AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 janvier 2005), que les époux X... ont acquis de la société Y... immobilier, ayant pour gérant M. Y..., une parcelle de terre grevée d'une servitude de passage consentie le même jour au profit de fonds dominants appartenant aux vendeurs, mais excluant expressément qu'elle puisse être utilisée comme desserte principale de la parcelle E 1339 les jouxtant et supportant la maison de M. Y... ; que soutenant que les vendeurs auraient usé de manoeuvres frauduleuses en leur dissimulant l'existence d'un projet d'extension de cette habitation de nature à modifier l'utilisation prévue de la servitude, les époux X... ont assigné la société Y... immobilier et M. Y... en nullité de la clause de l'acte de vente portant création d'une servitude de passage et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen, que l'impartialité du juge figure au rang des exigences d'un procès équitable ; que tout jugement rendu par un tribunal en contradiction avec cette exigence est nul : que la cour d'appel reproche aux époux X... un certain comportement procédural , empreint de mauvaise foi, au moyen de simples affirmations tout en niant leur droit fondamental d'intenter un procès à leur adversaire ; d'où il suit que la cour d'appel était de parti pris et qu'en application de l'article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales son arrêt doit être annulé ;
Mais attendu qu'aucun des termes relevés par le moyen n'est susceptible de mettre en cause l'impartialité du juge, laquelle se présume jusqu'à preuve contraire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :
1 / que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que le vendeur est tenu d'une obligation d'information et de loyauté quant aux conditions essentielles de la vente ;
d'où il suit que prive sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, la cour d'appel, qui ne recherche pas si les époux X... auraient consenti à l'instauration d'une servitude de passage grevant leur propriété s'ils avaient été informés par M. Y... et la sarl Y... immobilier de ce que le fonds dominant, en nature de lande au moment de la vente, était destiné à recevoir une extension d'un bâti existant , ce qui, au regard de la situation juridique du fonds dominant (forte déclivité) avait de nécessaires répercussions sur l'usage de la servitude conventionnelle ;
2 / que dans leurs conclusions d'appel du 22 septembre 2004 les époux X... faisaient valoir que "la servitude n'avait initialement que la fonction d'accès à des parcelles non bâties , en nature de lande, celles portant les numéros de cadastre 1349, 660 et 543 , auxquelles il était utile de prévoir un accès direct notamment par les pompiers en cas d'incendie ; que les importants travaux réalisés par M. Y... sans autorisation ni déclaration correspondante... avaient pour objet dès leur conception et ont eu pour effet après leur exécution de créer un prolongement de la maison située sur la parcelle E 1339, une extension dont l'accès, compte tenu de la forte déclivité du terrain, ne peut se faire aisément qu'en passant par les parcelles E 1349, 660 et 543 , et par voie de conséquence en utilisant la servitude de passage sur le terrain des époux X... ; que le tribunal, qui relève pourtant à juste titre que la parcelle E 1339 n'est pas portée comme fonds dominant à l'acte constitutif du 31 mai 1997, fait valoir l'impossibilité d'empêcher M. Y... de faire communiquer entre eux ses immeubles contigus, mais n'a pas compris les faits ni la situation des lieux, ni par suite apprécié les conséquences pratiques des travaux irrégulièrement effectués par M. Y... sur la destination de la servitude ; que la cour d'appel constatera qu'en réalité la parcelle E 1339 est devenue, pour et par les travaux réalisés par M. Y... et dont celui-ci avait arrêté le projet dès 1996, le fonds auquel est destiné la servitude de passage sur le terrain des époux X..., ainsi que le confirme le rapport établi le 13 mai 2003 par M. Z..., architecte, expert près la cour d'appel de Nîmes ; qu'ils en déduisent avoir été trompés "sur la destination réelle de la servitude que ceux-ci n'auraient pas acceptée s'ils avaient eu connaissance de cette destination véritable ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les limitations d'utilisation à la servitude de passage ne concernaient que la parcelle E 1339 qui avait un accès direct au chemin des Blayons et n'était pas portée comme fonds dominant à l'acte constitutif du 31 mai 1997, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que depuis le 3 avril 1998, date de création du chemin de servitude, il n'avait été dressé aucun constat d'un passage usuel sur celui-ci comme desserte principale de l'habitation Y... et qu'il n'était pas démontré que la servitude ait été invoquée par M. Y..., avant même sa création, à l'appui des demandes d'autorisation des travaux de construction pour lesquels elle n'était au demeurant pas nécessaire, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la preuve d'un dol des vendeurs n'était pas rapportée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à verser la somme de 2 000 euros à M. Y... et à la société Y... immobilier, ensemble ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du onze octobre deux mille six, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.
