LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que M. X... a proposé aux époux Y... l'achat, suivant les modalités de la vente en état futur d'achèvement, de dix appartements avec parkings dans l'ensemble immobilier que faisait édifier la SCI Atoll Beach ; qu'à cette fin ont été constituées, entre les époux Y..., une société civile particulière monégasque, la SCP Roza, et entre cette SCP et M. X..., dix sociétés civiles immobilières également monégasques (les SCI), le contrat de réservation passé entre la SCP, dont le gérant était M. X..., et la SCI Atoll Beach prévoyant le financement de l'opération par un apport de 15 % du prix par chacun des associés des SCI et de 70 % par un emprunt, dont l'obtention était prévue comme l'une des conditions suspensives des acquisitions ; que, faute par M. X... de régler sa part du dépôt de garantie, à l'occasion du contrat de réservation, dépôt fixé au dixième du prix d'acquisition, la SCP remettait à la SCI Atoll Beach un chèque de ce montant ; qu'avant même que ne soient régularisés, le 7 février 1992, par M. Z..., notaire, les dix actes de vente aux dix SCI, représentées par leur gérant, M. X..., M. Y... remettait, par l'intermédiaire de la SCP, la somme de 8 970 000 francs à la SCI Atoll Beach et la somme de 879 000 francs au notaire ; qu'à l'occasion de la conclusion des dix actes de vente, M. X... a renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'octroi de prêt ; qu'à la demande de M. X..., la SCP versait encore deux sommes de 5 605 000 et de 4 395 000 francs à la SCI Atoll Beach ; que n'ayant pas été payée du prix prévu aux actes de vente, alors que l'investissement portait sur la somme de 43 950 000 francs, la SCI Atoll Beach ayant fait délivrer commandement de saisie immobilière, les biens ont été adjugés à la moitié de leur valeur à la société Chourgnoz, société mère de la SCI Atoll Beach ; que la SCP et les époux Y... ont fait assigner M. X..., la SCI Atoll Beach et M. Z... afin d'être indemnisés de leur préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que, pour débouter les époux Y... et la SCP Roza de leurs prétentions, l'arrêt retient qu'ils n'établissaient pas les agissements dolosifs imputés à la SCI Atoll Beach ; que le fait que M. X... ait été l'apporteur de l'affaire n'était pas en soi constitutif d'une manoeuvre, alors qu'il n'était pas établi qu'il avait reçu des commissions occultes de la part de la SCI Atoll Beach ; qu'eu égard aux pleins pouvoirs qui étaient les siens aux termes des statuts des SCI, il n'était pas établi qu'il ait outrepassé ses mandats, alors qu'il signait les actes de vente des immeubles en état futur d'achèvement, M. Y... ayant, postérieurement à ces achats, couvert les agissements de son associé gérant, en faisant un paiement correspondant à 55 % du prix de vente de ces appartements ; qu'encore n'était pas caractérisé le comportement fautif préalable aux acquisitions de M. X..., la preuve n'étant pas rapportée que ce dernier, tout au moins avant le 7 février 1993, n'avait pas eu l'intention de faire le moindre apport personnel ; que M. Z... n'avait pas manqué à son devoir de conseil lequel ne s'étendait pas aux éléments de fait et de droit connus du client et que la collusion entre ce notaire, la SCI Atoll Beach et M. X..., ces deux derniers exempts de fraude, était sans fondement ;
Mais attendu qu'ayant souverainement apprécié les éléments de preuve qui lui étaient soumis, après avoir analysé les faits invoqués comme présomptions à l'encontre de M. X..., de la SCI Atoll Beach et de M. Z..., la cour d'appel a pu estimer qu'aucune faute ne pouvait leur être reprochée ; qu'on ne saurait lui faire grief de n'avoir pas expressément affirmé que c'était de l'ensemble des fait allégués, appréciés globalement, qu'elle tirait sa conviction ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Et sur le deuxième moyen, pris en ses trois branches, ci-après annexé :
Attendu que le moyen est inopérant en sa première branche, dans la mesure où les contraventions commises à la réglementation régissant le dépôt de garantie à l'occasion du contrat de réservation sont sans conséquence sur la validité des contrats de vente en état futur d'achèvement, non fondé, en sa deuxième branche, la cour d'appel ayant souverainement relevé que la seule connaissance par la SCI Atoll Beach de l'intervention du gérant, M. X..., de ne pas reprendre les conditions suspensives d'obtention d'un prêt de 70 % lors de la signature des actes authentiques ne suffisait pas à caractériser une manoeuvre frauduleuse, dès lors qu'à l'époque la SCI Atoll Beach ne pouvait avoir aucun doute sur les capacités de financement affichées, ni sur les bonnes relations entre le financier et son gérant statutaire, l'ampleur du désordre économique et financier subi par M. Y... ne constituant pas non plus une présomption de mauvaise foi de la part de la SCI Atoll Beach, dont l'intérêt était d'obtenir à terme le solde du prix, tout en sachant que le recours à un prêt était nécessaire à l'aboutissement du projet et que seules étaient en discussion les conditions dudit prêt, irrecevable, comme nouveau et mélangé de fait, en sa troisième branche, la SCP Roza et les époux Y... n'ayant pas invoqué devant la cour d'appel l'abus de droit qu'aurait commis la SCI Atoll Beach en ayant poursuivi l'exécution des contrats, plutôt que leur résolution ;
Et encore sur le quatrième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que le notaire n'est pas tenu d'un devoir de conseil envers ceux qui restent tiers par rapport aux actes auxquels il intervient ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu les articles 1382 et 1850 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCP Roza et les époux Y... de leur action dirigée contre M. X..., l'arrêt relève que la responsabilité de ce dernier ne saurait être retenue dans la mesure où, gérant des SCI, ayant pouvoir d'autoriser tous actes en rapport avec l'objet social des dites sociétés et, spécialement, d'acquérir et vendre tous biens immobiliers soit au comptant, soit à terme, aux prix, charges et conditions qu'il jugeait à propos, en renonçant à la condition suspensive d'octroi de prêts, M. X..., ès qualités, n'avait pas outrepassé le mandat qui était le sien ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SCP Roza et les époux Y... ne mettaient pas en oeuvre l'action sociale, mais poursuivaient la réparation du préjudice que leur avait personnellement causé la faute qu'ils imputaient à ce gérant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le quatrième moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCP Roza et les époux Y... de leur action dirigée contre M. Z..., l'arrêt retient que le devoir de conseil du notaire ne s'étend pas aux éléments de fait et de droit et à leurs conséquences parfaitement connus du client acquéreur, en l'espèce les dix SCI, valablement représentées par leur gérant, lesquelles renonçaient à la condition suspensive du recours à un prêt à hauteur de 70 %, tel qu'il avait été initialement convenu dans le contrat de réservation, et que les anomalies de ce dernier contrat ne pouvaient entraîner la responsabilité du notaire dès lors que leur effet avait cessé par la signature des ventes ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans avoir recherché, comme elle y était invitée, si M. Z..., informé au jour de la signature des actes authentiques tant des règlements effectués par la SCP Roza que de l'impossibilité pour les SCI de faire face à leurs engagements, n'avait pas mis en péril les droits de la SCP en conférant l'authenticité à des actes de vente supprimant la condition suspensive de l'octroi du prêt prévue au contrat de réservation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les trois autres branches du troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCP Roza et les époux Y... de leurs demandes dirigées contre MM. X... et Z..., l'arrêt rendu le 16 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne in solidum M. X... et M. Z... à payer la somme globale de 2 000 euros aux demandeurs ; rejette la demande de la SCI Atoll Beach ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille huit.
