soumis au statut des baux commerciaux ; que de ce fait, le congé délivré le 30 juin 2004, conformément aux dispositions des articles 1738 et 1736 du code civil relatives aux baux non écrits, est valable et qu'il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la SA Fiumarella ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour appliquer le statut des baux commerciaux à une convention, l'article L. 145-1-I-2° du code de commerce précise que le statut concerne : « les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés les constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire » ; que le principe est que les terrains nus sont exclus du statut, même s'ils sont affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal, mais le statut peut s'appliquer si le locataire a édifié des constructions qui confèrent à l'objet de la location la nature d'un local ou d'un immeuble ; or, qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé par l'huissier le 17 janvier 2000 que sur le lot n° 35 un petit bâtiment en bois est édifié à environ 4 mètres de la clôture existante. Ce bâtiment est à usage de stockage (…) ; que le bailleur avait certes dans la convention autorisé toutes constructions, mais encore faut-il que la nature de la construction ouvre droit au statut ; qu'il faut que cette construction ne soit ni sommaire, ni provisoire, ni aisément démontable et qu'elle présente les critères de fixité et de solidité ; qu'il faut ensuite que les constructions aient une destination commerciale, industrielle ou artisanale, sachant que l'ensemble doit servir à l'exploitation d'un fonds ; les lieux loués doivent être affectés à l'exploitation d'un fonds ; que cette appréciation se fait au moment du renouvellement de la convention ; qu'en l'espèce, le bail est venu à expiration le 1er avril 1998 ; les procès-verbaux dressés par l'huissier les 17 janvier 2000, 20 septembre 2001 mentionnent que le compteur électrique ne tourne pas, que des bois pourris sont visibles, aucune activité n'est perceptible, des lianes et des herbes folles poussent devant le bâtiment et courent sur les matériaux entreposés ; que si le constat du 23 novembre 2001 note un rangement des matériels, l'entreposage de matériaux ne saurait suffire à donner la qualification de bail commercial à cette convention ; qu'en conséquence, en l'absence d'exploitation d'un fonds de commercial et d'usage commercial du terrain loué, la société Fiumarella ne peut soutenir que le bail dont elle se prévaut a la nature commerciale ; que dès lors, le renouvellement du bail litigieux ne permet pas l'application du statut protecteur du bail commercial à la convention ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation du fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds ; que la nécessité du local accessoire doit s'apprécier par rapport à l'exploitation du fonds de commerce sans considération des possibilités de remplacement dont le preneur pourrait disposer par ailleurs ; qu'en reprochant à la société Fiumarella de ne pas démontrer qu'il lui était impossible de procéder au stockage de ses matériels et la préfabrication de dalles dans son local principal, la cour viole l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation du fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds ; que cette condition postule que le local soit nécessaire à l'exploitation du fonds, mais n'implique pas pour autant qu'elle lui soit indispensable, étant observé que cette condition, qui figurait dans la rédaction initiale du décret du 30 septembre 1953 a été abandonnée depuis l'entrée en vigueur de la loi du 12 mai 1965 ; qu'en subordonnant l'applicabilité du statut des baux commerciaux à la preuve du caractère, non seulement nécessaire, mais indispensable du local accessoire, la cour ajoute de nouveau à l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce et ce faisant le viole ;
ALORS QUE, PAR AILLEURS, pour revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, la SA Fiumarella se prévalait, et se prévalait exclusivement, des dispositions applicables aux locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation du fonds, à l'exclusion de celles applicables aux terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ; qu'au reste, la société Fiumarella n'a cessé de démentir l'assertion suivant laquelle le bail litigieux serait un bail de terrain nu, ce qui est d'ailleurs confirmé par la cour qui admet l'existence d'un bâtiment dès avant la conclusion du bail (cf. arrêt p.6 in fine et p.7 § 1) ; qu'en examinant néanmoins la prétention de la société Fiumarella au bénéfice du statut des baux commerciaux et la validité du congé délivré par la société Pacific Industries Distribution au regard des dispositions de l'article L. 145-1, I, 2°, la cour méconnaît les termes du litige, violant l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, ENFIN, un local accessoire ne constitue pas, par hypothèse, le siège même de l'exploitation commerciale, si même il est nécessaire à cette exploitation, ce qui peut être le cas d'un lieu de stockage ou d'entreposage; qu'en subordonnant l'applicabilité du statut des baux commerciaux à un local ou immeuble accessoire à la condition que cet immeuble, et plus particulièrement les bâtiments qui y sont édifiés, participe de l'exploitation même du fonds commercial ou artisanal, la cour viole, par refus d'application, l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce et, par fausse application, l'article L. 145-1, I, 2° du même code.
