LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juin 2007), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du Château de la Pinède (le syndicat des copropriétaires) à Juan-les-Pins, reprochant à Mme De
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d'avoir entrepris des travaux à l'extérieur de son appartement et en sous-sol sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'a mise en demeure de les interrompre et a demandé sa condamnation à lui payer certaines sommes ;
Attendu que pour débouter le syndicat de ses demandes, l'arrêt retient que le premier juge a considéré à tort que le fonds de Mme De
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faisait partie de la copropriété et qu'il en a tiré des conséquences dès lors erronées ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si du fait de sa situation dans l'immeuble et de l'usage qui pouvait être fait de certaines parties de cet immeuble, le droit acquis par Mme De
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n'était pas un droit de copropriété, alors que le syndicat des copropriétaires soutenait que le statut de la copropriété s'appliquait impérativement à l'entier immeuble depuis l'établissement en 1962 d'un état descriptif de division incluant le lot 8 du rez-de-chaussée et que la loi du 10 juillet 1965 s'imposait de plein droit aux règlements antérieurs à sa promulgation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme De
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme De
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à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château de la Pinède la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château de la Pinède.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté l'ensemble des demandes de Madame DE
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et condamné cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires du CHATEAU DE LA PINEDE la somme de 29.888,15 au titre de la remise en état des lieux, celle de 39.600 , au titre de l'appropriation du sous-sol et 2.000 au titre du mur litigieux, d'avoir débouté l'exposant de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Madame Emmanuela
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épouse DE
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qui se fonde sur la mention de son titre selon laquelle le vendeur déclare qu'il résulte de diverses conventions antérieures à ce jour que les biens objet des présentes ne sont pas considérés comme faisant partie de la copropriété concernée par cet état descriptif de division et par conséquent ne participent pas aux charges et travaux de ladite copropriété, mention confirmée par cette observation figurant aussi au titre, selon laquelle le syndic, organe de la copropriété, affirmait qu'il n'y avait "pas de questionnaire à remplir, il (le bien vendu) ne fait pas partie de la copropriété", fait valoir sans être contredite que la copropriété vient aux droits de Monsieur
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, qu'elle n'avait pas acquis le grand appartement où est situé son lot, resté la propriété des consorts
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, que lorsque Monsieur
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avait fondé cette copropriété en 1947, il a justement fait abstraction de ce grand appartement au rez-de-chaussée qui ne lui appartenait donc pas, tout cela étant accrédité par les motifs d'un jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Grasse après expertise, le 11 décembre 1984 ; que le syndicat des copropriétaires "Le Château de la Pinède", sans justifier des actes qui fonderaient son droit de propriété ni discuter des éléments ci-dessus qui lui sont opposés, se contente d'exciper de son état descriptif de division du 21 mars 1962, publié le 17 avril 1962 qui est un acte le concernant seul et inopposable aux tiers, spécialement les auteurs de Madame Emmanuela
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épouse DE
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et Madame DE
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elle-même, sauf à dire que cet état descriptif de division du 21 mars 1962 aurait été approuvé par une assemblée générale des copropriétaires à laquelle les auteurs de Madame DE
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auraient été convoqués, ce qui n'est pas justifié en l'espèce par ce syndicat » ;
1°) ALORS QUE l'état descriptif de division régulièrement publié à la conservation des hypothèques est opposable aux tiers acquéreurs du lot de copropriété ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 27 juin 2001 stipulait que les droits immobiliers vendus étaient constitués par le lot n° 14 résultant de la division du lot n° 8 de l'ensemble immobilier faisant l'objet d'un état descriptif de division établi le 21 mars 1962 et régulièrement publié le 15 avril 1962 ; qu'ainsi, cet état descriptif de division était opposable à Madame DE
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, ayant cause particulier ; qu'en décidant le contraire et en retenant la thèse de Madame DE
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qui ne produisait pourtant qu'un jugement du 11 décembre 1984 auquel elle était tiers, lequel jugement n'avait pas tranché dans son dispositif la question du statut des droits immobiliers ayant fait l'objet de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 7 du décret modifié du 4 janvier 1955 ;
2°) ALORS QUE les « déclarations » portées en fin d'acte par le vendeur, selon lesquelles « les biens objets des présentes ne font pas partie de la copropriété concernée par l'état descriptif de division » dressé par Me
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à ANTIBES le 21 mars 1962, ne pouvaient valoir contre et outre les mentions de l'acte notarié, résultant des constatations faites par le notaire, et selon lesquelles le bien vendu, issu d'un lot soumis au régime de la copropriété, y demeurait soumis ; qu'elles ne pouvaient non plus valoir contre et outre les mentions de l'état descriptif de division modifié et publié pour tenir compte de la division du lot n° 8 en deux lots (n° 14 et 15) dont celui vendu à Mme DE
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, et représentant 277/1 000e ; qu'au demeurant, l'acte notarié de vente précise à ce même chapitre « Déclarations », que « l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné » ; qu'en déduisant de ces « déclarations » du vendeur, dépourvues de toute valeur juridique que le bien vendu n'appartenait pas à la copropriété du « Château de la Pinède », la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, ensemble les articles 1317 et 1319 du Code Civil ;
3°) ALORS QUE, de la même manière, l'affirmation du syndic, portée à l'acte, selon laquelle il n'y avait « pas de questionnaire à remplir, (le bien)ne (faisant) pas partie de la copropriété », n'engageait que ce dernier et ne pouvait prévaloir contre les mentions de l'acte notarié et de l'acte descriptif de division d'où il résultait que le bien vendu constituait le lot n° 8 de la copropriété le « Château de la Pinède » ; en sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour a violé les textes susvisés ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en ne recherchant pas si, du fait de sa situation dans l'immeuble et de l'usage qui pouvait être fait de certaines parties de cet immeuble, le droit immobilier acquis par Madame DE
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n'était pas un droit de copropriété, quels que puissent être les stipulations ou accords intervenus, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
