LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que la société Paul Vaillant Couturier a fait édifier, en 1999, en qualité de promoteur un ensemble immobilier à vocation sociale dont elle a confié, par mandat exclusif du 18 novembre 1999, la commercialisation à la société Quatrinvest ; qu'en contrepartie d'avantages fiscaux et de prix, les acquéreurs devaient mettre le logement acquis en location avec plafonnement des loyers ; que les époux X... ayant signé le 18 mars 2000 une proposition d'achat par l'entremise d'une agence immobilière, la société Impact Immo Mairie, s'étant aperçus que le programme était à vocation locative alors qu'ils désiraient fixer leur résidence dans le bien réservé, ont assigné les sociétés ci-dessus énoncées en sollicitant la condamnation de celles-ci à réparer leur préjudice ; que Mme Y... ayant signé le 21 janvier 2000 avec la société Quatrinvest un contrat de réservation d'un appartement en l'état futur d'achèvement en vue d'y fixer sa résidence principale, a formé une semblable demande ; que les deux instances ont été jointes ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses deux branches et le second moyen de ce même pourvoi, pris en ses deux dernières branches, réunis :
Attendu que le moyen fait grief à l'arrêt (Versailles, 21 octobre 2005) de condamner la société Paul Vaillant Couturier à verser à Mme Y..., d'une part, aux époux X..., d'autre part, une somme de 12 000 euros et de dire qu'elle devra supporter les deux tiers de ces condamnations, alors, selon le moyen :
1°/ que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ; qu'en l'espèce, le mandat du 18 novembre 1999 ne prévoyait nullement que la société Quatrinvest aurait la possibilité de proposer à la vente des "appartements dérogatoires", mais stipulait clairement que les appartements mis en vente avaient une destination locative ; que ce mandat, d'interprétation stricte, s'imposait au juge, peu important qu'un protocole en date du 15 novembre 1999 ait évoqué la possibilité de déroger, sous des conditions très strictes, à la vocation locative du programme, de sorte qu'en jugeant qu'il était sans incidence que la possibilité de vendre des "appartements dérogatoires" ne soit pas reprise dans le contrat de mandat, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1989 du code civil ;
2°/ que la société Paul Vaillant Couturier soutenait, dans ses conclusions d'appel, que si la société Quatrinvest avait eu pour mandat de vendre des "appartements dérogatoires", cette possibilité de dérogation aurait entraîné une alternative sur les prix de vente, qui devaient nécessairement différer entre une vente à caractère locatif et une vente pour installer une résidence principale, de sorte que la stipulation d'un prix unique dans la grille annexée au contrat de mandat, qui s'imposait à la société Quatrinvest, prouvait que la société Quatrinvest n'avait eu pour mandat que de vendre des appartements à destination locative ; qu'en jugeant que la société Quatrinvest n'avait pas agi en dépassement de son mandat, sans rechercher si, comme le soutenait la société Paul Vaillant Couturier, la stipulation d'un prix unique ne permettait pas de conclure à l'existence d'un mandat portant exclusivement sur des appartements à destination locative et nullement sur des "appartements dérogatoires", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1989 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à un simple argument sur la stipulation d'un prix unique en recherchant la commune intention des parties telle qu'elle résultait notamment du rapprochement du protocole du 15 novembre 1999 et du mandat exclusif du 18 novembre 1999, a souverainement retenu que ce dernier acte n'excluait pas, en lui-même, la possibilité pour la société Quatrinvest de vendre des appartements dits "dérogatoires" à des acquéreurs désireux d'y fixer leur résidence ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche et le second moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche, réunis, tels qu'énoncés dans les mémoires et reproduits en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'en retenant exactement que la mention "résidence principale" ne figurait pas sur les exemplaires du contrat litigieux produit , la cour d'appel ne l'a pas dénaturé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'en retenant qu'il n'était pas contesté que la mention "résidence principale" ait été ajoutée à l'article 13 du contrat, la cour d'appel n'a pas dénaturé les écritures des parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, tel qu'énoncé dans le mémoire en défense et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'en retenant que la société Quatrinvest, membre du groupe Entenial, professionnel de l'immobilier, disposant d'un réseau de commercialisation exclusivement tourné vers des investisseurs en logements locatifs avait commis une faute en proposant à Mme Y... un logement pour sa résidence principale alors qu'elle ne devait pas ignorer qu'aucune décision collégiale n'avait été prise pour autoriser les ventes "dérogatoires", la cour d'appel qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, pris en sa seconde branche, tel qu'énoncé dans le mémoire en défense et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'ayant relevé que la société Quatrinvest, d'une part, n'avait pas informé la société Impact Immo Mairie de l'exclusion de la possibilité de ventes dérogatoires et l'ignorait elle-même, d'autre part, qu'elle ne contestait ni avoir remis à cette agence le protocole du 15 novembre 1999 faisant état, à tort, de la possibilité de dérogations à l'obligation de louer le bien acquis, ni avoir signé elle-même et transmis sans aucune réserve le contrat préliminaire signé par les époux X... à la société Paul Vaillant Couturier, la cour d'appel n'était pas tenue de se livrer à une recherche que ces constatations rendaient inopérante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne la société Paul Vaillant Couturier et la société Quatrinvest aux dépens afférents à leur pourvoi respectif ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paul Vaillant Couturier à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros et à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille huit.
