AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° P 04-20.107 et n° Y 05-12.990 ;
Donne acte à la société Siera du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle Gueroult, Martin, Maulen, Wallut, Delattre et Bontoux, la société civile professionnelle Letulle-Letulle Joly et Deloison, la société John Lang Lasalle, M. X..., ès qualités, le cabinet Edgar Y..., ès qualités, la société Morvan et Edgar Y... et la société Axa France Iard ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2004) que par acte du 22 décembre 1992 la société Prudential Assurance Company Limited a vendu divers locaux à la société Siera pour une superficie garantie de 5036 m dont 4637 m de bureaux ; qu'après revente de l'immeuble en 1998, la société Siera a demandé la condamnation de la société Prudential Assurance Company Limited à réparer le préjudice résultant pour elle de l'inexactitude des mentions portées à l'acte de 1992, la superficie de bureaux déclarée à l'administration lors de la construction étant de 3086 m pour le bâtiment A et de 4090,32 m pour les bâtiments A et B ; que cette dernière a appelé en garantie la société civile professionnelle de notaires Gueroult, Martin, Maulen, Wallut, Delattre et Bontoux, ainsi que la société Jones Lang Lassalle, son mandataire lors de la vente ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 05-12.990, qui est préalable :
Attendu que la société Prudential Assurance Company Limited fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts à la société Siera, alors, selon le moyen :
1 / que dans l'acte de vente du 22 janvier 1992 la société Prudential se bornait à déclarer et garantir que les biens objets des présentes sont à usage de bureaux au sens de l'article R. 520-1.1 du code de l'urbanisme à concurrence de 4637 m et usage de locaux d'archives à concurrence de 399 m , indépendamment de quatre-vingt un parkings pour véhicules automobiles, de sorte que la venderesse n'avait accordé aucune garantie contractuelle, dérogatoire, à son obligation légale de délivrance conforme quant à la surface vendue à usage de bureau ; qu'en écartant la prescription de l'article 1622 du code civil au seul motif que l'action de la société Siera, qui sollicitait la condamnation de la société Prudential à l'indemniser pour n'avoir pas livré 4637 m à usage de bureaux, tendait à faire constater l'inexécution d'une garantie spécifique donnée par sa venderesse dans l'acte de vente de 1992, sans expliquer en quoi les parties auraient dérogé aux règles du droit commun, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2 / que dans ses conclusions régulièrement déposées et signifiées le 16 février 2004 la société Prudential faisait expressément valoir que les précisions figurant dans l'acte de vente, relatives à la surface à usage de bureaux permettaient simplement d'établir les caractéristiques du bien vendu et contribuaient ainsi à déterminer la mesure de l'obligation de délivrance, aucune garantie contractuelle n'ayant été accordée quant à la délivrance d'un bien présentant une surface de locaux à usage de bureaux de 4 637 m ; que la société Prudential ajoutait que la seule garantie contractuelle donnée consistait à indemniser la société Siera de toute "taxe, compensation ou redevance, notamment redevance pour création de bureaux ou taxe de surdensité" que la société Siera pourrait venir supporter en dépit des déclarations de la société Prudential, qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, de nature à établir que la société Prudential n'avait donné aucune garantie conventionnelle dérogatoire du droit commun relativement à la surface vendue à usage de bureaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte précisait que les biens vendus étaient à usage de bureaux au sens de l'article R. 520-1.1 du code de l'urbanisme, à concurrence de 4637 m et à usage d'archives à concurrence de 399 m ,outre des stationnements, et retenu qu'il était constant que la société Prudential avait livré la superficie promise à la vente, que l'action de la société Siera n'était pas fondée sur la délivrance du bien mais tendait à faire constater l'inexécution d'une garantie spécifique donnée par la venderesse dans l'acte de vente de 1992, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a exactement déduit que l'action de la société Siera n'était pas éteinte par la prescription édictée par l'article 1622 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° P 04-20.107 :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Prudential au paiement d'une certaine somme en réparation du préjudice résultant pour la société Siera du manquement à son obligation de garantie, l'arrêt retient qu'il existe un insuffisance certaine de superficie ayant dévalorisé l'immeuble lors de sa revente, que la venderesse a garanti une superficie à usage de bureaux de 4 637 m , que les lettres de l'administration, des 8 et 16 janvier 1998, attestent du paiement d'une redevance pour la création de bureaux dans le bâtiment A pour 3086 m alors que la décision du 31 décembre 1965 fixant le montant de la redevance pour création de bureaux visant le permis de construire révèle que la superficie de bureaux prise comme base du calcul, pour les bâtiments A et B, est de 4090,32 m , en sorte que la différence entre la surface garantie et la surface réelle n'est que de 4 637 m moins 4090,32 m soit un déficit réel de 546,68 m ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur l'assiette de la garantie, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi n° Y 05-12.990 :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCP Gueroult, Martin, Maulen, Wallut, Delattre, Bontoux, la SCP Letulle, Letulle-Jolly, Deloison, la société Jones Lang Lasalle, M. X..., ès qualités, le cabinet Edgar Y..., ès qualités, la société Morvan et Edgar Y..., et la société Axa France Iard, ensemble, aux dépens du pourvoi n° Y 05-12.990 ;
Condamne la société Prudential Assurance Limited Company aux dépens du pourvoi n° P 04-20.107 ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du onze octobre deux mille six, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.
