AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2004), que Mme Renée X..., preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme Y..., a consenti sur ces locaux, par acte du 1er juillet 1993, une sous-location à la société AG Bois ; que la toiture du bâtiment s'est trouvée endommagée par la tempête du 26 décembre 1999 ; que par acte du 28 février 2000, Mme Y... a délivré à Mme X... un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction à effet au 1er septembre 2000 en lui reprochant notamment d'avoir réalisé dans les lieux loués des travaux sans son autorisation ; que le 19 janvier 2001, Mme X... et la société AG Bois ont assigné Mme Y... en indemnisation des dommages causés par la tempête ; que le 7 mai 2001, Mme Y... a fait délivrer à Mme X... et à la société AG Bois un commandement, visant la clause résolutoire, de remettre les locaux en conformité avec les clauses du bail ; que par acte du 25 mai 2001, Mme X... a fait assigner Mme Y... en nullité du congé du 28 février 2000 et du commandement du 7 mai 2001 ; que les deux instances ont été jointes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt, sur le préjudice consécutif à la tempête du 26 décembre 1999, de la condamner à payer aux consorts X... et à la société AG Bois une certaine somme au titre de la réfection du circuit électrique et de la réparation du chauffage radiant à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1 / qu'il y a lieu à aucun dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire face, ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu la responsabilité de la bailleresse en considérant que la force majeure invoquée n'exonère la bailleresse que le temps strictement requis pour effacer les effets de l'événement ; qu'en se déterminant ainsi, elle a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comportait pas et, partant, a violé l'article 1148 du Code civil ;
2 / que le juge est tenu de motiver sa décision, de sorte qu'il doit, notamment, répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, en considérant que Mme Louise Y... n'avait pas fait les diligences indispensables pour la réparation de la toiture dans un délai admissible, sans même envisager le fait, comme l'avait fait valoir cette dernière, éléments de preuve à l'appui, qu'elle avait immédiatement pris les mesures nécessaires pour remédier aux désordres provoqués par la tempête, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a retenu la responsabilité de la bailleresse en considérant que la force majeure n'avait un effet exonératoire que temporaire et que par ailleurs Mme Y... n'aurait pas accompli les diligences nécessaires pour la réparation de la toiture dans un délai raisonnable, sans préciser le fondement juridique de son raisonnement, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;
4 / que le débiteur n'est tenu de réparer que ce qui est la suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a retenu que la bailleresse n'aurait pas effectué les réparations nécessaires dans les meilleurs délais et qui l'a alors condamnée à verser des dommages-intérêts au titre de la réparation de l'installation électrique et du chauffage, sans rechercher un lien de causalité entre le manquement à l'obligation de réparer et les préjudices retenus, a méconnu les dispositions des articles 1147, 1151 du Code civil ;
Mais attendu que la force majeure n'exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé ; qu'ayant relevé que le délai de neuf mois entre la tempête du 26 décembre 1999 et le 26 décembre 2000 démontrait que Mme Y... n'avait pas fait les diligences indispensables pour la réparation de la toiture dans un délai admissible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que si le cas de force majeure invoqué était de nature à exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance d'un lieu normalement couvert, cela n'exonérait celle-ci que le temps strictement requis pour effacer les effets de l'événement et constaté que le soulèvement de la couverture avait entraîné des inondations qui avaient rendu l'alimentation par le sol impossible alors que Mme Y... était tenue d'assurer la permanence du couvert aux termes du bail, la charge des travaux des articles 605 et 606 du Code civil lui incombant, a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que les travaux de réfection n'ayant été faits qu'en septembre 2000, le rétablissement de l'installation électrique et la réparation du chauffage radiant devaient être pris en charge par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145-31, alinéas 1er et 2, du Code de commerce ;
Attendu que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à voir prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que le congé avec refus de renouvellement du bail du 28 février 2000, qui indique que les locaux sont actuellement exploités par la société AG Bois, sous-locataire de Mme X..., ne tire aucun grief de cette sous-location et n'émet aucune réserve sur cette qualité et que la bailleresse a répondu aux courriers de la société AG Bois sans faire de réserve sur la qualité de cette société à réclamer la réalisation de travaux, ce dont il résulte que Mme Y... a eu des rapports avec la société AG Bois, qui constituent non la simple reconnaissance d'une situation de fait ou une simple tolérance, mais qui implique qu'elle considère comme régulière la position de sous-locataire de cette société et qu'elle l'agrée tacitement en cette qualité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance ou la tolérance du bailleur ou l'autorisation de principe donnée à la sous-location ne peuvent être assimilées à son concours à l'acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande en indemnisation des conséquences des multiples violations des clauses du bail et en réparation du trouble de jouissance subi et pour abus de faiblesse, l'arrêt retient que les rapports agressifs des dirigeants de la société AG Bois envers Mme Y... ne sont que de simples allégations qui ne sauraient étayer l'octroi de dommages-intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que Mme Y..., âgée de 94 ans, avait subi depuis des années des pressions, des menaces continuelles, des insultes de la part des dirigeants de la société AG Bois, ainsi que des troubles de jouissance et qu'il s'agissait là d'un véritable abus de faiblesse, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme Y... tendant à voir prononcer la résiliation du bail et débouté Mme Y... de sa demande "en indemnisation des conséquences des multiples violations des clauses du bail et en réparation du trouble de jouissance subi" et pour abus de faiblesse, l'arrêt rendu le 25 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux février deux mille six.
